'粵港澳大灣區房企半年考'
中原地產研究中心統計數據顯示，截止到8月30日，已公佈2019年半年報的房地產企業已經接近140家，總體而言，房企的銷售額和利潤仍處於上升週期，但其增速相比過往已經有明顯放緩，隨著集中度上升，房企業績出現明顯分化。
值得注意的是，今年上半年多數房企的業績目標完成度並不高。
克而瑞的研報顯示，標杆房企2019年上半年業績增速明顯放緩，36家房標杆企之中有32家的完成率在40%以上，60%的房企的目標達成率未超過一半。2019年上半年，行業整體規模增速較2018年顯著放緩。
融資收緊增速放緩
雖然萬科營收及淨利潤增速依然保持較高增長，但綜合去年同期數據來看，萬科營收增速從51.8%降至31.5%，有所放緩。
在外部融資環境收緊的情況下，房企生存處境也愈發艱難，銷售規模不再是多數房企追逐的首要目標，“促進銷售、回籠現金流”屢被提及，如何更好地“活下去”成為當下地產行業最重要的命題。
以龍頭房企萬科為例，2019年半年度報告顯示，上半年萬科實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤118.4億元，同比增長29.8%。
除萬科以外，其他標杆房企的業績表現仍可圈可點。其中碧桂園營業收入同比增長53.2%至2020.1億元，淨利潤同比增長41.3%至230.6億元；融創中國上半年實現營業收入768.4億元，同比增長64.9％，歸母淨利潤為102.9億元，同比增長61.7％。
行業集中度上升，兩極分化正越發明顯。相比大房企應對週期的平穩表現，中小房企則多遭遇業績變臉，包括中洲控股、深振業A、花樣年等房企上半年淨利潤均出現不同程度下降，即使如龍頭房企中國恆大，在行業不景氣時也未能保證利潤的高速增長而發出業績預警，上半年淨利潤將同比下降約49%。
正在逐步退出地產業務，遭遇轉型陣痛的中航善達，營收淨利均出現了下滑。公告顯示，公司半年度營業收入25.80億元，同比減少7.66%，歸屬上市公司股東的淨利潤8480萬元，同比減少32.61%。
克而瑞廣州分析師肖文曉向《中國經營報》記者分析：“總體來看，今年不管是業績增長率也好、目標完成率也好，對比之前幾年多數房企的表現都是遜色一籌的，這個跟市場的大環境有關係。”他指出，從市場表現來看，國內房地產市場已經整體步入下行週期，這一過程並沒有因為今年3、4月份部分城市的市場“小陽春”而改變，所以也拖累了今年房企業績的整體表現。
從去年開始行業風向已發生改變，今年7月30日中共中央政治局會議中明確不會將房地產作為刺激經濟的手段，行業形勢更加明確。在此形勢下，快銷售、促回款、降負債成為行業共識，也成為眾多標杆房企下一步重點發力方向。
肖文曉指出，從最近的情況來看，不管是樓盤的銷售也好、房企的資金鍊也好，面臨的壓力都在增加，這必然會導致開發商在接下來的幾個月時間努力加快銷售回款，包括以價換量等，近期多個知名房企大規模地開展全員營銷就是例子。
資金成本上升拿地減少
受融資環境收緊、資金壓力升級等因素影響，在中期業績會上，不少房企表示將放緩投資速度，拿地態度謹慎。
在中報業績會上，房企除了提及銷售額、利潤數據之外，土地儲備也是備受熱議的話題。據中原地產數據顯示，截至8月21日，18家標杆房企2019年拿地金額超過7成在一二線城市，這一比例成為近幾年高點。
年初的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(以下簡稱“《規劃》”)公佈，讓粵港澳大灣區9城2區成為關注焦點。作為重要區域的粵港澳大灣區，更是頻頻出現在房企中期財報當中，成為競相佈局的熱點區域，背後折射房企對風險的防範。
