2019年，房地產市場迎來“總量平穩”與“區域分化”的全新時期。在城市輪動、棚改紅利趨弱的背景下，城市潛力是否面臨重新洗牌？近期熱點區域土地市場升溫的背後，是否意味著房企佈局策略正在發生改變？在行業震盪調整過程中，精準研判城市潛力對房企及金融機構來說變得更加迫切。

自2003年起，中國指數研究院已連續17年開展城市房地產開發投資吸引力研究。回顧過去，我們發現，經濟實力強、產業優勢明顯、人口持續流入的城市表現出更強的市場韌性，不僅具備良好的增長潛能還能夠更快跨越週期。因此，2019年，我們沿用從“人口+產業+交通”三大維度研判城市發展潛力的分析框架，從不同維度解讀城市發展前景，以發掘不同城市的發展潛力，為企業佈局提供決策依據。

同時，2018年以來，隨著長三角一體化上升為國家戰略、《粵港澳大灣區規劃綱要》正式印發，城市群規劃利好不斷釋放，中國城市正迎來城市群與都市圈的集中建設期，我們堅定看好“核心城市群與中西部核心城市”的發展潛力。

2019房地產開發投資吸引力TOP50

數據來源：中國指數研究院測算

研究結果顯示，2019年，上海、北京、深圳和廣州四個一線城市在全國所有地級以上城市中仍位列前四位，1.5線城市繼續保持快速增長態勢，排名位居前列。具體來看，上海、北京投資吸引力仍然排名全國前兩位，深圳、廣州分別位列第三、四名。杭州、武漢、南京、成都、重慶和天津等城市經濟和人口規模大、產業基礎好且轉型持續，市場需求旺盛，排名位列前10，其中，成都人口快速流入且經濟保持較快增長，排名較上年躍升兩位至第8位。蘇州、鄭州分列11、12位，其中鄭州2018年GDP首過萬億、人口突破千萬，新房市場快速擴容，躋身1.5線城市，同時排名較上年提升兩位。西安、長沙、佛山、青島、寧波、合肥、濟南位居第13-19位，佛山市場容量持續保持較高水平，已與普通二線城市相當。2.5線城市中東莞仍保持在全國前20名。珠海、金華等大灣區和長三角城市排名繼續在三四線中保持前列，且部分城市排名較上年有所提升。

評價體系與研究邏輯

市場容量與增值潛能兩大維度評價城市吸引力

我們從量、價兩大維度來研判城市發展潛力，並結合城市及房地產市場呈現出的新特徵，對方法體系進行了完善和迭代優化，以期更精準的挖掘城市房地產開發投資吸引力。我們通過對海量數據的深入分析與總結，構建形成了包括2大維度、12個方面，40餘項具體指標的“城市房地產開發投資吸引力評價模型”，並基於此模型，結合CREIS中指·地主系統(掃文末二維碼申請試用)，對全國298個地級以上城市進行投資吸引力評價。

驅動力視角看城市潛力

人口、產業、交通決定城市長期發展潛力

2019年，我們沿用從“人口+產業+交通”三大維度研判城市發展趨勢的分析框架，核心邏輯在於：首先，人口要素是判斷城市價值的基點，人口向哪裡遷移是人們對城市選擇的結果，城市競爭力強則人口聚集，競爭力弱則人口流失。其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業機會與收入水平，因此，產業是城市發展的底層動力。最後，交通網絡重塑了城市空間格局，使生產要素可以更自由、更高效的在區域間交互與流動，很大程度上來說，通過交通規劃就可以大致判斷出未來哪些城市更具發展前景。

人口

人是社會經濟活動的主體，城市競爭歸根到底是人的競爭，人口持續聚集是城市競爭力最直接的體現。同時，人也是房地產發展的直接需求來源，因此，人口是我們判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點。目前，我國人口分佈呈現出明顯的“長尾效應”，多數人口集中在少數城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規模大，而大部分中小型城市人口規模相對較小。預計未來頭部城市的先發優勢和規模效應仍將長期存在，人口也將進一步向大城市與都市圈聚集。

