蘇州夜景
餘秋雨寫過一篇關於蘇州的文章《白髮蘇州》，為蘇州鳴不平。
入夜，蘇州人穿過2500年的街道，……，在清理河道，說是要變成東方的威尼斯，這些船楫如梭的時候，威尼斯還是荒原一片。
蘇州，是中國文化寧謐的後院，做了那麼長時間的後院，我有時不禁感嘆，蘇州在中國文化史上的地位是不公平的。
房價上，蘇州的地位也是不公平的。
2009年5月，全國70個大中城市住宅銷售價格指數開始發佈，蘇州未列其中。10年之後也是五月，蘇州納入“70+1”個大中城市房地產指數監控範圍。
隨著2019年新年鐘聲的敲響，一顆漲價的種子在蘇州樓市蠢蠢欲動。春暖花開的陽春三月，蘇州樓市迎風上漲，4月蘇州房價環比漲幅4.8%，領先全國。
有關“房子”的話題，再度在這座千年古城成為談論的焦點。
5月24日，蘇州會議中心召開了一場有30多家開發商參加的行業座談會，政府提出明確目標：2019年房價漲幅目標5%，會議強調使用了“必須控制在”這一限定用語，相關長效調控機制已形成方案並上報住建部。
看來，更為嚴苛的調控已經在路上。
01
蘇州是一座蘊涵優雅與詩意的城市，古城風貌與現代風格和諧相依，既能讓你滿足對於江南的想象，似乎一個清幽的夢在窗臺悄然盛開，又能讓你找到現代的律動，與時代擁了個抱，蘇州用智慧把新與舊勾兌出綿綿柔柔的酒香。
有人評價蘇州：“比它有錢的，都沒它漂亮；比它漂亮的，都不如它有錢。”可今年，蘇州房價表現得“很有錢”，特別是蘇州工業園區。
蘇州工業園區二手房均價近4萬，去年5月也就三萬左右，一年時間每平米漲了一萬。新房均價3萬2，去年5月是3萬。
蘇州工業園區是中國和新加坡政府合作開發的項目，整個園區設計都借鑑了新加坡的經驗，工業園區與居民區渾然一體，景觀和綠化一流，員工生活的工作非常便利。
蘇州工業公園擁有蘇州最好的資源：獨墅湖、金雞湖、陽澄湖，學區配套、公建配套，彰顯著現代之美，如果是蘇州是宜居城市，那工業園區就是宜居中的宜居。工業園區也當仁不讓地成為這輪蘇州樓市上漲的“領頭羊”。
而去年年底，大多房企對2019年蘇州樓市預期並不太樂觀，可三月一波“小陽春”下來，他們有些“懵”。
4月中旬，位於高新區的洋房項目山水悅瀾庭推出155套洋房，33套合院，為期2個多月的蓄客期，吸引了4000多組到訪，1000多組預約，開盤當天，180多套房源被搶購一空，該項目銷售均價達39700元/㎡，可謂是不折不扣的高價房。業內人士透露：4月份，蘇州新房開盤去化率達94%，去化週期回落至8個月。
目前蘇州樓市上主要集中了兩股力量，一個是被調控壓抑的購房需求，另一個則是盲目跟風的投資需求。
需求決定市場，房子攪動一池春水，成為古城熱點。
02
飯統戴老闆發的段子說：蘇州小王把房子買到上海去，也不是沒可能的事。
在部分購房者心目中，蘇州工業園區的居住價值對標上海遠郊樓盤，他們認為：工業園區有著蘇州最宜居的生活環境、最好的學區和高大上的商圈，在許多人心目中，它的居住價值不輸於上海的郊區。“蘇州最好的區域，房價怎麼就不能比上海缺乏配套的郊區高？”。
從市場表現上看：工業園區板塊內部分熱門樓盤，如鉑悅犀湖、天域花園、中海半島華府等，二手房參考均價突破了53000元/平方米；部分高檔樓盤，如蘇州鉑悅府、金雞湖花園、萬科見濱府，參考均價已經在6萬元上下。
一夜醒來，蘇州人民發現每平米4—6萬的價格區間，和上海外環外及部分中外環之間區域的價格相當。
工業園區房價上漲的一大原因就是房源量嚴重不足，加上新房限價政策，每次加推的房源秒光已經見怪不怪，今年3月，蘇州工業園區住宅庫存僅1585套，而其他區域（老城區除外）庫存均在6000-14000套之間。
