如果拋開人均GDP的比較，單純看居民個人財富，過去10年中，哪個國家的人民富的最快呢？

AfrAsia銀行和新世界財富聯合發佈的《2019年全球財富移民報告》，對全球各國居民財富（居民個人資產減去債務，不包含政府資產）進行了統計。

從總量上來看，美國毫無疑問是全球居民財富量第一，達到625,840億美元。而二到五名的中國、日本、英國、德國加在一起才剛剛達到639,040億美元。

但同樣可以發現，過去10年中國的居民財富增長率領跑全球，高達130%。

這個成就究竟有多了不起呢？

在過去10年，全球居民財富增長總量僅為26%，中國居民的財富增速是全球平均水平的5倍。與我們同屬人口大國的印度增長率位列全球第五，也不過是96%。

當我們對比過去10年的房價，我們會發現，其實居民財富的變化比GDP更加能夠反映房價的漲跌。

一個國家的人均GDP高，並不能與房價高畫上等號，但居民財富的增加一定會帶動房地產市場的活躍和房價的增長。

今天，雙極的分析師就帶領大家從國民財富的增長數據中，尋找全球房產的投資機遇。

居民財富對房價的影響

首先我們看一下過去十年世界的居民財富增長趨勢。

先說亞洲市場，根據2019年報告，過去10年居民財富增速排名前三的國家分別是中國、印度、斯里蘭卡。

斯里蘭卡是雙極近期非常關注的區域，在2019年的報告統計中，斯里蘭卡居民財富的增速排在亞洲第三、全球第六，高達94%。

這與斯里蘭卡在2009年結束了長達26年的內戰直接關聯。戰後的10年讓斯里蘭卡的居民財富獲得了跨越式發展，而在房價方面，斯里蘭卡的房價在2016年第四季度開始也步入了快速增長期，到2018年第四季度，房價已經翻了一番。

其他的亞洲市場表現也極為亮眼，越南位於第七名，增長量與斯里蘭卡接近，也是94%；菲律賓位於第十位，增長量為64%；泰國位於第十三位，增長量達到57%。

這三個區域也是近年來國內投資者在東南亞投資的熱門國家。

除了亞非新興市場外，澳洲的居民財富增長也表現突出。

新西蘭排在第十四位，增長量52%，也是增長速度最高的發達國家；澳大利亞第19位，增長量達到48%。

雖然澳大利亞市場從去年開始遇冷，但2017年之前的房價增長也是投資者有目共睹的。而新西蘭在出臺外國人購買限制之前，更是多年位居全球房價增幅前三名。

全球居民財富縮水的國家主要集中在歐洲，其中希臘以37%的跌幅位居全球第二位，恰好希臘也是排在烏克蘭之後，過去十年房價跌幅第二的國家，整體跌幅達到42.07%。

居民財富跌幅方面，前10的有7個都是歐洲國家，目前只有馬耳他、愛爾蘭、摩納哥等少數歐洲國家在過去10年居民財富有所增加。

而愛爾蘭在英國脫歐的紅利刺激下，房價也確實從15年開始暴漲，並且在2021年之前都有較好的預期。

未來十年的機會

在未來10年的預測方面，全球的財富增長加速，預計到2028年，全球居民財富增長量會達到43%。

在增幅前5的國家中，有4個都位於亞洲，分別是中國、印度、斯里蘭卡、越南。

斯里蘭卡在2018年的報告中被認為是未來十年居民財富增幅最大的國家，預計在2027年增長量會達到200%。主要的增長點在於，安全穩定、本土技術的強勢發展、手工業、房地產業、醫療和經濟服務的發展。

受到中美關係的影響，越南在今年的預測中後來居上，被認為是從2019年開始，未來十年增長最大的國家，主要得益於製造業的轉移，作為亞洲工場的形式出現。健康、IT、製造業、金融服務將會是四個最主要的增長點。

印度穩定在老二的為主，主要的增長產業是本土經濟服務、IT、商業外包、房地產、健康、媒體。

雖然受到中美關係的影響，中國的居民財富未來10年的增幅預測，從2018年的180%下降到了2019年的120%。但仍然不可撼動的居於前5的位置。

大家可能注意到，在預測排名前5的國家中，印度和斯里蘭卡的核心增長產業中都有房地產行業。

超過18億人口的南亞，作為全球人口數量最高的區域，隨著新興市場的發展，居民財富的提升，將會主導未來10年房地產市場的增長。

南亞關鍵：印度、斯里蘭卡

印度作為世界第二大人口大國，以及預期可見的人口第一大國，跟中國一樣，對外國人購買房產有著嚴格的限制。

1999年及2005年的《外匯管理法》規定，包括中國大陸及港澳在內的10個國家和地區的公民不能夠在印度購買房產，只能夠採取長期租貿的形式。其他國家的公民也只有一年中超過182天在印度居住才能在印度購買自用住房。

印度的房地產市場在過去15年也度過了與中國類似的野蠻生長期。根據Liases Foras的統計，2007年時，印度房地產公司的淨利潤可以達到37%，而到了2018年，已經下降到了15%。

同時，印度房地產行業的集中化趨勢明顯，在超過1.1家開發商中，超過1/3的銷售額被前90名的開發商佔據，而8大城市住宅銷售額已經達到了全印度房產銷售額的80%以上。

過去幾年的野蠻增長，也導致印度開發商在成本管理方面極其粗放，排名前90的開發商的債務規模大概是可支配收入規模的2倍。

目前印度的經濟中心孟買，最新的人均GDP數據是2014年達到7107美元（印度人喜歡用購買力平價GDP計算，2018年數據達到18600美元）。

這時候孟買的房價多少錢呢？考慮到建築質量的巨大差異，單純統計市區公寓的話，2018年的均價已經突破了5萬元大關。

而與之對比的中國經濟中心上海，人均GDP在2018年達到了20425美元，平價購買力GDP已經達到了39600美元。

對比一下上海的房價，孟買的房價相比收入來說已然不低，不過雖然孟買人口規模和居民收入的持續快速增長，房價大有向上海靠攏的趨勢。

斯里蘭卡整體的人均GDP已經超過印度的兩倍，在2018年的經濟預測裡，經濟中心科倫坡的人均GDP也即將達到12650美元。

但由於房價上漲的週期較短，且信貸市場發展階段較早。目前科倫坡的核心區的中高端公寓還停留在1.4萬-4萬元的價格之間，主城區的公寓房價很多才剛剛過萬。從長期來看，該地區的房價應該是逐漸接近孟買水平的。

可以預見到，未來10年，作為全球人口最多、以及居民財富增長最快的區位，南亞區域可能會出現多個極其優質的房產投資標的。