炒房客這次真要注意了！未來10年房產如何走？智囊設置“天花板”
自住房商品化改革以來，房子價格主要交由市場來決定，不過，隨著樓市調控深入，新建商品房價格加入了行政管控因素，實行市場與行政手段相結合的方式。正是因為如此，也出現了一些地方新房與二手房價格倒掛現象。
掐指一算，本輪樓市調控近3週年，當前的樓市已經處於整體平穩狀態。僅在2019年前8月，我們的房地產調控政策就多達367次，從短期來看，我們的樓市調控並沒有要放鬆的跡象。
就2019年來說，國家對樓市定調非常明確，無論住建部年初提出的“穩地價穩房價穩預期”工作目標，還是自然資源部提出的“住宅用地5類調控法”，抑或是央行對非房地產資金流入房地產行業的檢查和監管，目標就一個“穩”字，既不允許房價出現大跌，也不允許房價大漲。
我們知道，隨著2019年還有4個月不到時間，今年樓市狀態應該不會有什麼大變化了。但不少人會提出一個疑問：行政管控畢竟不是長期的，也不會刻意改變市場走向，最終還會交給市場來決定，那麼，未來10年房價還會漲嗎？漲多少合適呢？
炒房客這次真要注意了！未來10年房產如何走？智囊設置“天花板”
自住房商品化改革以來，房子價格主要交由市場來決定，不過，隨著樓市調控深入，新建商品房價格加入了行政管控因素，實行市場與行政手段相結合的方式。正是因為如此，也出現了一些地方新房與二手房價格倒掛現象。
掐指一算，本輪樓市調控近3週年，當前的樓市已經處於整體平穩狀態。僅在2019年前8月，我們的房地產調控政策就多達367次，從短期來看，我們的樓市調控並沒有要放鬆的跡象。
就2019年來說，國家對樓市定調非常明確，無論住建部年初提出的“穩地價穩房價穩預期”工作目標，還是自然資源部提出的“住宅用地5類調控法”，抑或是央行對非房地產資金流入房地產行業的檢查和監管，目標就一個“穩”字，既不允許房價出現大跌，也不允許房價大漲。
我們知道，隨著2019年還有4個月不到時間，今年樓市狀態應該不會有什麼大變化了。但不少人會提出一個疑問：行政管控畢竟不是長期的，也不會刻意改變市場走向，最終還會交給市場來決定，那麼，未來10年房價還會漲嗎？漲多少合適呢？
對此問題，有業內人士表示，房子作為商品，價格受到原材料、人工成本、管理成本、土地成本、資金成本和貨幣等因素影響，定價應該參照這些因素再輔以5-10%的利潤即可。但是，這個成本如何來核算呢？這個可能是最大問題，每家報價都不一樣，水也比較深，要核實這個成本確實太難。
有網友也表示，從長期來看，構成房價的成本都在漲，要房價下跌多少確實太難了，從過去的20年看，房價上漲的年份達到17年，而下跌的次數僅3年，數據會說話，房價上漲也是建立在其他成本不斷上漲基礎上的。所以，未來房價大方向還是會朝上的。那麼，到底漲多少合適呢？
大家都知道，房價暴漲的概率越來越小，一方面，無論何時，國家都會對樓市大方向進行管控，另一方面，房價已經到了一個階段性高度，基數已經不小了，部分地方的房價存在一定的泡沫。未來房價上漲速度應該是緩慢上漲。
對此，央行參事、原央行統計司司長盛鬆成認為，房地產調控的重點是抑制房價過快上漲。“使房價保持長期平穩，房價漲幅低於收入和GDP增速，從而讓房價收入比逐步回落”、 “只要未來居民收入的漲幅超過房價漲幅，不斷降低房價收入比，就能實現房地產軟著陸”。
無獨有偶，參事仇保興作為智囊團成員之一，對房價現狀，也曾提出過通過提高國民經濟收入來縮小房價收入比，逐漸燙平泡沫。專家官員們都提出一個共同觀點，通過未來收入不斷增長來縮小房價收入比，未來房價漲幅要保持長期平穩，就需要房價漲幅低於收入和GDP增速。
