前言
金三銀四之後，太原市場有較為小幅的回落，但從其土地供應成交、市場成交均價、待入市項目宣傳力度，品牌市場佔有率來看，市場趨勢向好，5月上半月處於階段性的蓄客期，5月下旬尤其是端午節假期，樓市迎來集中式爆發。從5月整體來看，土地市場集中供應，部分待入市項目開始掛牌供應；市場成交均價持續保持在萬元以上，華潤悅璽、香檀一號、富力天禧城、太原碧桂園等中高端項目的開盤，大批量投資需求得到釋放。
一、政策篇
1、國家樓市政策收緊 太原首套房貸利率折扣絕跡
國家樓市政策調控一步步加碼，太原市房貸利率優惠也隨之一點點消退。近日太原首套房貸利率折扣優惠已經絕跡，基準利率成為普遍狀態。
除了利率折扣消失外，由於整體信貸政策緊縮，銀行的放貸審核也更加嚴苛。就是當下這個沒有利率折扣的房貸，想申請下來也並非易事。
而這一起伏出現的原因歸根結底還在於國家的樓市調控政策。自今年初開始,我國樓市就掀起了嚴厲調控“風暴” ,先是各大城市尤其是一、 二線城市陸續出臺“限購、限貸、限售、限價”四限調控政策。接著兩會上又提出“房子是用來住的，要回歸居住屬性”，相關部門出臺了不少意在抑制房價過快上漲的調控政策，調控成了2017年樓市發展中的主旋律。
2、太原市啟動建設用地二級市場試點
5月10日，太原市召開部署動員會，啟動建設用地二級市場試點。試點範圍為太原市本級和古交市、清徐縣、陽曲縣、婁煩縣範圍內國有建設用地使用權的轉讓、出租和抵押。今年，太原市被列入全國28個國有土地二級市場試點城市之一，力爭到2018年底，完善建設用地使用權轉讓、出租和抵押的二級市場，盤活存量土地。
土地二級市場建設，促使市場的公開化和透明化，保證了不動產登記的全面性，增加了政府對二級土地市場的管理能力，同時也保障了交易雙方的合法利益；此外土地二級市場的建設將完善市場供應體系，盤活土地，提升土地利用價值。
3、我國將建立購租並舉住房制度
住建部發布《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》，對當前租賃和銷售市場不規範行為提出了明確要求及懲處辦法。徵求意見稿提出，鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。同時，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，簽訂並履行3年以上住房租賃合同的，各地政府應給予政策支持。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於3年。
本政策是國家對租賃市場的管理首次上升到國務院條例高度，也是房地產調控長效機制的一部分。此條例對租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，包括租房者、中介機構等，有利於房地產市場長期平穩健康運行。
二、市場篇
1、房價方面
據搜狐焦點網統計：自5月開始，太原房地產成交均價：9025元/㎡, 臨近年中，各大待入市項目加快腳步，集中在後半年發力。主要有以下兩個表現：太原市場的改善型需求持續釋放，（三居成交佔比持續4個月超過50%）；品牌開發商項目價格持續攀升，品牌成交佔市場份額逐步擴大。
2017年5月，太原市六大城區中存量住宅均價最高的是迎澤區，監測均價為9521元/平方米，環比上漲0.95%；其次是小店區，監測均價為8248元/平方米，環比下跌0.15%；杏花嶺區，監測均價為7171元/平方米，環比上漲0.01%；萬柏林區，監測均價為6999元/平方米，環比上漲0.33%；晉源區，監測均價為7120元/平方米，環比下跌0.18%；尖草坪區，監測均價為6187元/平方米，環比下跌0.24%；本月迎澤區、杏花嶺區、萬柏林區監測均價均有所上漲，其中迎澤區上漲幅度最大，為0.95%；其他區域都有小幅度的下跌。
