一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源於1893年原德國在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國有北京、上海、深圳、蘇州、瀋陽等少數幾個城市建有綜合管廊。
據不完全統計，全國建設里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問題，也不是技術問題，而是意識、法律以及利益糾葛造成的。
四.
肇慶新區的主要規劃了行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源於1893年原德國在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國有北京、上海、深圳、蘇州、瀋陽等少數幾個城市建有綜合管廊。
據不完全統計，全國建設里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問題，也不是技術問題，而是意識、法律以及利益糾葛造成的。
四.
肇慶新區的主要規劃了行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
◈ 1. 行政辦公組團
由於肇慶新區的規劃不僅僅是造新區，還是造新中心，所以規劃了未來的市“正負”將搬到肇慶新區，來聚集產業和人氣。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源於1893年原德國在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國有北京、上海、深圳、蘇州、瀋陽等少數幾個城市建有綜合管廊。
據不完全統計，全國建設里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問題，也不是技術問題，而是意識、法律以及利益糾葛造成的。
四.
肇慶新區的主要規劃了行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
◈ 1. 行政辦公組團
由於肇慶新區的規劃不僅僅是造新區，還是造新中心，所以規劃了未來的市“正負”將搬到肇慶新區，來聚集產業和人氣。
初期市“正負”這個地塊規劃的是行政用地，後來省“正負”要求地方“正負”厲行節約，不得興建大型設施，所以在2017年肇慶修改了這個地塊的控規，將其改為商務用地。
肇慶新“正負”大樓是由保利承建，目前對外都是宣稱保利商務中心，到時市“正負”應該是租用辦公室的形式搬到新區。
◈ 2. 總部經濟組團
肇慶本身是沒有什麼產業的，我現在還記得我們在端州城東碧桂園豪布斯卡調研時，置業顧問說起周邊有中國銀行、農業銀行、建設銀行的ATM就好像旁邊有個金融中心一樣。
所以肇慶新區的產業基本都是要靠承接廣佛的產業轉移，老實說“總部經濟”這個帽子真的有點大，深圳灣、橫琴金融島可以說建總部經濟圈，但是，有哪個企業願意把總部放在以“硯臺、裹蒸粽、砂糖橘”而出名的城市？
而且現在早已過了華為騰訊那個大公司爆發的時期，哪裡來那麼多總部？只能說建設產業園、創業園區。
◈ 3. 文化體育組團
這個組團有新區著名的公共配套體育中心和兩館一宮（市文化館、市檔案館、市少年文化宮），目前體育中心已經建好。
而建好核心景觀硯陽湖旁邊的規劃館，在我們去調研時，主體結構已出地面，但是項目正處於停工搖擺狀態，裸露的鋼筋已經生鏽，綠色幕布也破爛不堪，復工之日不可知，大概率是由於項目資金不到位而遲遲未建好。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源於1893年原德國在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國有北京、上海、深圳、蘇州、瀋陽等少數幾個城市建有綜合管廊。
據不完全統計，全國建設里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問題，也不是技術問題，而是意識、法律以及利益糾葛造成的。
四.
