閒談房企的拿地能力

​​作者：老柏樹也有春天

來源：雪球

作為行業的從業人員，前兩天有預告，老柏來填坑，聊聊自己對房企拿地方面的看法，講的不太全面，希望大家多提意見。

對於top級的開發企業，我們在做投資判斷的時候，其拿地能力往往是關鍵因素，往往一塊土地的獲取成本，已經基本決定了這塊地後續的盈利空間。

若按權重來劃分，老柏的理解是，土地成本佔50%權重，定位規劃、產品設計佔40%權重，剩餘營銷品牌能力佔10%權重。

甭管多牛的企業，土地拿貴，一樣虧本。

因此，老柏借用此文，聊聊如何評估房企拿地的能力。

首先，top級企業，多數都是全國佈局，並且以點帶面，進行區域深耕，這樣各區域資源整合能力，成本集約能力，政府資源效能的各項利用，均能充分發揮主導優勢。同時，方便房企在拿地信息、開發效率、營銷客戶資源上，逐步形成核心競爭力。

老柏將從以下幾個方面，梳理下房企的拿地綜合實力，方便朋友們在分析房地產企業的拿地能力時，能找到各項差異進行有效評估。

一、該房企有無自身核心的資源賦能的能力；

目前還需要從房地產土地市場，去舉牌高價拿地的企業，可以適當給予減分。當然不排除一些企業為搶佔市場份額或者是完成公司制訂的土地儲備目標，去強摘拿地，基本上想盈利都比較困難。

真正有核心資源賦能的企業，往往具備其他配套優勢，例如，華夏幸福的產城勾地，新城控股的商業操盤拿地，恆大或融創的文旅整合拿地等等。這些拿地方式，都廣受各地政府歡迎，一者能帶動當地產業發展，人口積聚並激活帶動部分區域發展，因此都會給予這些企業一些特殊的招商優惠條件，從而降低了土地獲取成本。

一些普通房企，基本不具備這些實力，包括萬科、保利在這方面核心優勢在逐步降低，所以在最近幾年的土地擴張和儲備上面，逐漸落了下風。其實碧桂園在這方面拿地能力，原先是一直領先的，不過出於前幾年的佈局因素，因此從目前來看，反而變成了減分項。

二、該房企的全國佈局層次及競爭力問題

上例提到的碧桂園，包括恆大，這兩個巨頭，在全國佈局層面基本上是廣撒網形式，因此整體銷售均價一直相對偏低，且風險和溢價之間的平衡就基本對衝了。這也是壓低估值的一個重要因素。

去年，去陝西看了一個恆大的項目，售價目前只能在4000多元，銷售週期長達4年以上，這類的項目，無論獲取成本多低，基本都是負貢獻。

從另一個層面來看，恆大、碧桂園等，假如在一線或者強二線城市，因為其產品鏈的品質問題，因此即便獲取了相對高價土地，但是在產品溢價能力上也會比較弱。

這幾年融創在產品力上充分發力，這也是融創能在強一，二線遊刃有餘的原因。大家想想，你在融創的邊上，看到過恆大和它賣一個價嗎？

每家房企，都會對自己的佈局定個基調，因此在分析和關注土地儲備方面，我們對該企業的全國佈局，要有充分了解，重點佈局的區域競爭力、量價能力、人口和經濟支撐都是判斷該部分競爭實力的關鍵要素。

還是以融創舉例，土地儲備相對都在一線、次一線，二線等城市，整體抗風險能力會強很多。另外，新城，雖然佈局了一些三線城市，但是重點所處的長三角區域，這些三線實力相對強的多。

以老柏的個人經驗判斷，不管土地成本有多低，凡是房價低於7000元以下的城市，實際上開發和銷售都是存在一定風險的。房價水平一定程度代表了一個地方的購買力水平，房價過低的地方，實際上人口和經濟支撐相對較弱。（不絕對）

三、房企對拿地城市的要求

現階段，老柏個人對房企土地儲備重點是看這幾個因素。

最好是以普通的地級市為主要考察目標：

1、有大交通支持，例如項目所在城市有高鐵規劃線、高速公路沿線、航空所通達的城市；

2、有大配套支持，例如項目所在城市產業聚集、商業聚集、人口聚集（城市規模人口100萬以上，近兩年人口持續淨流入）；

3、大城鎮，近三年城鎮化率在持續上升，當前城鎮化率不高（60%以下），有獨特的地理資源優勢；

4、大環境，項目所在城市氣候宜人，空氣質量好，資源環境優美；

5、大經濟，項目所在城市近三年gdp和人均可支配收入保持強勁的增長勢頭；

6、大產業，項目所在城市聚集世界級外資企業或大型國有、民營企業、或產業集群，所屬創新型城市、工業能力、產業能力強勁。

7、大教育：項目所在城市高校、義務教育、民營教育等教育資源供給能力強。

以上這些是老柏關注房企土地佈局的重要評估點，除了這些因素外，還有一些具備特殊資源的縣級城市，也可以適當加分。

例如：旅遊型城市，人口大縣，產業發達、開發投資槓桿率高於行業標準的城市等；

四、土地獲取的方式是否靈活

這一點，近幾年有競爭力的房企都在逐步放開。從原有的招拍掛形式，走到現在的多元化模式，可以項目合作，控股操盤，參股操盤，代工代建，產業配套拿地，股權收兼併等；

除了在第一點講到的核心資源賦能的問題，再就是要評估各個企業投資判斷、法務專業、決策效率等問題，這一點國企明顯處於下風。

民營企業，全方位領先。老柏記得去年在一宗土地的競爭收購過程中，對手國企在財務稅收處理，資金調撥，法務合規層面，完全不具備操作空間。這裡不贅述了。

包括民營企業之間的土地競爭也是有能力高下的，這裡主要取決於每家公司投資決策機制的問題，目前每家企業，一般層級都是集團總部投評會拍板，但落實到各區域層級的執行效率的銜接和專業度，就是個大問題。

說白了，就是一套好的機制，在公司資金充裕的情況下，能比別人快一步，就會不一樣。

綜上，老柏對這類自己想投資的房地產企業，會對其土地獲取能力和土地儲備資源的優劣程度，按以上邏輯去進行判斷和整理，從而對自己的投資做部分支撐判斷。

說的很不完整，歡迎大家補充意見。