2、市場成交
2017年5月，太原市場有所回落。推盤頻率有所下降，開盤加推累計14次；住宅市場成交金額環比下降11%，成交面積環比下降11%。
三、土地篇
1、5月土地市場綜述
據搜狐焦點網統計，5月太原土地市場比較活躍，一共有10宗土地劃撥出讓，13宗土地掛牌供應。土地市場的集中成交會在1-2個月之後轉化為市場供應，加大市場競爭。
2、土地出讓區域分佈分析
5月出讓的10宗土地，有7宗土地位於萬柏林區。近幾個月，萬柏林區成交面積佔到太原市樓市的半壁江山，區域成交表現居於首位，舊城改造，城中村整體規劃，連片開發，加上政府西進的政策，催熱了萬柏林區的樓市和土地市場。
3、5月太原土地市場出讓盤點
編號HGZ-1715、HGZ-1716、HGZ-1717、HGZ-1718、HGZ-1719、HGZ-1720均位於萬柏林區，屬於後北屯城改項目用地。前三宗為山西光泗房地產開發有限公司項目用地，地塊處於千峰南路和漪汾街交匯處西南角，後三宗為新城吾悅廣場項目用地，地塊位於萬柏林區千峰北路與漪汾街交匯處東南角，是新城控股在太原的首個項目。六宗地所處位置優越，1公里範圍內依託於漪汾商圈的生活配套。地塊周邊在售項目少，競爭環境相對較弱。
編號HGZ-1712、HGZ-1713萬科城市之光項目用地，樓面地價1,195元/㎡。此次成交為純住宅用地，位於長風東街以南，交通便利，建築面積11.61萬㎡。土地的成交必將加快項目的營銷節奏。
編號HGZ-1707國雅城項目用地，地塊屬於補地。地塊位於晉源區南中環快速路與新晉祠路交匯處，交通便利，周邊距離長風商務區較近，吃喝玩樂購生活配套齊全，目前晉源區為熱點區域，品牌開發商集中在該區域拿地，未來競爭相當激烈。
編號HGZ-1706位於萬柏林區閆家溝社區，屬於商業用地，該地緊鄰西礦街，西至西中環，交通便利，周邊缺乏大型商業，未來建成後能夠提升區域內的配套，促進區域的商業發展。
4、5月太原土地市場供應盤點
保利西江月、富力灣土地掛牌供應：HGZ-1721和HGZ-1725均為西寨村城改用地。HGZ-1721預計為保利西江月項目用地，HGZ-1725預計為富力灣項目用地。從土地掛牌價格看，兩宗土地的樓板價分別為2,150元/㎡，2,088元/㎡,屬於是太原土地市場價格中間水平，但不排除後期會有額外土地成本（拆遷、回遷成本）。從目前的競爭格局看，晉源區品牌開發商項目均處於蟄伏階段，待其籌備項目入市之後晉源區將會成為繼小店區和萬柏林區之後又一競爭激烈區域。
萬科城市之光項目用地掛牌供應：HGZ-1722、HGZ-1723、HGZ-1724為萬科城市之光項目部分用地，累計建築面積27.9萬㎡，萬科城市之光自2016年7月開始對項目進行籌備，用將近1年的時間進行人員培訓、項目價值點釋放、客戶資源積累，此次地塊供應加速項目推進。後期富力金禧城、恆大悅龍臺、萬科城市之光三項目入市將東環之爭推向高峰。
南上莊5宗優質地塊集中釋放：從太原國土資源局網站獲悉，HGZ-1726、HGZ-1727、HGZ-1728、HGZ-1729、HGZ-1730均為南上莊城中村改造用地，起價高達4.5億之多。從規劃網獲取的信息來看，中國遠大集團將以南上莊村開發主體的身份參與到太原的城市建設中，投資百億元開發建設遠大購物廣場項目。
四、城建篇
在城市化迅速發展的情況下，城中村改造成為推進城市快速城市化的一個重要步驟；道路改造成為拉動城市經濟快速增長的一重要動力。為了方便人們的出行，改善人們居住環境，提高太原人民的幸福感太原市政府這些年在不斷進行道路改造、城中村建設。5月是一個充滿活力的月份，也是一個忙碌的月份。這個月，太原的許多條道路發生了延伸，許多城中村也發生了很多的變化。接下來，搜狐焦點網將從城中村改造、道路改造和區域發展三個角度，帶各位看看太原城建5月發生的一些大事。
（一）城中村改造：
