(作者：聶留輝，本文轉載自微信公眾號“層樓”，鳳凰網房產已獲授權)
8月7日，南京樂伽商業管理有限公司旗下的長租公寓品牌樂伽公寓宣佈：“停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。”並提出讓房東、房客自行調解處理後續事宜。
據公開資料顯示，樂伽管理的房源超過20萬套，服務40多萬客戶。現在，大多數的房東面臨無租可收、租戶面臨無房可住的窘境。
面對這樣的“坑”，房東關心的是房子能否立馬收回，或者能否要求公司或租戶繼續支付租金。租戶關心的是房子能否繼續租住，或者能否退回剩下租金和押金。
雙方都是爆雷事件的受害者。
樂伽的爆雷，已經不是該行業的個例了，由於此類長租公寓自身的模式問題，應該說，這種雷以後還有可能出現，應引起足夠重視。
這類事件充分暴露出在長租公寓領域，通過委託管理或者租賃方式取得房源時，將可能面臨的諸多法律風險。
長租公寓的主要模式
就目前的市場來看，長租公寓主要分為輕資產模式和重資產模式。
如樂伽這類就屬於典型的輕資產模式，具體就是運營公司本身無自持房產，主要是通過委託管理或者長期租賃的方式獲取房源。
再通過收取管理費用或者通過“低收高租”的高價轉租方式，賺取租金差價或“高收低租”的低價轉租方式，利用“長收短付”租金的時間差，聚集資金池謀利。
可見，在此種模式之下，運營公司與房東主要有兩種合同模式，一是委託合同法律關係，一是租賃合同法律關係。
法律關係梳理
一方面，如果房東委託運營公司直接以公司名義管理房屋並收取租金，則運營公司與房東之間形成委託合同關係，運營公司與租戶之間形成租賃合同關係。
現由於運營公司的原因無法繼續履行租賃合同的，根據《合同法》第402條“受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外”的規定，房東無權以其已經解除與運營公司的委託關係為由要求租戶騰退房屋的，反而租戶可據此直接要求房東繼續履行合同。
另一方面，如果房東將房屋租賃給運營公司並允許其轉租的，則運營公司與房東、租戶之間均分別形成租賃合同關係。
對房東來說，如果運營公司無法按時足額支付租金，則運營公司將構成違約，房東有權依據合同約定的情形或者法律規定的情形（《合同法》第94條），解除其與運營公司簽訂的租賃合同。
在合同解除後，房東可以依據債權請求權，要求運營公司返還租賃物，並承擔違約責任。而對於租戶而言，如果運營公司由於自身原因無法繼續履行合同，在租期屆滿之前，明確表示或者以自己的行為表明不履行或者不能履行合同的，單純從合同相對性來說，租戶貌似可以要求運營公司繼續履行合同的。
但是，根據物權法的一般原理，運營公司與房東的租賃合同解除後，運營公司即喪失其在租賃物上的一切權利，包括繼續轉租的權利，此時租戶基於其與運營公司租賃合同關係而佔有的房屋在法律上屬於無權佔有。
而房東可以基於其對房屋的所有權，向租戶行使物權請求權，要求租戶騰退並返還房屋。此時，租戶只能要求運營公司退回剩餘租金和押金、承擔違約責任並賠償裝潢等損失。
此情形，從《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第17條“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。
但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償”的規定可見一斑。
維權建議
所以，如果房東與運營公司之間形成的是委託合同關係，那麼對房東不利，而對租戶有利。
租戶可以根據《合同法》有關規定，直接要求房東繼續履行合同，不必騰退房屋，也不必“二次交租”；而房東可以依據其與運營公司的委託合同要求其承擔相應的違約責任。
如果房東與運營公司之間形成的是租賃合同關係，那麼對房東有利，對租戶不利。房東可以先行解除與運營公司的租賃關係，再根據《物權法》等法律有關規定，要求租戶騰退房屋；
而租戶可以依據其與運營公司的租賃合同要求其退回剩餘租金和押金、承擔相應的違約責任並賠償裝潢等方面的損失。對於後者，為避免激化矛盾，建議房東和租戶協商解決。
此外，無論何種法律關係，均不排除運營公司存在捲款“跑路”的違法犯罪的可能性，建議房屋主管部門對涉事公司進行審計調查，如發現存在詐騙、侵佔、挪用資金等涉嫌違法犯罪的行為移送公安機關立案調查，維護房東和租戶的合法權益。
作者：聶留輝律師
浙江澤大律師事務所民商疑難案件工作室
特別聲明：以上所刊登的文章僅代表作者本人觀點，不得視為浙江澤大律師事務所或其律師出具的任何形式之法律意見或建議
"(作者：聶留輝，本文轉載自微信公眾號“層樓”，鳳凰網房產已獲授權)