肇慶新區的主要規劃了行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
◈ 1. 行政辦公組團
由於肇慶新區的規劃不僅僅是造新區，還是造新中心，所以規劃了未來的市“正負”將搬到肇慶新區，來聚集產業和人氣。
初期市“正負”這個地塊規劃的是行政用地，後來省“正負”要求地方“正負”厲行節約，不得興建大型設施，所以在2017年肇慶修改了這個地塊的控規，將其改為商務用地。
肇慶新“正負”大樓是由保利承建，目前對外都是宣稱保利商務中心，到時市“正負”應該是租用辦公室的形式搬到新區。
◈ 2. 總部經濟組團
肇慶本身是沒有什麼產業的，我現在還記得我們在端州城東碧桂園豪布斯卡調研時，置業顧問說起周邊有中國銀行、農業銀行、建設銀行的ATM就好像旁邊有個金融中心一樣。
所以肇慶新區的產業基本都是要靠承接廣佛的產業轉移，老實說“總部經濟”這個帽子真的有點大，深圳灣、橫琴金融島可以說建總部經濟圈，但是，有哪個企業願意把總部放在以“硯臺、裹蒸粽、砂糖橘”而出名的城市？
而且現在早已過了華為騰訊那個大公司爆發的時期，哪裡來那麼多總部？只能說建設產業園、創業園區。
◈ 3. 文化體育組團
這個組團有新區著名的公共配套體育中心和兩館一宮（市文化館、市檔案館、市少年文化宮），目前體育中心已經建好。
而建好核心景觀硯陽湖旁邊的規劃館，在我們去調研時，主體結構已出地面，但是項目正處於停工搖擺狀態，裸露的鋼筋已經生鏽，綠色幕布也破爛不堪，復工之日不可知，大概率是由於項目資金不到位而遲遲未建好。
在2017年時，“兩館一宮”的大規模建設也遭遇了省“正負”厲行節約的預警，最後肇慶市“正負”決定對原“兩館一宮”項目採取股權投資模式建設，即通過市場化運作方式進行投資建設，建成後由市國聯公司進行回購，並交原業主單位使用。
鑑於此，為實現股權投資模式，需要調整該項目用地性質。
肇慶市文化發展中心項目(用地面積6.87公頃)規劃用地性質由文化設施用地( A2 )變更為商務用地( B2 )，兼容商業用地，容積率不大於2.1，建築密度不大於25% ，綠地率不小於45% ，建築限高50 米，項目文化設施用途本質不變。
◈ 4.其他配套：教育和醫療
在長沙考察文章中，我就說過:新區引入名校分校是吸引人氣的利器。肇慶新區配建的北師大附中也是新區的一個招牌，還有住宅配建的中小學。
在大學方面，目前已建成藥專學院，還有計劃肇慶學院的新校區也將搬到新區。主要是肇慶本就不是大城市，所有都是一些比較普通的高校。
在醫療方面，中山大學第三附屬醫院的大樓已經建成，目前在做內部裝修。
端州城東新城的開發得益於肇慶第一人民醫院，吸引了不少人來此置業。所以醫院的建設也會對新區有明顯的人氣帶動。
為了推進新區建設速度，新區的住宅地塊基本都是小地塊，基本沒有大地塊的百畝大盤。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源於1893年原德國在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國有北京、上海、深圳、蘇州、瀋陽等少數幾個城市建有綜合管廊。
據不完全統計，全國建設里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問題，也不是技術問題，而是意識、法律以及利益糾葛造成的。
四.
肇慶新區的主要規劃了行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
◈ 1. 行政辦公組團
由於肇慶新區的規劃不僅僅是造新區，還是造新中心，所以規劃了未來的市“正負”將搬到肇慶新區，來聚集產業和人氣。
初期市“正負”這個地塊規劃的是行政用地，後來省“正負”要求地方“正負”厲行節約，不得興建大型設施，所以在2017年肇慶修改了這個地塊的控規，將其改為商務用地。
肇慶新“正負”大樓是由保利承建，目前對外都是宣稱保利商務中心，到時市“正負”應該是租用辦公室的形式搬到新區。