1、彭村、南屯、殷家堡三村改造方案出爐
5月27日，太原規劃網公示太原萬柏林區南屯、彭村以及小店區殷家堡城中村改造方案。彭村、南屯和殷家堡三村改造均以住宅用地、商業商務用地和公園綠地等為主，教育方面的配備齊全，幼兒園、小學數量充足。此外，三村改造後還將增設社區服務中心、文化活動中心和菜市場等一些公共設施。
2、郝莊城中村用地規劃公示
5月21日，太原規劃公示《迎澤區郝莊村城中村改造用地（局部地塊Ⅱ）控制性詳細規劃方案》。郝莊村是迎澤區2015年重點改造村之一。隨著東中環道路通車及周邊區域不斷髮展，進入快速發展時期。本次規劃北起南十方街，南至張家巷，東起東環輔路，西至康友製藥有限公司，規劃總用地16.32公頃。規劃區域內有一處12班幼兒園；兩處小學，分別為24班制和6班制；同時，配套社區衛生服務站、室內文體活動站、社區養老服務中心、社區居委會、菜市場、垃圾中轉站等公共設施。
3、瓦窯社區城中村改造完成：所有自建房全部拆除
5月4日上午，隨著最後一棟建築物的拆除，瓦窯社區城中村改造收尾清零工作全部完成，全社區350戶居民的自建房全部實現破拆，5月底前將對遺留建築物徹底清場。同時，瓦窯社區的城中村改造項目已經與恆大地產簽約，在全部清場之後，將由恆大地產實施開發。
（二）道路改造：
1、千峰南路啟動南延欲打造晉陽湖門戶
5月，千峰南路正式啟動南延工程。今年年初，太原市人民政府辦公廳對千峰南路南延做出了迴應：“關於千峰南路及和平南路南延問題，已初步列入2017年建設計劃，予以拓寬改造”。按照規劃，千峰南路將由義井街向南延伸，與舊晉祠路形成十字口，穿過南中環街直達晉陽湖北岸。至此，千峰南路成為連接晉源區和萬柏林區的第一路。據瞭解，目前千峰南路南延最大障礙南堰萬水物貿城已經進行拆除摸底，預計年內拆除完畢。
2、東山大動脈東峰路4億元再開工 南、北延伸8公里
近日太原市建設工程招標投標信息網就東峰路南延、北延進行了招標公示。東峰路北延建設工程，凱旋街至澗河沿岸路，道路全長2.8公里，寬40米；在建設過程中，為保證勝利街東延段的行人能順利進入景區並且不干擾東峰路主線的車流，將利用地勢的高差，設置人行通道下穿東峰路。 東峰路南延建設工程，塢城東街至龍城大街，道路全長4.7公里，寬40米。如果東峰路南延工程完成，將方便生活在東山片區的居民前往太原南站、武宿機場等地。
3、雙塔南路南延建設工程規劃公示
5月30日，太原規劃網發佈雙塔南路南延建設工程簡介，該工程北起南內環東街，南至南中環街，全長5275.502米，貫穿太原迎澤區、小店區。道路建成後，雙塔南、北路可實現自北中環至南中環段的全線貫通。
根據設計，雙塔南路南延為城市次幹路，規劃紅線寬30米，時速40公里。道路節點工程包括：南內環東街節點採取被交路下穿形式，利用微循環路與雙塔南路溝通；南十方街節點採取被交路下穿形式，利用規劃路網與雙塔南路溝通；學府街節點採取被交路下穿形式，利用地面輔路與雙塔南路溝通；南中環節點採取雙塔南路主線下穿，地面輔路與南中環輔道平交形式；其餘節點均採取平交形式。為解決南內環東街與雙塔南路溝通問題，南內環東街口將實施微循環道路工程。
4、城北東中環北延 新店街 恆山路三條道路將改擴建
5月24日，太原市規劃網又公示了三條道路的規劃設計方案，包括東中環北延，新店街和恆山路的改造。這三條道路都是城北地區的主幹道，此次改擴建工程完工後，城北區域的交通網絡將更加完善。東中環路：向北延伸至丈子頭新店街：貫通城北東西向交通；恆山路：實現北部區域和市區的快速通達。恆山路與新店街節點處，通過高架設置南與東西向匝道，地面設置北與東向坡道。在迎新東二條東側設置一對平行匝道，在大同路東側設置一組出入口，在大同路西側設置一對出入口。
（三）區域規劃：
太原晉中同城化新規劃 空間上分為4大片區