▌東部發達城市群人口吸引力依然較強，中西部核心二線城市強勢崛起，全國人口遷移呈現“3+6”新格局

圖：2011-2018年全國常住人口年均增量分佈圖

從2010年以後全國人口流動趨勢來看，東部三大區域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長以核心城市為主，全國整體形成“東部三大區域+中西部六大核心城市”的人口增長格局。東部發達地區人口持續聚集，粵港澳+海西、長三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區域。這三大區域經濟起步早、先發優勢明顯，一直是人口流入較為集中的區域。中西部重點二線城市經濟、產業崛起帶動人口吸引力增強。中西部地區早期人口流出較多，但近年來隨著產業向中西部轉移，核心城市就業崗位與收入水平提升，對周邊區域吸引力進一步凸顯。

產業

產業實力是國家和區域發展的底層驅動力，近年來，我國工業發展取得了舉世矚目的成就，但多數城市仍處於工業化中後期，製造業仍是促進城市產業發展的核心推手，且製造業發展及轉型升級空間仍較大。由於城市發展階段不同，東部城市未來將更多依靠創新驅動，中西部城市則有望在承接產業轉移的同時實現產業轉型升級。

我國經濟增長處於新舊動能的轉換之中，經濟增長的動力由以往的要素驅動逐漸向創新驅動轉變，創新實力強的城市，有更大的機會發展高端產業，取得產業競爭優勢。而城市對待科技創新的態度則直觀的反映在其研發投入規模上。

▌北京、上海、深圳R&D經費內部支出佔全國21.4%，長三角及粵港澳區域創新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點城市科創實力也較突出

圖：2017年各城市R&D經費內部支出（億元）

數據來源：中國城市統計年鑑，各城市統計局

19個城市研發支出佔全國半壁江山，“北上深”研發投入遠超其他城市。2017年，R&D經費內部支出超過200億的城市共有19個，合計佔全國R&D經費支出的52.5%，是全國主要的研發重鎮，“北上深”三個一線城市研發投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，佔全國總投入的21.4%，是我國創新發展的領頭羊。蘇州、天津、武漢R&D支出超過400億，僅次於一線城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發投入超過350億，居全國前列。

交通

交通是城市發展的大動脈，深刻影響著城市的空間外延、產業佈局和人口聚集。近年來，高鐵等交通設施不斷打破城市邊界，城市往來的時間成本顯著下降，許多城市因為多條線路交匯，發展成為區域性乃至全國性交通樞紐，集聚人流、物流的能力顯著增強，城市地位與潛力大幅提升。

▌長三角、粵港澳地區高鐵線路密集，鄭州、武漢等城市未來將建成“米字型”高鐵中心，交通樞紐地位帶動潛力提升

根據中國高鐵遠期規劃，到2030年，我國將構建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實現內外互聯互通、區際多路暢通、省會高鐵連通、地市快速通達、縣域基本覆蓋。”並“構建北京、上海、廣州、武漢、成都、瀋陽、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐。”

從目前的高鐵格局來看，北上廣、南京、杭州、武漢等經濟發達的中心城市高鐵通車班次已較多，對外交通便捷，高鐵的聯通有助於此類城市吸聚更多周邊的資源與人口，帶動城市潛力進一步提升。

在高鐵網絡中，部分城市佔據交通要塞，尤其是中部地區的城市，多條高鐵線路交匯於此，聯結南北、貫通東西，區位優勢十分突出。此類城市通過1小時高鐵圈覆蓋大量中小城市，並與之產生經濟、商業交流，為城市經濟發展帶來活力。從城市的地理位置及高鐵規劃來看，鄭州、武漢、西安等城市將建成“米字型”高鐵中心，城市樞紐地位提升。