◈ 2. 總部經濟組團
肇慶本身是沒有什麼產業的，我現在還記得我們在端州城東碧桂園豪布斯卡調研時，置業顧問說起周邊有中國銀行、農業銀行、建設銀行的ATM就好像旁邊有個金融中心一樣。
所以肇慶新區的產業基本都是要靠承接廣佛的產業轉移，老實說“總部經濟”這個帽子真的有點大，深圳灣、橫琴金融島可以說建總部經濟圈，但是，有哪個企業願意把總部放在以“硯臺、裹蒸粽、砂糖橘”而出名的城市？
而且現在早已過了華為騰訊那個大公司爆發的時期，哪裡來那麼多總部？只能說建設產業園、創業園區。
◈ 3. 文化體育組團
這個組團有新區著名的公共配套體育中心和兩館一宮（市文化館、市檔案館、市少年文化宮），目前體育中心已經建好。
而建好核心景觀硯陽湖旁邊的規劃館，在我們去調研時，主體結構已出地面，但是項目正處於停工搖擺狀態，裸露的鋼筋已經生鏽，綠色幕布也破爛不堪，復工之日不可知，大概率是由於項目資金不到位而遲遲未建好。
在2017年時，“兩館一宮”的大規模建設也遭遇了省“正負”厲行節約的預警，最後肇慶市“正負”決定對原“兩館一宮”項目採取股權投資模式建設，即通過市場化運作方式進行投資建設，建成後由市國聯公司進行回購，並交原業主單位使用。
鑑於此，為實現股權投資模式，需要調整該項目用地性質。
肇慶市文化發展中心項目(用地面積6.87公頃)規劃用地性質由文化設施用地( A2 )變更為商務用地( B2 )，兼容商業用地，容積率不大於2.1，建築密度不大於25% ，綠地率不小於45% ，建築限高50 米，項目文化設施用途本質不變。
◈ 4.其他配套：教育和醫療
在長沙考察文章中，我就說過:新區引入名校分校是吸引人氣的利器。肇慶新區配建的北師大附中也是新區的一個招牌，還有住宅配建的中小學。
在大學方面，目前已建成藥專學院，還有計劃肇慶學院的新校區也將搬到新區。主要是肇慶本就不是大城市，所有都是一些比較普通的高校。
在醫療方面，中山大學第三附屬醫院的大樓已經建成，目前在做內部裝修。
端州城東新城的開發得益於肇慶第一人民醫院，吸引了不少人來此置業。所以醫院的建設也會對新區有明顯的人氣帶動。
為了推進新區建設速度，新區的住宅地塊基本都是小地塊，基本沒有大地塊的百畝大盤。
◈ 5.引入大開發商建住宅
多年以來，肇慶老城區的很多地塊都是小開發屯的地，然後遲遲不開發，造成城市建設推進緩慢，或者是由於小開發商資金緊張造成項目爛尾。
而肇慶新區的建設基本都是引入大開發商，例如保利、美的、碧桂園、龍光，還有清華集團的啟迪。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源於1893年原德國在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國有北京、上海、深圳、蘇州、瀋陽等少數幾個城市建有綜合管廊。
據不完全統計，全國建設里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問題，也不是技術問題，而是意識、法律以及利益糾葛造成的。
四.
肇慶新區的主要規劃了行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
◈ 1. 行政辦公組團
由於肇慶新區的規劃不僅僅是造新區，還是造新中心，所以規劃了未來的市“正負”將搬到肇慶新區，來聚集產業和人氣。
初期市“正負”這個地塊規劃的是行政用地，後來省“正負”要求地方“正負”厲行節約，不得興建大型設施，所以在2017年肇慶修改了這個地塊的控規，將其改為商務用地。
肇慶新“正負”大樓是由保利承建，目前對外都是宣稱保利商務中心，到時市“正負”應該是租用辦公室的形式搬到新區。
◈ 2. 總部經濟組團
肇慶本身是沒有什麼產業的，我現在還記得我們在端州城東碧桂園豪布斯卡調研時，置業顧問說起周邊有中國銀行、農業銀行、建設銀行的ATM就好像旁邊有個金融中心一樣。