炒房客這次真要注意了！未來10年房產如何走？智囊設置“天花板”
自住房商品化改革以來，房子價格主要交由市場來決定，不過，隨著樓市調控深入，新建商品房價格加入了行政管控因素，實行市場與行政手段相結合的方式。正是因為如此，也出現了一些地方新房與二手房價格倒掛現象。
掐指一算，本輪樓市調控近3週年，當前的樓市已經處於整體平穩狀態。僅在2019年前8月，我們的房地產調控政策就多達367次，從短期來看，我們的樓市調控並沒有要放鬆的跡象。
就2019年來說，國家對樓市定調非常明確，無論住建部年初提出的“穩地價穩房價穩預期”工作目標，還是自然資源部提出的“住宅用地5類調控法”，抑或是央行對非房地產資金流入房地產行業的檢查和監管，目標就一個“穩”字，既不允許房價出現大跌，也不允許房價大漲。
我們知道，隨著2019年還有4個月不到時間，今年樓市狀態應該不會有什麼大變化了。但不少人會提出一個疑問：行政管控畢竟不是長期的，也不會刻意改變市場走向，最終還會交給市場來決定，那麼，未來10年房價還會漲嗎？漲多少合適呢？
對此問題，有業內人士表示，房子作為商品，價格受到原材料、人工成本、管理成本、土地成本、資金成本和貨幣等因素影響，定價應該參照這些因素再輔以5-10%的利潤即可。但是，這個成本如何來核算呢？這個可能是最大問題，每家報價都不一樣，水也比較深，要核實這個成本確實太難。
有網友也表示，從長期來看，構成房價的成本都在漲，要房價下跌多少確實太難了，從過去的20年看，房價上漲的年份達到17年，而下跌的次數僅3年，數據會說話，房價上漲也是建立在其他成本不斷上漲基礎上的。所以，未來房價大方向還是會朝上的。那麼，到底漲多少合適呢？
大家都知道，房價暴漲的概率越來越小，一方面，無論何時，國家都會對樓市大方向進行管控，另一方面，房價已經到了一個階段性高度，基數已經不小了，部分地方的房價存在一定的泡沫。未來房價上漲速度應該是緩慢上漲。
對此，央行參事、原央行統計司司長盛鬆成認為，房地產調控的重點是抑制房價過快上漲。“使房價保持長期平穩，房價漲幅低於收入和GDP增速，從而讓房價收入比逐步回落”、 “只要未來居民收入的漲幅超過房價漲幅，不斷降低房價收入比，就能實現房地產軟著陸”。
無獨有偶，參事仇保興作為智囊團成員之一，對房價現狀，也曾提出過通過提高國民經濟收入來縮小房價收入比，逐漸燙平泡沫。專家官員們都提出一個共同觀點，通過未來收入不斷增長來縮小房價收入比，未來房價漲幅要保持長期平穩，就需要房價漲幅低於收入和GDP增速。
那麼，未來10年，房價漲幅低於收入和GDP增速能實現嗎？
大家知道，房地產關聯太多行業，對經濟的貢獻毋容置疑，根據統計數據顯示，2018年房地產佔GDP比重為6.87%，一般認為，一個行業佔GDP超過5%，就視為支柱行業，房地產顯然在此列，這還不包括關聯行業的貢獻。所以，從這個角度來看，房地產投資增速需要保持在一定位置，否則勢必會拖累經濟。
但與此同時，房地產業不能一家獨大，中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》中提到，如果房價過高，房地產對經濟的貢獻就會由正轉負，一般把房價收入比9:1視為臨界點，而2018年房價收入比為9.3:1，說明房地產對經濟的貢獻已經由正轉負。為此，國家首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產高增長一去不復還。
