'房地產行業步入“秋天”近半公司利潤下降'

2019年已經過半，目前，已有近150家房企公佈2019年半年報。7月底，中央政治局會議強調“房住不炒”，落實房地產長效管理機制，明確“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”。房企在發佈的半年報中均認為，行業調控仍將保持上半年的收緊態勢。行業資金面進一步承壓，融資難度顯著提高。

澎湃新聞梳理房企半年報看到，即使銷售額排名前20的房企，不論央企民企，對於2019年下半年大都給出了穩健發展、嚴控投資、放緩拿地、積極銷售、回籠資金等策略。在業績會現場，房企高管對未來如何佔領市場心懷期待的同時，無論是銷售規模接近4000億元，還是目標跨越1000億元的房企，無論是佈局三四線城市的房企，還是深耕一二線城市的房企，抑或是城市群區域力求發展的房企，都還對市場充滿敬畏之心，“順應時勢”“以銷定產”。房企似乎已經從大規模擴張的“攻城略地”時代，步入了守護城池再謀發展的時代。

中原地產研究中心統計數據顯示，這150家房地產企業整體依然處於利潤和規模上漲週期，但分化明顯加劇。

以A股的128家房企數據為例：合計營業收入為9530億元，比2018年上漲了21.8%；合計淨利潤達到了1004億元，淨利潤率為10.5%。但在這128家房企中，接近40%的企業的營收同比下降，利潤同比下降的房企更是達到了45%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，除了少數資金成本佔優勢的企業，2019年房地產行業進入秋天的趨勢非常明顯。

從市場面來說，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，2019年樓市的全年走勢為“W”，下半年呈現“V”的走勢，即第三季度還是會有所下調，這和政策嚴厲有關。而到了第四季度市場會有所反彈，這與需求壓抑後釋放，金融政策有可能放鬆有關。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對此持有相似觀點。國仕英說，隨著調控收緊預期增強，市場略有降溫，下半年部分熱點城市調控政策還有收緊可能，加之2019年棚改總量縮減，三四線城市房地產市場下行壓力加大，預計全國樓市還將繼續降溫，全年市場規模調整、價格基本穩定的發展態勢不會改變。

“穩健發展”“要活得好活得久”

銷售額突破3000億元的萬科企業股份有限公司(萬科A，000002.SZ)表示，基於戰略，該集團將繼續聚焦主航道，鞏固提升基本盤。基於市場，將堅持積極銷售，積極回款；加快長期庫存去化；提升經營性業務表現；提高資金使用效率；實施清產核資。

萬科董事會主席鬱亮在8月9日舉行的媒體會上表示，萬科是一個充滿憂患意識的企業，當行業高歌猛進的時候，萬科始終保持冷靜，而當行業迷茫的時候，萬科也會保持既定的步伐。他說：“730會議之後，我們對行業的前景更加有信心了。因為不再把房地產作為短期經濟刺激的手段。這也是行業發展第一次獲得穩定可預測的環境。可預測、不變化的環境對企業而言是好事，可以基於此做長期規劃。”

鬱亮解釋，萬科在這種形式之下的信心來源有4個方面：第一，房地產的長效機制已經得到確定，基本環境、方向沒有大的變化；第二，行業痛點在於客戶問題還沒有解決，只要有客戶痛點沒有滿足，就是機會；第三，哪怕是長三角城市圈，中國房地產發展不平衡不充分的特徵還非常大量存在，這就帶來大量的機會、可為空間；第四，萬科團隊還比較努力，所以這也是有信心的一個方面。“即使有夕陽的行業，也不會有夕陽的企業。希望萬科通過合夥奮鬥，不僅在這行業活下去，還要活得好活得久。”

2000億元陣營中，保利房地產(集團)股份有限公司(保利地產，600048.SH)表示，將繼續專注剛性及改善性居住需求，不斷聚焦和優化一二線城市及核心城市群佈局，保持持續穩健增長，鞏固行業領先地位。

融創中國控股有限公司(融創中國，01918.HK)明確表示，將充分重視下半年市場可能的變化，繼續實施控投資、降槓桿、穩健發展的經營策略。

融創中國行政總裁汪孟德在業績會上就該公司文旅業務說，文旅業務才剛剛開始，今年已經開業了廣州和無錫兩個文旅城，之前已經開業的文旅城正在進行大的運營提升。

根據財報數據顯示，融創文旅城的建設及運營收入10.8億元，同比增長1.4%。汪孟德坦言，這兩年文旅城在業績的貢獻中佔比是比較小的，但未來三五年後會逐漸釋放，相信未來長期的表現會很好。