資料來源：來自網絡信息收集，站點及通車時間以實際開通情況為準

城市群視角看城市潛力

▌遵循城市發展規律，聚焦核心城市群與都市圈，享受城市發展紅利

城市的發展存在普遍性規律，發達國家的城市化一般都將經歷“城市→都市圈→城市群”的過程，人口與資源不斷向大城市和都市圈聚集。從目前我國城市的發展階段來看，長三角和粵港澳大灣區已初步具備城市群形態，京津冀城市群則以首都都市圈為核心逐步向城市群形態演變，而對於其他地區來說，整體仍處於大城市的虹吸效應階段，但隨著部分大城市承載力趨於飽和，並且通過軌道交通與周邊地區密切相連，以大城市為中心的都市圈時代正在來臨。

圖：19個城市群規劃定位及發展階段

聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發展紅利。2018年，佔國土面積11%的五大城市群（粵港澳、長三角、京津冀、長江中游、成渝）經濟規模佔全國54%，商品房銷售面積佔比46%，是我國經濟增長的重要引擎和新房開發的核心區域。在五大城市群之外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發展基礎好，或規劃定位高，也是未來發展的重點區域。

表：主要城市群經濟、人口及房地產市場規模

粵港澳大灣區、長三角人均效益最高，人均GDP超11萬元；長三角GDP規模最突出，達17.9萬億，顯著高於其他城市群；長江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%，經濟增長快；長三角、京津冀、長江中游、成渝城市群人口眾多，常住人口規模均超過1億人。長三角城市群房地產開發投資額超過2.5萬億，商品房銷售面積超2.5億平米，粵港澳大灣區概念強化，投資熱度持續較高，2018年房地產開發投資額同比增長17%至1.1萬億；長江中游、成渝商品房銷售面積2018也分別達到1.9和1.8億平米，市場容量突出。

圖：2019年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力排名區域分佈情況

數據來源：中國指數研究院繪製

粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀協同發展等重大戰略規劃帶動紅利釋放，2019年三大城市群的主要城市投資吸引力領先優勢更加凸顯。東部地區是我國改革開放的前沿陣地，對外開放度較高，經濟基礎好，創新動能強，一直是引領全國發展的主要增長極。本期吸引力排名前20的城市中，長三角和粵港澳大灣區和上期一樣，仍然分別有6個和4個城市入圍，佔比50%，核心城市地位穩固，且分別有8個和3個城市位居第21-50名，區域整體競爭優勢突出。城市群內普通地級市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益於核心城市的人口、產業外溢和交通一體化，投資潛力較高。

中西部潛力城市仍主要集中於核心城市，如成渝城市群的成都、重慶，長江中游的武漢、長沙，以及鄭州、西安。近年來中西部核心城市發展加速，城市基礎設施、營商環境逐步改善，加之落戶門檻放寬、人才補貼提高，人口吸引力顯著提升，是引領中西部區域經濟增長的核心引擎，城市發展前景廣闊。

結語

隨著長三角一體化上升為國家戰略、粵港澳大灣區規劃印發，頻繁的規劃落地標誌著我國城市群與都市圈的發展迎來集中建設期。大城市作為支撐和引領城市群、都市圈發展的領頭羊，規模效應顯著，部分大城市開始逐漸向外溢階段轉變，帶動周邊三四線城市價值不斷提升。未來，在國家戰略疊加之下，我們繼續看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的發展潛力，這些區域在產業轉型升級與轉移過程中，伴隨著交通設施的不斷完善，將繼續成為人口的主要流向地，城市發展動力強，住房需求有支撐，潛力不斷釋放。

預告：未來幾天我們將分別從人口、產業等驅動力視角為您解讀2019年中國城市投資價值，並將對重點城市群進行分析研判，敬請期待。

數據說明：1、本報告研究範圍指所有“地級及以上城市”，不包括自治州、盟等地級行政區。2019年1月，國務院批覆同意山東省調整濟南市、萊蕪市行政區劃，撤銷萊蕪市，將其所轄區域劃歸濟南市管轄，但考慮到城市的發展、融合需要較長過程，因此本期報告仍將濟南和萊蕪視為兩個城市進行分析。2、文中城市群數據為根據國家規劃所包含的城市數據加總而來。其中，長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只含某城市部分縣、區的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標均按地級市全市計算；為避免重複計算，中原城市群未統計與京津冀、山東半島城市群重疊城市。