所以肇慶新區的產業基本都是要靠承接廣佛的產業轉移，老實說“總部經濟”這個帽子真的有點大，深圳灣、橫琴金融島可以說建總部經濟圈，但是，有哪個企業願意把總部放在以“硯臺、裹蒸粽、砂糖橘”而出名的城市？
而且現在早已過了華為騰訊那個大公司爆發的時期，哪裡來那麼多總部？只能說建設產業園、創業園區。
◈ 3. 文化體育組團
這個組團有新區著名的公共配套體育中心和兩館一宮（市文化館、市檔案館、市少年文化宮），目前體育中心已經建好。
而建好核心景觀硯陽湖旁邊的規劃館，在我們去調研時，主體結構已出地面，但是項目正處於停工搖擺狀態，裸露的鋼筋已經生鏽，綠色幕布也破爛不堪，復工之日不可知，大概率是由於項目資金不到位而遲遲未建好。
在2017年時，“兩館一宮”的大規模建設也遭遇了省“正負”厲行節約的預警，最後肇慶市“正負”決定對原“兩館一宮”項目採取股權投資模式建設，即通過市場化運作方式進行投資建設，建成後由市國聯公司進行回購，並交原業主單位使用。
鑑於此，為實現股權投資模式，需要調整該項目用地性質。
肇慶市文化發展中心項目(用地面積6.87公頃)規劃用地性質由文化設施用地( A2 )變更為商務用地( B2 )，兼容商業用地，容積率不大於2.1，建築密度不大於25% ，綠地率不小於45% ，建築限高50 米，項目文化設施用途本質不變。
◈ 4.其他配套：教育和醫療
在長沙考察文章中，我就說過:新區引入名校分校是吸引人氣的利器。肇慶新區配建的北師大附中也是新區的一個招牌，還有住宅配建的中小學。
在大學方面，目前已建成藥專學院，還有計劃肇慶學院的新校區也將搬到新區。主要是肇慶本就不是大城市，所有都是一些比較普通的高校。
在醫療方面，中山大學第三附屬醫院的大樓已經建成，目前在做內部裝修。
端州城東新城的開發得益於肇慶第一人民醫院，吸引了不少人來此置業。所以醫院的建設也會對新區有明顯的人氣帶動。
為了推進新區建設速度，新區的住宅地塊基本都是小地塊，基本沒有大地塊的百畝大盤。
◈ 5.引入大開發商建住宅
多年以來，肇慶老城區的很多地塊都是小開發屯的地，然後遲遲不開發，造成城市建設推進緩慢，或者是由於小開發商資金緊張造成項目爛尾。
而肇慶新區的建設基本都是引入大開發商，例如保利、美的、碧桂園、龍光，還有清華集團的啟迪。
畢竟大開發商對於這種新區運營的帶動作用明顯強於肇慶那些連89平三房兩廳兩衛都做不出來的小開發商，優秀的產品也會吸引老城區和大灣區的投資者來此置業。
一.
在前幾天的江門肇慶新區調研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負”牽頭規劃的肇慶新區承載了肇慶的未來，肇慶計劃把市“正負”搬到到肇慶新區，以此來帶動人口和產業導入，再建一個新中心。
在土地財政的推波助瀾之下，現在每個城市基本都有新區、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現在都變成了一座座嶄新現代化新城。
在武漢考察時，土著會感慨“現在的光谷，別看是個大工地，以後建成就是北有中關村，南有光谷新區”，還會順嘴補一句“對了，以前那裡連田都不是，就是一塊荒地來的”。
圖片來源：王箏
在長沙考察時，土著會感慨“現在的梅溪湖，比五一廣場漂亮多了，發展真快呀”，也會順嘴補一句“你別看現在都是高樓，10年前我們全家週末經常來這裡摘葡萄釣魚”。
在中國，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設，不計其數。通過“正負”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎打好，5年初見雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區建設奇蹟越來越普遍，而這一切背後最重要的是“正負”的規劃和執行。我覺得正在建設中的肇慶新區稱得上是中國二三線城市新區建設縮影，可以藉此機會來解剖一下，來推導新區是如何建起來的，城鎮化是如何影響房價的。
畢竟房子漲價一般都不是內部因素，而是外部城市建設。
二.