“誰說今年市場差？你看見哪一家公司很差？沒有，從來都沒有。”廣州富力地產股份有限公司(富力地產，02777.HK)董事長李思廉說。

富力地產2019年中期業績顯示，該公司協議銷售額602.2億元，同比增長6%，銷售面積552萬平方米，同比增長25%。以富力地產之前確定的1600億元的銷售目標來計算，目前全年銷售目標還有超過六成沒有完成，李思廉表示，富力今年的可供貨值在3000億元，四季度將推貨更多。對於全年1600億元的銷售安排，李思廉稱，大概就是上半年賣600億元，下半年賣1000億元。

李思廉顯得信心十足。“預計2019全年房地產銷售的統計數據還是在16萬億元，中國這麼龐大的市場，還是可控的，這也算是合理的數據。”

張大偉分析房企半年報後認為，房企分化下，更關注一二線城市，大部分房企都在集中向一二線城市拿地。從趨勢看，隨著房地產調控的加碼，樓市短期不刺激的政策預期，都使得2019年房地產行業觸頂的可能性大漲。對於企業來說，2019年年報半年報主要是計算部分2018年銷售，依然處於高位，但企業的資金成本、土地成本越來越高，將影響房企的未來業績。

龍湖集團控股有限公司(龍湖集團，00960.HK)上半年實現銷售額1056.2億元。龍湖集團表示，下半年繼續發展地產開發、商業運營、長租公寓及智慧服務業務，深耕一二線城市，保持規模穩定增長。

“培育新的利潤增長點”

房企還在尋找新的經濟增長點。

中國恆大集團(中國恆大，03333.HK)在半年報中認為，中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險；急需規範和扶持文化旅遊、大健康產業，發展現代服務業，推動文化與旅遊融合發展，建設健康中國；在新能源汽車等科技產業方面，將持續構建市場導向的綠色技術創新體系，執行新能源汽車購置優惠政策，不斷邁向製造強國。

中國恆大則將進一步夯實房地產基礎，加快拓展旅遊集團、健康集團業務規模，鞏固和完善新能源汽車全產業鏈，力爭3至5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。

在中國恆大2019年半年報的業績會現場，恆大集團總裁夏海鈞表示，房地產行業依舊是一個朝陽行業，是中國最好的產業之一。“近期密集出臺的房地產政策給市場造成了很大的誤區，我認為國家在房地產的發展產業政策上堅持‘房住不炒’，是不要變成投機產品，繼續執行‘穩地價、穩房價、穩預期’的政策，但絕對不是要房地產行業大規模降價、下滑或者出現危機，房地產和國民經濟息息相關，對上下游產業影響非常大，特別在現在中國經濟要消費升級的情況下，房地產對穩定中國經濟是一個非常重要的手段，國家希望穩定而不是下滑，我認為這是大的政策指導思想。”

華夏幸福基業股份有限公司(華夏幸福，600340.SH)明確將在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，實現輕重並舉；繼續探索、開拓包括商業辦公、長租公寓、城市更新以及康養等相關業務；在聚焦深耕核心都市圈的基礎上，重點佈局中國五大潛力都市圈的核心圈——京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區，進一步夯實在核心都市圈內的佈局。

中國海外發展有限公司(中海地產，00688.HK)上半年，合約銷售額為1942億港元，同比增長28.7%；銷售面積922萬平方米，同比增長8.9%。核心淨利潤209.9億港元，同比增長9.5%。歸屬股東利潤249.4億港元，同比增長7.4%。

中海地產表示，下半年將投入90%的資源用於住宅開發，繼續堅持主流城市、主流地段、主流產品的發展定位，聚焦經濟與人口增長潛力更大的一、二線城市，實現規模與利潤的持續增長。預計在五年內實現持有商業物業總營業收入過百億的階段性目標，不斷提升抵禦週期波動的能力。同時，未來的目標是配置1%-2%的資源，戰略性探索、佈局教育、養老、物流、公用事業等，培育新的利潤增長點。

“以銷定產”“不囤地、不捂盤”

