'除了高進低出和租金貸兩大“罪狀”之外，長租公寓頻頻爆雷的深層次原因是什麼？'

本文首發於“三聯生活週刊”微信公眾號，原文標題《為什麼租個房有這麼多雷？》，嚴禁私自轉載，侵權必究

文/謝九

最近，租房市場屢屢爆雷，有大量租房者在繳納了房租之後，卻被房東掃地出門。

最近一次出事的是樂伽公寓，這家長租公寓宣佈停止經營，而且無法償還客戶欠款，由此，又有上萬名租客被坑。由於很多租客已經一次性繳納了半年甚至一年的租金，但是公寓運營方倒閉之後，房東們收不到租金，無奈之下只能將租客趕走。過去一年時間，已經有20多家長租公寓倒閉，今年7月份就多達6家，每家倒閉的長租公寓背後，都有成千上萬的租戶利益受損。

插圖 | 老牛

在過去的租房市場，租戶和房東之間雖然也會發生一些小摩擦，但不至於像現在一樣，出現大量的租戶繳納租金之後卻被掃地出門的情形。為什麼現在租個房還會踩到這麼多雷呢？

主要原因在於，過去租房主要是和房東個人打交道，而現在長租公寓興起，租房者開始和資本打交道，資本大規模進入之後，租房市場開始金融化，由此也就給租房者帶來了大量的雷區。

長租公寓普遍採用的“高進低出”模式，是這個行業爆雷的主要原因之一。最新宣佈倒閉的樂伽公寓就公開表示，“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已對長租公寓市場帶來較大風險。

所謂高進低出，是指長租公寓為了搶奪市場，從房東手中高價收購房源，再以低價出租給租客，這種模式和很多初創的互聯網公司非常相似，比如當年的打車市場，滴滴和快滴們都是通過紅包大戰來爭奪市場佔有率，長租公寓也沿用了互聯網行業的常用套路。這種通過虧損來搶佔市場的方式，背後需要有實力強大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續，一旦現金流斷裂，公司就會迅速倒閉。最新爆雷的樂伽，以及此前很多倒閉的長租公寓，大多數都是現金流斷裂所致。

圖 | 攝圖網

更要命的是，長租公寓的高進低出模式，將租客和房東也捲了進來，使得風險蔓延到整個租房市場。長租公寓給租客提供較低的租金，通常都要求一次性支付半年甚至一年的租金，而不是業內通常採用的月付或者季付。由於租客只是將租金提前交給了公寓運營方，而不是房東，一旦運營方倒閉跑路，房東收不到租金，就會將租客掃地出門。

長租公寓曝雷的另外一大原因，在於引入了過高的金融槓桿，比如業內普遍採用的租金貸模式。租客在和長租公寓簽訂租房合同的時候，還會同時和第三方金融機構簽訂一份貸款合同，金融機構將一年甚至兩年的租金髮放給長租公寓公司，長租公寓提前一次性收到資金後，並沒有將資金全部用來支付給房東，而是用於快速擴張新的業務，一旦長租公寓捲款跑路，房東收不到租金，就會驅趕租客，而租客不僅面臨被掃地出門的風險，還要每月償還金融機構的貸款，可謂欲哭無淚。而很多租客之所以會簽訂貸款合同，有些是被長租公寓所矇騙，有些則是長租公寓以低租金所誘使。

除了高進低出和租金貸這兩大“罪狀”之外，長租公寓頻頻爆雷的深層次原因，還在於國內租房市場的投資回報率，大大低於公寓運營企業的預期。公寓運營企業對於房租回報率過於樂觀，因此採取了過於激進的投資策略，但實際上，國內的房租回報率並不支撐他們的激進擴張，因此很多沒有大資本支持的企業只能面臨資金鍊斷鏈的結局。

長期以來，國內購房市場和租房市場的發展極不平衡，房租價格雖然也在保持上漲，但遠遠比不上房價的漲幅。我國很多城市的租金回報率（年租金/房屋售價）都不到2%，而發達國家的租金回報率基本上都在5%以上甚至更高。這也導致很多長租公寓難以通過租金來維持現金流，尤其是在高進低出和加槓桿的模式下，很多長租公寓更是加速死亡。

但從另外的角度來看，房租的絕對價格卻並不便宜，尤其是對於租客而言，目前的房租水平已經讓他們難以承受。由於很多租客都是剛入職場不久的年輕人，收入水平並不是很高，對於租金價格尤為敏感。所以，中國的房租市場就呈現出一種畸形的矛盾，一方面幾乎是全球最低的租金回報率，另外一方面，年年上漲的房租又讓很多人直呼“租不起”。之所以會出現這種矛盾，主要原因就在於房價上漲過快，導致租金的相對回報率和絕對值之間出現巨大分裂。

如果想要讓租金回報率迴歸到合理水平，在“租金/房價”這個公式面前，其實只有兩條路，一是作為分母的房價大幅下跌，二是作為分子的租金大幅上漲。對於打算租房的人而言，未來還是要做好房租上漲的心理準備，如果想從長租公寓手上低價租房，大概率還是會繼續踩雷。

《北京女子圖鑑》劇照

我國的長租公寓這幾年大規模興起，主要還是和政策環境有關。2017年以來，管理部門開始大力發展租房市場，希望通過鼓勵更多人租房，以此為持續上漲的房價降溫，“購租並舉”更是被確定為我國房地產調控的長效機制。在這樣的背景下，租房市場成為新的資本風口，長租公寓成為社會資本進入租房市場的主要形式。

在歐美髮達國家，租房在房地產體系當中佔有相當重要的地位，歐洲大概有三成左右的人選擇租房，在德國，選擇租房的比例幾乎佔到一半。這些國家的人們之所以願意選擇租房，很重要的原因是租客的權益受到全方位法律保護，比如在德國，租客對所租房屋的各項權利屬於受法律保護的財產權，房東不得強迫房客搬出，如果沒有特殊情況，房客可以儘可能長時間居住在自己喜歡的房子裡。

但是在中國，租客的地位一直比較弱勢，過去經常遭遇房東的隨意漲價，現在又要面臨長租公寓的各種地雷。如果租客的基本權益都不能得到有效保護，又如何能將中國的租房市場真正發展起來，甚至最終做到“購租並舉”的效果呢？

隨著越來越多的資本進入，國內的租房市場已經開始迅速金融化，但是對很多普通人而言，對複雜的金融產品並沒有足夠的辨識能力，如果租個房都要擔心踩雷，那到底是人們的金融知識不夠，還是監管的力度不夠？