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來偏安端州一隅，圍著星湖進行重複建設。
而在端州老城區嚴重滿載之後，開始想把發展戰略中心更靠近廣佛，所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的肇慶新區，起步區範圍18平方公里。
一直以來三線小城的肇慶的城市規劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區的規劃建設是由廣東省牽頭做的，發展思路還是相對比較清晰的。
◈ 1.營造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來城市的起步區建設基本都是圍繞核心景觀進行建設。
新區的天然條件其實已經很優秀，江、河、湖、庫、渠和溼地相間，所以重要城市設施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽湖。
然後通過綠化將硯陽湖、長利河、橫槎湧、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態保護和人文氛圍，營造城市公共景觀。
在新區規劃之前，硯陽湖就是一個魚塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來更多公共休閒空間。
核心區水系設計總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
◈ 2. 路網規劃
新區通過水系景觀的隔斷將新區分為行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
新區的路網規劃不僅要連接新區內各組團，還要連接端州老城區。而且肇慶新區的定位是要承接珠三角其他城市的產業轉移，所以還要注重新區與廣佛的連接。
肇慶新區擁有珠江內河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對接大灣區核心城市。
肇慶東站▼
所以新區規劃是以高速公路、快速路、主幹路、次幹路、支路編織成緊密的路網，基本都是雙向8車道，也預留了行人和自行車道。
由於肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財政一般預算收入在100億元以上；2.國內生產總值達到1000億元以上； 3.城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上； 4.規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經濟實力、人口集中度都比不上省會城市，這也意味著肇慶新區的建設不會那麼快，需要很長的時間週期去兌現。
三.
除了市政道路和橋樑，肇慶最值得被拿出來討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱"共同溝"、中國臺灣稱"共同管道")，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通信，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監測系統，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理，是保障城市運行的重要基礎設施和"生命線"。
覆蓋肇慶新區核心區65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設38公里市政道路及跨河湧橋樑12座，總投資91億元。
2016年開建時，新區地下管廊是當時國內單個立項體量最大的城市地下綜合管廊項目之一。
曾有全省21個地級市考察來這裡學習，甚至雄安新區代表團都曾造訪過。
雖然現在在建的很多新區如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬於新鮮玩意兒。
通過地下管廊，可以做到“地上看不見一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發揮著重要作用。
買房時，很多購房者都會對高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過管線入地，有效利用了道路下的空間，節約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設施對老百姓的影響，還能方便檢修，避免開挖地面的“馬路拉鍊”問題。
地下綜合管廊，也是為了建設更加現代化、科學化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源於1893年原德國在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國有北京、上海、深圳、蘇州、瀋陽等少數幾個城市建有綜合管廊。