在對市場有所期待的同時，無論是銷售規模接近4000億元，還是目標跨越1000億元的房企，都還對市場充滿敬畏之心。

嚴躍進認為，各房企的“戰、略”有差異化調整。“戰”體現為企業重點積極去庫存，通過以價換量的方式實現較好的資金回籠，尤其是大房企也開始受到各類資金的壓力影響。而從“略”的方面看，房企近期不會主動拿地，拿地還是以保守為重要策略的。

嚴躍進說，城市佈局方面，房企會重點關注一些新改革因素，包括深圳示範區建設、上海自貿區新片區改革，以及全國部分納入自貿區試點的區域，所以從這個角度看，未來此類區域土地投資價值會增加，這有助於房企投資。至於中小城市，嚴躍進預計，中部的中小城市還是會成為重點投資的範圍。

今年上半年銷售額達到3920億元，排在第一位的碧桂園控股有限公司 (碧桂園，02007.HK)在半年報中表示，除了在田間務農的從業者以外，未來會有更多的人們會住進教育及醫療資源豐富、交通便利、文化商業發達的城鎮中心。城鎮化浪潮，依然勢不可擋。市場不會虧待力爭上游、穩健發展的好公司，城鎮市場、舊改市場的潛力將留給有所準備的公司挖掘。

碧桂園集團總裁莫斌在業績會上說道：“中國城鎮化進程是可持續的，地產行業還有相當長一段時間美好的未來，所以我們繼續努力，我們很有信心。”同時，莫斌稱三四線城市由於政策調緊之後壓力會大一些，但是碧桂園在三四線城市做了那麼多年，以銷定產，將採取有效貨量的供應做好三四線城市的市場。

今年上半年，陽光城集團股份有限公司(陽光城，000671.SZ)實現銷售額900.73億元，下一個目標是希望銷售規模跨越1000億元的門檻。

陽光城同樣認為，市場不會發生根本性的變化：“分城施策”調整跡象顯露，各地調控方向和真實市場能力還難以確定，行業形勢充滿不確定性。下半年，該公司在保證安全有序運營的基礎上，應始終保持投資理性，對市場保持敬畏，充分做好底線管理，捕捉市場小週期。

陽光城表示，將通過各項持續降本增效措施，秉承“不囤地、不捂盤”的原則，繼續“選擇性高週轉、低成本”的運營策略：在項目定位上，重點關注剛性需求和首次改善需求人群，積極推出適銷產品；在項目開發上，依託成熟可供複製的產品體系，實現快速開發，並通過建立行之有效的生產管理系統，嚴控關鍵節點，有效縮短項目開發週期；在項目銷售上，以合理的產品定價和靈活的營銷策略，實現項目的快速去化。

融創中國董事長孫宏斌對該公司銷售額排在第五位表示了滿意，“我們排名第五挺好的，保持第五位就好。”但他也認為，近期一些政策主要是控制資金往房地產流動。這次嚴控房地產，對發債、信託、開發貸都作出了一定限制，是從融資端切入的調控。在這種邏輯下，預計下半年不只是對企業拿地有影響，對房地產銷售也可能有一定影響。“市場上對融資端收緊有很多傳言，我認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。”

張大偉進一步指出，2019年土地市場明顯出現了小陽春，從4月開始，一二線城市連續小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價率也保持在20%左右。7月份開始，連續出臺的收緊信託與海外融資政策，均對房地產拿地政策造成了一定影響。8月份，一二線城市賣地僅1543億元，土地溢價率6%，均是年內最低。從房企拿地數據上看，只有保利、新鴻基、萬科3家企業拿地超過50億元。

張大偉說，整體看，房地產企業依託信託等融資大幅度快速進入房地產市場導致土地市場短期升溫，是政策收緊的主要原因。在9月份收緊的預期下，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，如果這一政策持續，不排除後續土地市場流標再次明顯增加的可能性。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至8月27日，全國熱點的一二線城市合計土地成交771幅，成交土地金額1543億元，土地成交溢價率只有6%，相比之前幾個月明顯下降。

而在8月29日，南京市出讓11幅地塊，成交10幅，一幅宅地因無人 報價流拍。成交地塊總起始價148.25億元，成交總價162.55億元，溢價較低。其中，7幅宅地成交總價共159.45億元，僅3幅競爭較為激烈，其他均以底價成交。

(責任編輯：王晨曦)