工業園區樓市存在著領漲效應。
5月11日，蘇州樓市限售新政主要就是切斷工業園區這個傳導源，針對區域是蘇州工業園區和部分高新區重點區域，某種程度上，稱為蘇州工業工業園區樓市限售新政更為恰當，政府公務行文是：市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見，只是一個局部性的調控措施，相對是溫和的。
工業園區樓市有兩個特點：實際成交量小，大戶型面積為主。3月銷售數據表明：工業園區成交86套，套均面積197平米，而吳江區、高新區成交分別是2774、566套，套均面積117、126平米，可以看出，工業園區主要是以改善型為主的置換需求。
在業內人士有個爭論：就是蘇州工業園區房價的天花板在哪裡？
一種觀點認為：園區的改善型門檻是500萬起，基本找不到三萬以下的房子，如果是單價4萬以上很多人都已經置換不起了。隨著價格上調，相應地具有購買能力的人群就會減少，“想改善而改善不了”的比例也會上升。
另一種觀點則認為園區需要改善的人群太龐大了。因為市場數據表明：2015年之前是小戶型單價比大戶型貴，但2015年之後，大戶型的單價超過了小戶型，因為市場的需求群體發生了逆轉，以前園區客戶主要以剛需為主，現在到了他們逐漸改善大戶型的時候了，而園區80%以上的房源都是小戶型，大戶型供不應求。
只要不斷有剛需需要改善大戶型，而園區土地又不夠，那大戶型就會供不應求，價格就會不斷穩步上漲。
這次座談會議要求預售備案價格不得超過4萬一平米，估計也不無這方面的考慮，從源頭上把工業園區房價領漲的勢頭遏制住。
03
從蘇州樓市的銷售量價來說，2019年3月蘇州市區商品住宅成交面積為66萬㎡，環比2月增加109%，同比2018年3月增加44%！2019年3月蘇州新房突破2萬1每平米，而從2016年新政調控以來，蘇州房價均價一直穩定在2萬以內。
佔據蘇州樓市“半壁江山”的吳江，2018年7月——2019年3月，吳江房價均價穩定在1萬6，4月房價每平米上漲了1千，1萬7，成交面積同比去年大幅增加。
量價齊升意味著什麼？
可以看出政策調控者的小心翼翼與拿捏尺度，防止樓市的大起大落——既要防止大漲，也要提防樓市大幅下滑，這一次座談會就明確提出：如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會即刻加碼，包括擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。
“穩地價穩房價穩預期”，樓市調控以平穩為主，蘇州樓市土地供應充足，在《蘇州市區2018-2020年商品住房用地供地計劃方案》中，2018-2020年蘇州市區（不含吳江區）商品住房用地計劃供應1230公頃，其中2018年為400公頃（6000畝），2019年也為400公頃。
從供應源頭上穩地價，蘇州下一階段會適當調低土地出讓指導價，或加大土地供應，蘇州土地儲備2萬畝，土地出讓條件設置精細化管理。有兩句話耐人尋味：開發商需要仔細研究目標地塊出讓條件，政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢。
看來，錢不好掙、有賺有賠或將是蘇州樓市的下一個新常態。
蘇州樓市的表現說明：目前樓市宏觀調控不會放鬆，反而根據實際情況，會適度趨緊。
樓市止步於小陽春，不能入夏，為可能出現的火熱場景，提早吹涼風。
窗外，古城門藤葛垂垂，虎丘塔隱人夜空。
盛夏時節的蘇州，涼風徐徐，更美。