據不完全統計，全國建設里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問題，也不是技術問題，而是意識、法律以及利益糾葛造成的。
四.
肇慶新區的主要規劃了行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。
◈ 1. 行政辦公組團
由於肇慶新區的規劃不僅僅是造新區，還是造新中心，所以規劃了未來的市“正負”將搬到肇慶新區，來聚集產業和人氣。
初期市“正負”這個地塊規劃的是行政用地，後來省“正負”要求地方“正負”厲行節約，不得興建大型設施，所以在2017年肇慶修改了這個地塊的控規，將其改為商務用地。
肇慶新“正負”大樓是由保利承建，目前對外都是宣稱保利商務中心，到時市“正負”應該是租用辦公室的形式搬到新區。
◈ 2. 總部經濟組團
肇慶本身是沒有什麼產業的，我現在還記得我們在端州城東碧桂園豪布斯卡調研時，置業顧問說起周邊有中國銀行、農業銀行、建設銀行的ATM就好像旁邊有個金融中心一樣。
所以肇慶新區的產業基本都是要靠承接廣佛的產業轉移，老實說“總部經濟”這個帽子真的有點大，深圳灣、橫琴金融島可以說建總部經濟圈，但是，有哪個企業願意把總部放在以“硯臺、裹蒸粽、砂糖橘”而出名的城市？
而且現在早已過了華為騰訊那個大公司爆發的時期，哪裡來那麼多總部？只能說建設產業園、創業園區。
◈ 3. 文化體育組團
這個組團有新區著名的公共配套體育中心和兩館一宮（市文化館、市檔案館、市少年文化宮），目前體育中心已經建好。
而建好核心景觀硯陽湖旁邊的規劃館，在我們去調研時，主體結構已出地面，但是項目正處於停工搖擺狀態，裸露的鋼筋已經生鏽，綠色幕布也破爛不堪，復工之日不可知，大概率是由於項目資金不到位而遲遲未建好。
在2017年時，“兩館一宮”的大規模建設也遭遇了省“正負”厲行節約的預警，最後肇慶市“正負”決定對原“兩館一宮”項目採取股權投資模式建設，即通過市場化運作方式進行投資建設，建成後由市國聯公司進行回購，並交原業主單位使用。
鑑於此，為實現股權投資模式，需要調整該項目用地性質。
肇慶市文化發展中心項目(用地面積6.87公頃)規劃用地性質由文化設施用地( A2 )變更為商務用地( B2 )，兼容商業用地，容積率不大於2.1，建築密度不大於25% ，綠地率不小於45% ，建築限高50 米，項目文化設施用途本質不變。
◈ 4.其他配套：教育和醫療
在長沙考察文章中，我就說過:新區引入名校分校是吸引人氣的利器。肇慶新區配建的北師大附中也是新區的一個招牌，還有住宅配建的中小學。
在大學方面，目前已建成藥專學院，還有計劃肇慶學院的新校區也將搬到新區。主要是肇慶本就不是大城市，所有都是一些比較普通的高校。
在醫療方面，中山大學第三附屬醫院的大樓已經建成，目前在做內部裝修。
端州城東新城的開發得益於肇慶第一人民醫院，吸引了不少人來此置業。所以醫院的建設也會對新區有明顯的人氣帶動。
為了推進新區建設速度，新區的住宅地塊基本都是小地塊，基本沒有大地塊的百畝大盤。
◈ 5.引入大開發商建住宅
多年以來，肇慶老城區的很多地塊都是小開發屯的地，然後遲遲不開發，造成城市建設推進緩慢，或者是由於小開發商資金緊張造成項目爛尾。
而肇慶新區的建設基本都是引入大開發商，例如保利、美的、碧桂園、龍光，還有清華集團的啟迪。
畢竟大開發商對於這種新區運營的帶動作用明顯強於肇慶那些連89平三房兩廳兩衛都做不出來的小開發商，優秀的產品也會吸引老城區和大灣區的投資者來此置業。
在一系列公共基礎設施建設搭建的同時，肇慶同步引入保利作為一級土地運營商，將行政板塊和商務辦公板塊的兩大住宅地塊交予保利進行開發。
而且在2017年控規修改時，也同步將多個地塊的容積率進行調整，地塊切割更加碎，也使得路網更加緊密。
目前肇慶新區在售的最貴的項目的是保利項目，一期已經交房入駐，二三期在售，由於現在的新區只是雛形初現，還沒有完善的配套，所以價格正處於緩慢爬升中，均價8500元/㎡，現在只要是大戶型會有7100元/㎡的特價房。
肇慶新區的項目主要是享受未來城鎮化的紅利，一系列的利好會讓這個片區日益成成熟。
五.
對於城市來說，這樣新老中心輪換帶來的城運是無限的，肇慶新區的建設可圈可點，雖然相比杭州錢江新城、蘇州工業園區、武漢光谷新區、鄭州東區的建設，差得還是蠻多的，但是可以從中窺見中國二三城市新區建設的縮影：營造核心景觀——路網規劃——引入產業——發展教育、醫療、商業配套——引入大開發商拍地——引入人口。
它給了我們一個解剖新區崛起的契機，從中可以窺見城市建設是如何影響房地產的。
其實在中國這種“正負”集中力量辦大事的體制中，“正負”往哪裡走，城市的錢往哪裡流動，你的房子買在這樣的區域，大概率都是賭得贏的。
畢竟賭新區，不僅是在賭城運，還是在賭土地財政。