本文刊載於《三聯生活週刊》2019年第33期，原文標題《長租公寓為什麼總爆雷？》
長租公寓興起才短短几年時間，已經成了又一個爆雷的風口。
本文刊載於《三聯生活週刊》2019年第33期，原文標題《長租公寓為什麼總爆雷？》
長租公寓興起才短短几年時間，已經成了又一個爆雷的風口。
主筆 謝九
最近，又有長租公寓爆雷了。總部位於南京的樂伽公寓宣佈停止經營，而且無法償還客戶欠款，又有上萬名租客和房東被坑。過去一年時間，已經有20多家長租公寓倒閉，今年7月份就多達6家，整個行業呈現出加速爆雷的趨勢。
那麼，長租公寓為什麼會頻頻爆雷呢？
長租公寓普遍採用的“高進低出”模式，是這個行業爆雷的主要原因之一。最新宣佈倒閉的樂伽公寓就公開表示，“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已為長租公寓市場帶來較大風險。所謂“高進低出”，是指長租公寓為了搶奪市場，以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客。這種模式和中國很多初創的互聯網公司非常相似，比如當年的打車市場，滴滴和快滴們都是通過紅包大戰來爭奪市場佔有率，長租公寓也沿用了互聯網行業的常用套路。不過，這種通過虧損來搶佔市場的方式，背後需要有實力強大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續，一旦現金流斷裂，公司就會迅速倒閉。最新爆雷的樂伽，以及此前很多倒閉的長租公寓，大多數都是現金流斷裂所致。
長租公寓爆雷的另外一大原因在於引入了過高的金融槓桿，比如業內普遍採用的租金貸模式。租客在和長租公寓簽訂租房合同的時候，還會同時和第三方金融機構簽訂一份貸款合同，金融機構將一年甚至兩年的租金髮放給長租公寓公司，長租公寓提前一次性收到資金後，並沒有將資金全部用來支付給房東，而是用於快速擴張新的業務，一旦長租公寓捲款跑路，房東收不到租金，就會驅趕租客，而租客不僅面臨被掃地出門的風險，還要每月償還金融機構的貸款。
除了高進低出和租金貸這兩大“罪狀”之外，長租公寓頻頻爆雷的深層次原因，還在於國內租房市場的投資回報率大大低於公寓運營企業的預期。公寓運營企業對於房租回報率過於樂觀，因此採取了過於激進的投資策略，但實際上，國內的房租回報率並不能支撐他們的激進擴張，因此很多沒有大資本支持的企業也就只能面臨爆雷的結局。
長期以來，大多數國人都有根深蒂固的住房情結，住房不僅能給人提供足夠的安全感，甚至還能實現資產大幅增值，因此，擁有一套屬於自己的房子是很多人的人生終極目標之一，而租房僅僅是一個過渡性需求。在這種住房文化的推動下，國內購房市場和租房市場的發展極不平衡，購房市場的房價持續大幅上漲，反過來又更堅定了更多人購房的信念，房租價格雖然也在保持上漲，但遠遠比不上房價的漲幅。按照國際通用的租售比來看，我國很多城市的租金回報率都不到2%，而發達國家的租金回報率基本上都在5%以上。如果不考慮房價的上漲，僅僅以房租作為房子的投資回報，國內的租金回報率顯然價值極低，這也導致很多長租公寓難以通過租金來獲得足夠的回報。
但從另外的角度來看，房租的絕對價格卻並不便宜，尤其是對於租客而言，目前的房租水平已經讓他們難以承受。由於很多租客都是剛入職場不久的年輕人，收入水平並不是很高，對於租金價格尤為敏感。所以，中國的房租市場就呈現出一種畸形的矛盾，一方面幾乎是全球最低的租金回報率，而年年上漲的房租又讓很多人直呼租不起。之所以會出現這種矛盾，主要原因就在於房價上漲過快，導致租金的相對回報率和絕對值之間出現巨大分裂。
從長期來看，如果房價大幅下跌，會使得租金回報率迴歸到合理水平，否則，想要使得租金回報率保持在國際平均線上，也就只有通過房租持續上漲才能實現。從長租公寓的角度來看，通過價格戰來搶佔市場的做法，在互聯網行業或許行得通，但在租房市場顯然難以持續。對租客而言，價格高低固然重要，但更重要的是有一個可以長期穩定居住的房源，而長租公寓最大的優勢其實就在於穩定，如果長租公寓能夠給租客提供一個長期穩定的住所，即使價格有所上浮，對很多租客而言也是能夠接受的，完全沒有必要通過價格戰自毀長城。
大量長租公寓爆雷之後，很多租戶也陷入了相當被動的局面，既要揹負租房時簽下的銀行貸款，還要被房東掃地出門。其實，今天的長租公寓市場和P2P行業有很多類似之處，很多長租公寓通過低租金來吸引租客，這種做法相當於P2P平臺通過高收益率來誘惑投資者，最終那些跑路的P2P平臺，大多數都是承諾收益很高的，而長租公寓裡爆雷的，也大多是以低價競爭的。無論是對於租客，還是投資者，如果少一些佔小便宜的心理，其實就可以避開很多的雷區。
這幾年長租公寓的興起，風口在於我國鼓勵發展租房市場，將租售並舉作為我國房地產調控的頂層設計。在這樣的大背景下，最近幾年湧現出大量長租公寓。我國想要將租房市場發展到很高的水平，僅僅依靠政府力量是遠遠不夠的，長租公寓的興起，可以在很大程度上彌補政府力量的不足，使得租房市場的供應更加多元化。
從更高的層面來看，長租公寓的興起，甚至可以更好地幫助我國實現租售並舉的房地產調控。越是具有重要意義，越是需要建立良好的監管體系，如果剛開始起步就四處爆雷，最終很有可能重蹈P2P的覆轍。