華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 博鰲報道
近日，樂伽公寓宣告停止經營，爆雷的長租公寓名單又增加一個。近兩年來，長租公寓問題頻出，爆倉、甲醛超標、資金鍊斷裂等新聞層出不窮。
長租公寓從業者最近也感受到了行業的艱難，在分析行業盈利困局的前提下，對行業提出了一系列可行性建議。
樂伽公寓暴雷
8月7日，樂伽公寓發佈公告稱，近期因公司經營不善，無力履行合同。公司已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。
樂伽公寓表示，公司經過認真反思，深刻認識到公司“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已對長租市場帶來較大風險，加之公司內部管理制度缺失等諸多因素，造成業務全線關停。
對於樂伽公寓提到的“高進低出”經營模式存在的問題，房東東公寓學院全靂告訴《華夏時報》記者，“高收低租”與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大槓桿，而缺少風險控制，經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失，乃至影響社會穩定。
不止樂伽公寓，7月以來，已有多家公寓出現經營危機。據不完全統計，截止目前已經有26家公寓機構出現重大問題，其中今年僅7月份就有6家公寓機構暴雷，包括杭州安閒居、杭州速錦房產、西安萬巢、南京玉恆公寓、南昌誠寓物業，爆倉的原因均為資金鍊斷裂。
對於行業存在的普遍問題，全靂表示，“高收低租”正在破壞著行業整體信用。南京、杭州等地又爆出多家公寓資金鍊斷裂，焦點都是高收低租，最受傷害的還是租客，目前對此類現象，根本沒有解決和預防方案。
行業進入艱難時刻
資金鍊斷裂的機構關店倒閉，目前活下來的長租公寓的日子也不大好過。在2019博鰲房地產論壇上，多名長租公寓從業者在會上大倒苦水。
樂乎公寓創始人、CEO羅意在演講中提到，2018年開始，很多從業者都苦不堪言，也有一些人轉身離開了這個行業。從去年開始，整個行業開始頻頻出現問題，從最早的哄抬房價，到後來甲醛超標，再到長租公寓爆雷。
朗詩集團副總裁，朗詩寓總經理章林也提到，我們曾經有一個比較清晰的行業週期三段論：“今天是政策風口，明天會血流成河，後天將收穫果實”。我們原來認為從“今天”到“明天”的切換可能要3—5年的時間，但是沒想到它來得更快，兩年就來了，現在行業也到了一個洗牌期。
建方長租總經理甘偉表示，“長租公寓行業前年是風口，我們就是這個風口上的豬，到去年下半年開始，我們成了被烤的乳豬。這一整年做長租公寓的，都活得不太好，這是一個很苦逼的行業。”
融資艱難也是長租公寓目前面臨的窘境。羅意表示，“從去年下半年到今年上半年，延續到現在，整個投資圈都是現金為王的理念，在四五月的時候還有很多機構會跟你溝通，但是在七八月份的時候，很多管理機構在募資上遇到了困難。有一些老項目在退出，也有很多機構以前的業績承諾不及預期。”
盈利仍然很難
為什麼看起來很美的長租公寓，實際上並不大賺錢呢？甚至還有企業玩起了“高進低出”的危險遊戲。
作為租賃房屋的企業，租金收入多少是行業盈利的關鍵因素。甘偉說道，“最要命的一點是租金問題，我們拿一個項目可能籤10年、15年、20年，底租是上漲的，每一年或者兩年漲多少，租出去的租金的斜率要高於它的增長，才能賺更多的剪刀差。可能北京、上海好一點，但是中國還有那麼多北上以外的城市，是不是每年都漲5%？你漲10年之後，那個租金是多少？可能嗎？漲租金是很困難的事情。”
關於盈利難的問題，協信資產管理GM、協信家CEO徐鋒也提到，一般而言，機構拿房的合同時間是10年以上，“二房東”模式的物業會在5到6年回本，自有資金的沉澱時間是非常長的，週轉率非常低。但隨著越來越多的人進入行業，拿房成本在持續上漲，而租金收益是在降低的，二房東模式收益的剪刀差就會越來越小，甚至不存在。之前計算的5年利潤的回收期，現在可能需要8年、9年、10年的時間，甚至全合同週期都達不成。
但對於未來，行業人士在曲折中仍然抱有希望，羅意說道：“我認為整個長租公寓遠遠沒到天花板，我們的競爭沒有那麼激烈，我們都還只是小學生，需要關注自己的問題，先把我們這個不及格的運營做到75分。”
羅意表示，樂乎正在朝四個方向努力，下一步要做穩定可靠的產品、進行人性化的規則設置、做到高效透明的溝通、還要設置合理親民的價格，不要只講的高大上、產品非常炫，但是租客租不起。
章林也提到，到了洗牌期，大家就要沉下心來練內功，圍繞行業最關鍵的要素去比拼綜合實力。未來朗詩寓還會探索跟高校在學生公寓、跟企業在聯合定製開發方面的合作，包括產業鏈的能力輸出，進行業務模式創新。
徐鋒則表示，我們要沉澱下來，不應該急功近利，千萬不能盲目擴張。長租公寓從根上來說是勞動密集型的服務行業，它的本質是租賃，強調的是服務，我們應該遵循這個行業的規則，通過精細化的運營，提升質量來降低成本。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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