8月7日，南京樂伽商業管理有限公司旗下的長租公寓品牌樂伽公寓宣佈：“停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。”並提出讓房東、房客自行調解處理後續事宜。
據公開資料顯示，樂伽管理的房源超過20萬套，服務40多萬客戶。現在，大多數的房東面臨無租可收、租戶面臨無房可住的窘境。
面對這樣的“坑”，房東關心的是房子能否立馬收回，或者能否要求公司或租戶繼續支付租金。租戶關心的是房子能否繼續租住，或者能否退回剩下租金和押金。
雙方都是爆雷事件的受害者。
樂伽的爆雷，已經不是該行業的個例了，由於此類長租公寓自身的模式問題，應該說，這種雷以後還有可能出現，應引起足夠重視。
這類事件充分暴露出在長租公寓領域，通過委託管理或者租賃方式取得房源時，將可能面臨的諸多法律風險。
長租公寓的主要模式
就目前的市場來看，長租公寓主要分為輕資產模式和重資產模式。
如樂伽這類就屬於典型的輕資產模式，具體就是運營公司本身無自持房產，主要是通過委託管理或者長期租賃的方式獲取房源。
再通過收取管理費用或者通過“低收高租”的高價轉租方式，賺取租金差價或“高收低租”的低價轉租方式，利用“長收短付”租金的時間差，聚集資金池謀利。
可見，在此種模式之下，運營公司與房東主要有兩種合同模式，一是委託合同法律關係，一是租賃合同法律關係。
法律關係梳理
一方面，如果房東委託運營公司直接以公司名義管理房屋並收取租金，則運營公司與房東之間形成委託合同關係，運營公司與租戶之間形成租賃合同關係。
現由於運營公司的原因無法繼續履行租賃合同的，根據《合同法》第402條“受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外”的規定，房東無權以其已經解除與運營公司的委託關係為由要求租戶騰退房屋的，反而租戶可據此直接要求房東繼續履行合同。
另一方面，如果房東將房屋租賃給運營公司並允許其轉租的，則運營公司與房東、租戶之間均分別形成租賃合同關係。
對房東來說，如果運營公司無法按時足額支付租金，則運營公司將構成違約，房東有權依據合同約定的情形或者法律規定的情形（《合同法》第94條），解除其與運營公司簽訂的租賃合同。
在合同解除後，房東可以依據債權請求權，要求運營公司返還租賃物，並承擔違約責任。而對於租戶而言，如果運營公司由於自身原因無法繼續履行合同，在租期屆滿之前，明確表示或者以自己的行為表明不履行或者不能履行合同的，單純從合同相對性來說，租戶貌似可以要求運營公司繼續履行合同的。
但是，根據物權法的一般原理，運營公司與房東的租賃合同解除後，運營公司即喪失其在租賃物上的一切權利，包括繼續轉租的權利，此時租戶基於其與運營公司租賃合同關係而佔有的房屋在法律上屬於無權佔有。
而房東可以基於其對房屋的所有權，向租戶行使物權請求權，要求租戶騰退並返還房屋。此時，租戶只能要求運營公司退回剩餘租金和押金、承擔違約責任並賠償裝潢等損失。
此情形，從《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第17條“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。
但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償”的規定可見一斑。
維權建議
所以，如果房東與運營公司之間形成的是委託合同關係，那麼對房東不利，而對租戶有利。
租戶可以根據《合同法》有關規定，直接要求房東繼續履行合同，不必騰退房屋，也不必“二次交租”；而房東可以依據其與運營公司的委託合同要求其承擔相應的違約責任。
如果房東與運營公司之間形成的是租賃合同關係，那麼對房東有利，對租戶不利。房東可以先行解除與運營公司的租賃關係，再根據《物權法》等法律有關規定，要求租戶騰退房屋；
而租戶可以依據其與運營公司的租賃合同要求其退回剩餘租金和押金、承擔相應的違約責任並賠償裝潢等方面的損失。對於後者，為避免激化矛盾，建議房東和租戶協商解決。
此外，無論何種法律關係，均不排除運營公司存在捲款“跑路”的違法犯罪的可能性，建議房屋主管部門對涉事公司進行審計調查，如發現存在詐騙、侵佔、挪用資金等涉嫌違法犯罪的行為移送公安機關立案調查，維護房東和租戶的合法權益。
作者：聶留輝律師
浙江澤大律師事務所民商疑難案件工作室
特別聲明：以上所刊登的文章僅代表作者本人觀點，不得視為浙江澤大律師事務所或其律師出具的任何形式之法律意見或建議
我們從窄門來，踏寬路而後遠行。觀察、記錄和對話，讓文旅與地產碰撞出思想的火花。
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這場文旅產業的盛會，我在，因未來而不斷記錄！
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