正是因為如此，我們一邊需要保持房地產一定的增速，另一邊又不能讓其增長過快，至於房價方面，通過經濟發展和收入提高，逐步縮小房價收入比值，這是目前最保險的方法，從這個角度看，寄希望房價大跌和大漲都不太現實。
炒房客這次真要注意了！未來10年房產如何走？智囊設置“天花板”
自住房商品化改革以來，房子價格主要交由市場來決定，不過，隨著樓市調控深入，新建商品房價格加入了行政管控因素，實行市場與行政手段相結合的方式。正是因為如此，也出現了一些地方新房與二手房價格倒掛現象。
掐指一算，本輪樓市調控近3週年，當前的樓市已經處於整體平穩狀態。僅在2019年前8月，我們的房地產調控政策就多達367次，從短期來看，我們的樓市調控並沒有要放鬆的跡象。
就2019年來說，國家對樓市定調非常明確，無論住建部年初提出的“穩地價穩房價穩預期”工作目標，還是自然資源部提出的“住宅用地5類調控法”，抑或是央行對非房地產資金流入房地產行業的檢查和監管，目標就一個“穩”字，既不允許房價出現大跌，也不允許房價大漲。
我們知道，隨著2019年還有4個月不到時間，今年樓市狀態應該不會有什麼大變化了。但不少人會提出一個疑問：行政管控畢竟不是長期的，也不會刻意改變市場走向，最終還會交給市場來決定，那麼，未來10年房價還會漲嗎？漲多少合適呢？
對此問題，有業內人士表示，房子作為商品，價格受到原材料、人工成本、管理成本、土地成本、資金成本和貨幣等因素影響，定價應該參照這些因素再輔以5-10%的利潤即可。但是，這個成本如何來核算呢？這個可能是最大問題，每家報價都不一樣，水也比較深，要核實這個成本確實太難。
有網友也表示，從長期來看，構成房價的成本都在漲，要房價下跌多少確實太難了，從過去的20年看，房價上漲的年份達到17年，而下跌的次數僅3年，數據會說話，房價上漲也是建立在其他成本不斷上漲基礎上的。所以，未來房價大方向還是會朝上的。那麼，到底漲多少合適呢？
大家都知道，房價暴漲的概率越來越小，一方面，無論何時，國家都會對樓市大方向進行管控，另一方面，房價已經到了一個階段性高度，基數已經不小了，部分地方的房價存在一定的泡沫。未來房價上漲速度應該是緩慢上漲。
對此，央行參事、原央行統計司司長盛鬆成認為，房地產調控的重點是抑制房價過快上漲。“使房價保持長期平穩，房價漲幅低於收入和GDP增速，從而讓房價收入比逐步回落”、 “只要未來居民收入的漲幅超過房價漲幅，不斷降低房價收入比，就能實現房地產軟著陸”。
無獨有偶，參事仇保興作為智囊團成員之一，對房價現狀，也曾提出過通過提高國民經濟收入來縮小房價收入比，逐漸燙平泡沫。專家官員們都提出一個共同觀點，通過未來收入不斷增長來縮小房價收入比，未來房價漲幅要保持長期平穩，就需要房價漲幅低於收入和GDP增速。
那麼，未來10年，房價漲幅低於收入和GDP增速能實現嗎？
大家知道，房地產關聯太多行業，對經濟的貢獻毋容置疑，根據統計數據顯示，2018年房地產佔GDP比重為6.87%，一般認為，一個行業佔GDP超過5%，就視為支柱行業，房地產顯然在此列，這還不包括關聯行業的貢獻。所以，從這個角度來看，房地產投資增速需要保持在一定位置，否則勢必會拖累經濟。
但與此同時，房地產業不能一家獨大，中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》中提到，如果房價過高，房地產對經濟的貢獻就會由正轉負，一般把房價收入比9:1視為臨界點，而2018年房價收入比為9.3:1，說明房地產對經濟的貢獻已經由正轉負。為此，國家首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產高增長一去不復還。