隨著三四線樓市風險的進一步顯化，房企出現迴歸一二線城市的趨勢。以龍頭房企萬科為例，今年上半年，萬科拿地規模明顯下降，拿地面積相比去年減少了33%。按建築面積計算，82%的新增項目位於一二線城市；按權益投資金額計算，88.4%位於一二線城市。
除了萬科之外，重點佈局一二線城市的房企還有融創中國、龍湖地產、禹洲地產等，一二線城市的土地佔比均超過8成。
即便是此前以佈局三四線城市出名的碧桂園，一二線土儲比例也逐步上升。來自中原地產的數據顯示，2019年，碧桂園在一二線土地佔比由去年的32.7%提高到今年的43.61%
在經歷了上半年去化放緩、融資收緊的市場變化後，多重因素正在擠壓地產行業提升利潤的空間，現金減少、負債上升，房企的資金成本均出現了明顯上升，下半年策略亦有明顯變化。
8月份，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%。今年房企融資情況猶如坐“過山車”，大起大落，呈現不穩定狀態。
公開數據顯示，華潤置地、龍湖集團、萬科、碧桂園、世茂等龍頭房企的平均海外融資成本在4%左右。從各房企的海外債存量情況來看，佳兆業以82億美元排在中國恆大之後，平均融資成本為9.83%。
萬科上半年財務費用為32.27億元，而去年同期僅為23.32億元，同比增長38.38%。萬科集團執行副總裁、財務負責人王文金此前接受記者採訪時表示：“財務費用上升主要有兩個原因，一是今年上半年我們把一些短債轉換為長債，融資成本有所上升，二是今年上半年的承債總量也比去年上半年高一點，這是兩個比較大的因素。”
值得注意的是，在國內外融資渠道紛紛收緊的大背景下，償債高峰也如約而至。國金證券研究數據顯示，2019年上半年房企到期的債券總量為2272.68億元(約329億美元)，同比上漲了44.26%。
中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林向記者分析，雖然融資渠道全面收緊，但資質較好的中大型房企仍有渠道、成本等優勢。而隨著政策調控週期的增長，市場會呈現出“強者愈強”的趨勢，因此對於中小房企而言，緊跟戰略開發熱點的產業合作開發或是新出路。
房企探索產業開發
為實現驅動規模擴張的目標，劉策提出了“地產開發+城市更新+產業服務”三駕馬車的構想。
在“房住不炒”的大背景下，不少房企將自身的角色進行轉變，從純地產開發轉型綜合服務商，開闢新的賽道。
以雅居樂為例，半年報顯示，期內雅居樂新增30多個“多元業務”，且其多元化已經開始逐漸進入盈利期，多元化業務收入佔比提升至9%，預計今年全年收入佔比可以提升至15%。預計到2022~2023年，多元化業務收入和利潤佔比將達到50%。
今年上半年，雅居樂物業管理、物業投資及環保業務收入分別較去年同期增長63.9%、4.9%及68.9%，多元化戰略效果初現。在建設業務方面，雅居樂形成了工程總承包、園林景觀、裝飾家居三大產業，商業業務旗下小區的商業項目租金收入上升。
佳兆業集團首席增長官、戰略研究院執行院長劉策告訴記者：“沒有地產開發，可能沒有房企的今天，但如果只有地產開發，而沒有產業運營，那麼房企將沒有明天。”
以佳兆業為例，已經在多個產業進行佈局，加地產平臺在內擁有6家上市平臺，包括南太地產、佳雲科技、佳兆業美好、佳兆業健康以及振興生化，涉及房地產開發、物業管理、新科技、大健康等。除了在振興生化是第二大股東外，其他4個上市平臺，佳兆業集團均為第一大股東。
盤和林指出：“產業地產是以產業為依託的一體化價值鏈，因此產業地產的開發對房地產企業前期各種資源整合、中期開發建設以及後期運營等綜合實力提出了更高的要求，這不僅僅意味更加專業、綜合的技術，更意味著大量和長期的資金投資建設需求，因此對於房地產企業而言，開發產業地產的頭道門檻就是資質問題。”
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