4月27日，山西轉型綜改示範區晉中開發區黨工委、管委會掛牌，與此同時，其發展定位、園區佈局、重點產業等內容出爐。示範區晉中開發區從空間上分為4大片區：大學城產業園區、匯通產業園區、瀟河產業園區和新能源汽車園區。建設山西轉型綜改示範區是山西省委、省政府作出的重大決策。這一決策將彼此毗鄰的太原、晉中兩個城市再一次聯結在了一起，是締造太原、晉中兩個城市在經濟領域的一次深度合作。
五、企業篇
1、地產大咖新城控股進駐太原後北屯獲三宗優質地塊
5月15日，山西省太原國土局網站顯示，新城以轉讓方式獲得太原後北屯城改項目3幅商住用地，總出讓面積8.2萬平方米，地塊總代價為6.2億元。其中，華宇購物廣場地塊將開發建設新城吾悅廣場等項目。公告顯示，3宗地塊為HGZ-1718、HGZ-1719、HGZ-1720號地塊，均位於萬柏林區，用途為商住兩用地，成交價分別為1.8億，0.86億和4.2億元。值得注意的是，在此次轉讓地塊中的華宇購物廣場地塊上，新城將開發建設吾悅廣場項目，這也是新城首次進入山西太原。據瞭解，截至2017年3月31日，新城已在全國37個大中城市佈局42座新城吾悅廣場。
2、藍光收購玉泉山項目首入太原 用地88畝
據藍光地產官方微信5月27日消息，近日，藍光通過合作開發的形式獲取了太原萬柏林玉泉山一個88畝的項目，首次進駐太原。藍光方面表示，目前其土地儲備中通過收併購、股權合作等“低溢價”投資模式獲取的資源已超過60%，此次太原拿地，也正通過投資併購的方式獲取的。未來，太原乃至整個山西都將成為藍光重點關注的區域。
3、遠大南上莊城改項目使得長風西街更加火爆
5月26日，太原規劃網就南上莊城改項目進行了公示。據悉，南上莊城改項目有遠大置業一馬當先拿下，並取案名為“遠大·鳳璽灣”。 項目位於千峰南路以東，長風西街以南。此次公示的是項目一期工程，共222597.94平方米，用於居住、商業。隨著遠大置業的加入，使得時下的長風西大街更加火爆。長風西大街，彙集了萬科、融創、富力等一線房企，政務大廳也遷至於此。據悉，遠大置業不僅要在這裡建設住宅項目遠大·鳳璽灣，還要落地一處購物廣場——遠大購物廣場，將來可以與萬象城並駕撐起長風西大街的商業！
4、萬科金域藍灣聚焦晉陽湖北岸商業區
5月31日，太原規劃網發佈了吳家堡城中村改造規劃方案，該建設工程位於吳家堡路以南，總建築面積139988.82平方米，地上建築面積116641.36平方米，地下建築面積23347.46平方米。早在2015年，晉源區吳家堡已經是太原市確定的重點改造的城中村，為了加快吳家堡村城中村改造步伐，使其城中村改造科學規範，有序發展，國土局對該處地塊進行掛牌出讓，用於開發商業住宅項目。
5、泰禾首入太原欲打造良好企業形象
5月10日太原市規劃網公示泰禾太原晉陽湖項目建設工程規劃方案。該項目規劃有11萬㎡住宅用地，容積率3.3，建築面積42萬㎡，共17棟高層住宅，4萬㎡商業用地，容積率3.8，建築面積15萬㎡，2萬㎡教育用地。泰禾項目規劃公示，預示著泰禾集團在太原首次亮相，為太原樓市注入了新的活力，同時，也預示著晉陽湖樓市競爭格局愈演愈烈。
6、當代MOMA沿湖城瞄準地鐵3號線新商機
5月18日，太原規劃網更新了當代MOMA沿湖城的規劃圖。規劃顯示，當代MOMA沿湖城（武家莊城改）二期、三期位於南中環街以北，含住宅、商業、辦公、配套公建，總建築面積達194235平米，容積率為4.47，商業兼容比例為11.5%，停車位1435輛。此次公示的二、三期位於南中環街晉陽湖北岸，與規劃中的南區南北呼應。主要規劃有高層與小高層住宅，臨街處設有體量不小的商業街，未來可滿足業主的日常生活所需。
7、恆大南內環街項目閃亮登場 恆大林語郡南區規劃出爐