正是因為如此，我們一邊需要保持房地產一定的增速，另一邊又不能讓其增長過快，至於房價方面，通過經濟發展和收入提高，逐步縮小房價收入比值，這是目前最保險的方法，從這個角度看，寄希望房價大跌和大漲都不太現實。
當然，這需要一個過程。但無論如何，筆者相信國家一定能實現房地產平穩發展的。同樣，筆者也認為未來房價雖然不能大漲，但平穩增長還是大概率，其理由筆者此前已做過相關分析，跟貨幣、城市化、土地供應以及金融屬性等都有關係。至於未來10年年均增幅，雖不及過去10年年均8.5-9.5%增速，但與GDP增速保持一致應該會的，當然，這是平均增幅，各城各區域差別會比較大。
最後，現在房子到底還能不能買呢？
這個問題就很簡單了，既然房價方向是會實現平穩增長，那麼，對於我們剛需購房群體來說，早購房，早居住，還能少支出成本，而且結婚，子女教育等需求等不了。過去是如此，未來大抵還是如此，萬萬不要聽信“房價如蔥”的言論，不允許實現，也不可能實現。
此外，由於適合我們普通老百姓投資渠道較少，手中不斷積累的閒錢又擔心貶值，所以會考慮購買一些資產保值增值，房產無疑是重要選項之一，這也未可厚非。但房君要提醒的是，隨著未來房價增速放緩，閉著眼購房的時代真的過去了，而且城市化進入下半場，總人口就那麼多，高等級城市、熱點潛力城市會虹吸其他不如自己的城市人口，這些城市因人口流失而變為“收縮型城市”，其增長潛力顯然不如前者。隨著時間推移，其收益未必能跑得過存款收益。
炒房客這次真要注意了！未來10年房產如何走？智囊設置“天花板”
自住房商品化改革以來，房子價格主要交由市場來決定，不過，隨著樓市調控深入，新建商品房價格加入了行政管控因素，實行市場與行政手段相結合的方式。正是因為如此，也出現了一些地方新房與二手房價格倒掛現象。
掐指一算，本輪樓市調控近3週年，當前的樓市已經處於整體平穩狀態。僅在2019年前8月，我們的房地產調控政策就多達367次，從短期來看，我們的樓市調控並沒有要放鬆的跡象。
就2019年來說，國家對樓市定調非常明確，無論住建部年初提出的“穩地價穩房價穩預期”工作目標，還是自然資源部提出的“住宅用地5類調控法”，抑或是央行對非房地產資金流入房地產行業的檢查和監管，目標就一個“穩”字，既不允許房價出現大跌，也不允許房價大漲。
我們知道，隨著2019年還有4個月不到時間，今年樓市狀態應該不會有什麼大變化了。但不少人會提出一個疑問：行政管控畢竟不是長期的，也不會刻意改變市場走向，最終還會交給市場來決定，那麼，未來10年房價還會漲嗎？漲多少合適呢？
對此問題，有業內人士表示，房子作為商品，價格受到原材料、人工成本、管理成本、土地成本、資金成本和貨幣等因素影響，定價應該參照這些因素再輔以5-10%的利潤即可。但是，這個成本如何來核算呢？這個可能是最大問題，每家報價都不一樣，水也比較深，要核實這個成本確實太難。
有網友也表示，從長期來看，構成房價的成本都在漲，要房價下跌多少確實太難了，從過去的20年看，房價上漲的年份達到17年，而下跌的次數僅3年，數據會說話，房價上漲也是建立在其他成本不斷上漲基礎上的。所以，未來房價大方向還是會朝上的。那麼，到底漲多少合適呢？
大家都知道，房價暴漲的概率越來越小，一方面，無論何時，國家都會對樓市大方向進行管控，另一方面，房價已經到了一個階段性高度，基數已經不小了，部分地方的房價存在一定的泡沫。未來房價上漲速度應該是緩慢上漲。
