房企半年考：目標完成率普遍低於50%，下半年超車壓力大

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如同已經被編排好一樣，進入6月底，地產人的朋友圈燃起一股與時間賽跑的熱力，“血拼到底，永不放棄”、“搏一個春夏，贏一生無悔”、“鐵血之師，戰則必勝”……鬥志滿滿的口號喊得震天響。其因無他，只為年中考核大關來了。

在房企激情衝刺的另一面，房地產市場整體延續平穩狀態，龍頭房企的發展步調也趨緩。雖然年後樓市出現一波“小陽春”，但 自4月19日中央政治局第一季度會議之後的政策升級和新一輪小幅收緊後，樓市開始逐漸迴歸冷靜。

根據克而瑞公佈的數據計算，今年上半年，近六成房企未完成全年目標的一半。39家公佈銷售目標的房企中，完成率超50%的僅有14家，佔比為35.9%。在過往的幾年中，房企上半年業績“慘淡”的情況並不鮮見，但考慮到今年房企銷售目標增長率整體低於20%，今年上半年的成績還是透露出，房企的業績壓力或將不同以往。

幾家歡喜幾家愁

經過數年的規模追趕，結束野蠻生長時代的房地產行業已是“船至中流、人到半山”，行業的格局初步形成，這在頭部企業陣營中尤其明顯。以TOP10房企為例，自新城控股於2018年年中闖入前十強後，TOP10陣營便一直保持著由碧桂園、萬科、恆大、保利、融創、綠地、中海、新城控股、華潤、龍湖組成的“方隊”。而TOP50的各梯隊也基本保持穩定，名次的變動只是在各梯隊內部浮動，跨階掉隊者、進階者只是寥寥。

與此同時，各梯隊的門檻也在提升，規模超車的難度在加大。其中，TOP100的門檻由2018年年中的106.9億元提升至132.1億元，同比增長23.57%。而TOP50的門檻提升至353.5億元，前20名門檻定格在713.1億元，前10的門檻則高達1051.9億元，較去年同期的852億元增長23.5%。

不過，看似平靜之下，亦有暗流湧動，房企間的競爭從未止步。TOP10房企中，除碧桂園、萬科、恆大穩居前三“寶座”外，剩餘七家房企也是緊咬排名、捉對廝殺，保利和融創、中海和綠地，排名常常交替，而華潤置地、新城控股、龍湖集團也在第8和第10的位置輪轉。

前三甲之間也在起變化。碧桂園雖然以6月單月820億元的業績刷新行業記錄，但總體業績增長放緩，上半年以3895.4億元收官，與第二名萬科的差距由2018年底的1079億元縮小至546.1億元，恆大則以2825.4億元的銷售額失守3000億元大關，業績遜於去年同期。

雖然以年中成績定全年的輸贏為時尚早，但年中成績亦如實反映出房企經營現狀。商場如戰場，步步為營尚且難保勝券在握，更何況經營上的風吹草動。除了TOP10房企的近身纏鬥、不分伯仲外，亦有少數房企的業績和排名出現大幅浮動。

泰禾便是其一。今年上半年，泰禾錄得456.7億元銷售額，排名37位，同比下降30.27%，僅達到全年目標的30.4%。業績之外，是泰禾堪憂的經營狀況和人事震盪。今年以來，泰禾訴訟糾紛不斷、債務壓頂，不斷甩賣旗下項目股權。一時間，各種猜測、質疑和看空言論甚囂塵上，以至於泰禾集團董事長黃其森不得不出面迴應。

排名下跌明顯的還有華夏幸福。曾連續三年躋身房企銷售業績前十的華夏幸福，繼2018年底跌出前十後，今年的排名持續下滑。第一季度，華夏幸福業績排名由2018年底的第13位下滑至第15位，上半年則以排名第22位收官。

華夏幸福和傳統開發商不同，其以“產業+地產”的發展模式，投資方向主要集中在環京以及不少三線城市，但其產城模式對政策的依賴性極高，2018年以來，環京市場形勢下滑，華夏幸福的業務也陷入僵局，資金鍊緊張。

除了泰禾和華夏幸福，佳兆業、富力、融創等完成率均低於40%。曾經位列TOP10的萬達集團，更是跌出前50位。而寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業績完成情況較為樂觀，目標完成率超過50%。

下半年“反轉”難度加大

過去幾年，房企上半年業績完成率偏低的情況並不少見，但今年情勢並不相同。今年初，基於對市場的審慎判斷，多家房企調低對增速的預期。根據相關統計，公佈銷售目標的房企中，其銷售目標增長率均值僅為18.36%，與2018年45.53%的平均增長率相比，減少27.17個百分點。

低目標增長下仍出現低完成率，房企今年的業績壓力可見一斑。而隨著調控持續呈現趨緊狀況，想在下半年實現趕超和反轉的難度在加大。

中指控股CEO黃瑜女士對時代財經指出，“受季節性影響，企業業績上、下半年的比例一般是4:6，所以上半年完成全年業績的40%左右也算正常。但2019年初的判斷是市場平穩、市場調控持續，很多企業推盤力度加大，因此低於40%的企業下半年的業績壓力會很大。”

6月28日，鬱亮在萬科股東大會上再次談及“活下去”，並重申“房地產的黃金時代快結束了”，稱“今後依靠純粹的房地產業務在500強待著是越來越難”。克而瑞同樣認為2019年將是房地產市場銷售的“小年”，下半年百強房企規模出現快速增長的概率不大。

而要像萬科那樣“活下去、活得好、活得久”，部分中小房企首先得解決迫在眉睫的債務難題，這也是今年頻現資產買賣的根本原因。恆大研究院數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，預計將在2019―2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。

但房企的融資環境並不樂觀。5月17日，中國銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，通知要求嚴查銀行機構違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資，對於非銀行領域也將嚴查向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴查通過股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

與此同時，海外債監管也在加強。2018年5月，發改委明確房企境外發債主要用於償還到期債務，限制投資境內外房地產項目、補充營運資金等。中國指數研究院相關報告分析稱，下半年經濟仍存一定壓力，房地產資金監管趨嚴，房地產行業資金環境偏緊。