6月1日，太原規劃網對恆大林語郡項目南地地塊進行了公示。恆大林語郡地處凱旋街以東，南內環東街以南。位於南內環街東延與長風東街之間，用於商業、公建、居住，總建築面積為261990.92平方米。將來通過這兩條快速路向西行進20餘分鐘可分別抵達朝陽商圈、長風商圈，項目東靠東山五龍城郊森林公園，西瞰太原文化地標“雙塔”。 恆大林語郡緊鄰全新修建的東峰路，就目前來看，項目屬於太原時下建設中的新區。不過，區域內南內環街、南十方街、西太堡街三條主幹路東延均已列入今年城建計劃，隨著路網的完善，輔以雙塔寺景區開發，這一板塊前景可期！
據悉，恆大林語郡體量不大，短小精悍，屬於快消型，戶型方面多元化，剛需、改善一應俱全。恆大林語郡規模不大的土地上，還配備有中心湖景與會所，項目品質可窺一斑！
六、項目篇
1、5月獲預售證情況彙總：
5月份太原市共有11個在售樓盤獲預售證，其中河西、小店與北城的項目各佔三分之一；另外品牌開發商項目佔9個，本地小開發商只佔到18%。由此可見，目前太原市新房市場最具競爭力的區域分佈在河西、小店與北城這三個片區，且具有代表性的品牌開發商項目在逐漸佔據主導地位。
2、 5月入市新項目彙總：
5月28日
5月入市的6個新項目均為品牌開發商項目，其中公園美地和富力天禧城位於河西，太原碧桂園、香檀一號、海唐羅馬花園位於小店區地鐵2號線沿線。除香檀一號外，其餘項目均為介於純剛需與純改善之間的中上檔次項目， 目標消費群體對準了太原市的中產階層。
另外，值得一提的是，預計未來三個月太原市將湧現13個純新項目，具體如下：
以上13個項目中，全部為品牌開發商打造項目，結合實際情況可知，大型地產品牌項目在入市前的宣傳造勢組織的很充足，井然有序；而相比之下，本土房產品牌在選擇入市節點方面顯得比較隨意，有組織、有規模的宣傳造勢行動少，影響力小。
3、5月漲價項目分析：
5月上調
相比Q1末、Q2初，5月份的市場相對比較平穩，在售項目的價格恢復穩定，大批量的項目漲價現象消失，購房者的觀望逐漸止步，從成交數據上來看，房價的穩定促進了市場的整體成交上漲。
七、用戶篇
1、5月400來電分析：
據搜狐焦點太原站運營中心統計，截止目前2017年5月份線上共接到網友諮詢熱線共13376組，從下圖可知，5月份的來電比較平穩，日均基本保持在500組左右。
另外，據後臺數據顯示，關注小店區樓盤的用戶5021組，佔38.84%，關注萬柏林區樓盤的用戶2439組，佔30.20%，關注杏花嶺區樓盤的用戶1273組，佔9.65%，關注尖草坪區樓盤的用戶1027組，佔8.55%，關注晉源區樓盤的用戶1105組，佔7%，關注迎澤區樓盤的用戶佔966組，5.77%。從各區域的來電排名來看，太原市的新房市場消費力主要集中在小店和河西片區，老城區的競爭力在逐漸下降。
2、5月份用戶訪問樓盤詳情頁行為分析：
從上述三張圖表可以看出，用戶瞭解樓盤的來源大多來自網絡，而作為房產網站的搜狐焦點樓盤詳情頁的訪問主要來源是搜素引擎，而搜索引擎中以SEO的UV最為顯著。
3、廣告效果分析：
以富力項目為例，上廣告前的單日來電最高為2個，而上廣告後的單日來電最高22個，從上圖左側圖表看，上廣告前的來電，線條走勢平穩，沒有太大變化，而上廣告後的來電，根據推廣的力度，單日來電高達22組之多，可見，焦點廣告的作用之大。
4、成交用戶行為分析
2017年5月成交用戶來看，成交項目以保利品牌最多；成交用戶的戶型以三居最多，佔50%，其次是二居，佔42.11%；成交用戶的區域還是以小店區最多，佔50%，其次是萬柏林區，佔47.37%，基本上與線上用戶區域佔比相同。
2017年5月成交的多數用戶在三次看房後能成交，3次看房成交的用戶佔57.89%，2次看房成交的用戶佔23.68%，4次看房成交的用戶佔18.42%。
2017年5月成交用戶的成交價格以10000以上的成交價格為主，佔47.37%；其次是9000-10000的成交價格，佔39.47%；7000-8000的成交價格佔10.53%；8000-9000的成交價格佔2.63%，可以看出，太原市的樓盤的價格已經趨向萬元，用戶的購買趨勢還是以大品牌的開發商為主。