對此，央行參事、原央行統計司司長盛鬆成認為，房地產調控的重點是抑制房價過快上漲。“使房價保持長期平穩，房價漲幅低於收入和GDP增速，從而讓房價收入比逐步回落”、 “只要未來居民收入的漲幅超過房價漲幅，不斷降低房價收入比，就能實現房地產軟著陸”。
無獨有偶，參事仇保興作為智囊團成員之一，對房價現狀，也曾提出過通過提高國民經濟收入來縮小房價收入比，逐漸燙平泡沫。專家官員們都提出一個共同觀點，通過未來收入不斷增長來縮小房價收入比，未來房價漲幅要保持長期平穩，就需要房價漲幅低於收入和GDP增速。
那麼，未來10年，房價漲幅低於收入和GDP增速能實現嗎？
大家知道，房地產關聯太多行業，對經濟的貢獻毋容置疑，根據統計數據顯示，2018年房地產佔GDP比重為6.87%，一般認為，一個行業佔GDP超過5%，就視為支柱行業，房地產顯然在此列，這還不包括關聯行業的貢獻。所以，從這個角度來看，房地產投資增速需要保持在一定位置，否則勢必會拖累經濟。
但與此同時，房地產業不能一家獨大，中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》中提到，如果房價過高，房地產對經濟的貢獻就會由正轉負，一般把房價收入比9:1視為臨界點，而2018年房價收入比為9.3:1，說明房地產對經濟的貢獻已經由正轉負。為此，國家首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產高增長一去不復還。
正是因為如此，我們一邊需要保持房地產一定的增速，另一邊又不能讓其增長過快，至於房價方面，通過經濟發展和收入提高，逐步縮小房價收入比值，這是目前最保險的方法，從這個角度看，寄希望房價大跌和大漲都不太現實。
當然，這需要一個過程。但無論如何，筆者相信國家一定能實現房地產平穩發展的。同樣，筆者也認為未來房價雖然不能大漲，但平穩增長還是大概率，其理由筆者此前已做過相關分析，跟貨幣、城市化、土地供應以及金融屬性等都有關係。至於未來10年年均增幅，雖不及過去10年年均8.5-9.5%增速，但與GDP增速保持一致應該會的，當然，這是平均增幅，各城各區域差別會比較大。
最後，現在房子到底還能不能買呢？
這個問題就很簡單了，既然房價方向是會實現平穩增長，那麼，對於我們剛需購房群體來說，早購房，早居住，還能少支出成本，而且結婚，子女教育等需求等不了。過去是如此，未來大抵還是如此，萬萬不要聽信“房價如蔥”的言論，不允許實現，也不可能實現。
此外，由於適合我們普通老百姓投資渠道較少，手中不斷積累的閒錢又擔心貶值，所以會考慮購買一些資產保值增值，房產無疑是重要選項之一，這也未可厚非。但房君要提醒的是，隨著未來房價增速放緩，閉著眼購房的時代真的過去了，而且城市化進入下半場，總人口就那麼多，高等級城市、熱點潛力城市會虹吸其他不如自己的城市人口，這些城市因人口流失而變為“收縮型城市”，其增長潛力顯然不如前者。隨著時間推移，其收益未必能跑得過存款收益。
就房產潛力來看，房君認為，未來10年，一線城市不用說了，強者恆強，是大資金聚集地。新一線城市應該是未來的重點，也是各路資金匯聚地，有一線下來的資金，也有二三四線城市貢獻的資金，資產價值還會有一個較大幅度增長。此外，處在大城市群和都市圈的二三四線城市也會有機會，特別是隨著城際和軌道交通建設聯網，核心城市產業轉移，這些地方會成為宜居之地，資產價值也會有一個走高過程。相信通過這些分析，該不該房購，購哪裡的房子，心中應該有數了！
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