文/江秋
前 言
上週的一場土拍，造就了所有人的狂歡。
狂歡過後，深圳樓市的預期也在悄悄改變。
光明出讓兩宗地塊，摺合樓面價均超過4萬/平米，坪山出讓一宗，摺合樓面價2.4萬/平米。
不難預見，未來光明這兩宗地塊的房子未來售價起碼在7-8萬/平米，而坪山應該也直接超過4萬+/平米。這讓地塊周邊的新盤和業主樂開了花，卻也讓不少準備上車的剛需紮了心。
作為最後一塊窪地的坪山都將賣到4萬+/平米，坪山過後，深圳就真的再無窪地了。
最近大火的恆大，處於坪山的中心位置，算下開盤折扣均價是3.4萬/平米，這個價格，再加上百萬建面、中心地段和品牌優勢，恆大一期只推出600多套住宅，就有超過1000個的認籌，開盤成交也還不錯，在全城營銷下，恆大的熱度是打出來了。
不過與其說最近恆大很火熱，倒不如說是坪山很火熱。
因為考慮買在恆大的，大抵都是看好坪山未來的發展。
現在買入恆大的主要是兩種客群，一種投資，一種自住兼投資，後期打算置換。
所以站在投資角度看坪山，就很明確了。
目前還想投資深圳的，大抵都是看到未來的預期。預期兌現了，房價就有上漲空間。
深圳本身是個規劃概念很多很重的城市，前海、深超總、大空港、會展中心、深港世貿中心等等，這些規劃無一不在透支著輻射地的房價。
考慮投資，既要找到沒有被透支的板塊，也要找到預期良好的板塊，而符合這兩個要求的，深圳大概只有坪山了。
坪山有什麼？
坪山有規劃、有土地、有產業，未來將建成坪山高新區。
4月25日，深圳發佈了《深圳市人民政府關於印發深圳國家高新區擴大方案的通知》。坪山區赫然在列。
很多人不以為然，以為這是政府對於各區的一個規劃而已，但其實背後隱藏了很多信息。
為什麼說高新區擴容很重要？
因為在高速發展的四十年裡，深圳所產生的GDP已經遠超廣州和香港，靠的不是金融和房地產，靠的是科技創新，所以深圳非常重視科技創新帶來的產能。
而深圳最早的高新區是南山區的科技園，佔地只有11.6平方公里，僅佔深圳0.6%的土地，但是卻貢獻了全市11%的GDP，誕生了全市14%的國家高新技術企業。
但經過20多年之後，南山現在已經超負荷了，設施陳舊，配套老化，土地價值也被挖掘到極致，急需擴容升級。
所以高新區的擴容，尤為重要，各區幾乎都是拿出自己壓箱底的土地出來。
從整個高新區擴容的文件來看，坪山的可規劃面積是最多的。
根據規劃，坪山圍區將有51.6平方公里的用地面積用來規劃生物醫藥、新能源汽車、第三代半導體產業。
而深圳的短板恰恰就是土地，深圳僅有少量的儲備和更新地塊，這些地塊是最珍貴的資產，這次擴容面積中，坪山能拿出51.6平方公里的地塊，也能看出坪山的“誠意”。
龍崗雖然也有46.5平方公里的高新區用地，但分為阪雪崗科技城和寶龍科技城兩塊，不僅割裂，而且周邊舊改的更新難度太大了，和坪山比起來顯然不佔優勢。
坪山的地塊是一整塊的東、北延至惠州邊界的淨地，周邊沒有過多的農民房，開發難度不大，以深圳舊改更新平均5年來算，坪山這塊地簡直是深圳最後一塊科技創新的寶地。
坪山的土地集中，操作難度較低，不出意外，深圳政府會將資金和力量集中投在坪山高新區，屬於坪山的真的時代要來了。
除此之外，按照規劃，坪山中心區的定位為：深圳都市圈東部創新中心和商務中心。
坪山未來將會從原有的生物醫藥、新能源、新一代信息技術三大產業集群，再到AI、機器人、無人駕駛、第三代半導體等新興產業，在創新的道路上越走越寬。
在產業發展的同時，坪山中心區還重點打造生活空間，完善城市功能和公共配套設施，按照規劃，坪山中心區的人口容量是66萬人，就業崗位約40萬人。
除了吸引人才，也要留住人才，未來坪山還會有會展中心、高星級酒店、國際醫療中心、坪山體育中心、文化中心等一系列便民文體設施，建立宜居宜業的生活圈。
除此之外，令人矚目的東進戰略中，1.4萬億的投資規模，坪山佔了40%，5824億的資金規模投入到168平方千米的土地面積上，可做的動作還是很多的。
坪山未來計劃實施綜合交通、現代新城、新興產業、生態環境、支撐保障等五類行動，推進113個重點項目，建設總投資預計可達5511億元。
政府的政策就像“點石成金”的指揮棒，點中哪個區域，哪個區域的價值就有“金裝加身”，龍崗的大運新城就是最好的例子。
所以坪山的未來，真的值得期待。
目前坪山的短板是交通不便以及距離市中心太遠。
交通短板這塊在2022年可以得到基本的解決，地鐵14和16號線已經在規劃動工，其中地鐵14號線和11號線一樣是快線，開通後，預計30分鐘可以到達崗廈北，再由崗廈北換乘基本在1小時內可通達深圳各區。
隨著交通的改善，坪山會直接拉進與龍崗、福田的距離，現在幾乎每個買在坪山的業主都在等待這兩條地鐵線，因為地鐵開通，對於房價的拉昇作用會相當明顯。
11號線未開通前，沙井、福永和鬆崗三地的房價難上“3字頭”，薄弱的交通基礎曾是沙井片區的發展之殤，2015年，沙井二手房均價26510元/平米，但隨著11號線快線的開通，沙井片區多數二手房已經突破4萬/平米，2018年沙井二手房均價在4.5萬/平米，3年期間漲幅超過70%。
雖然沙井的漲幅不是完全靠11號線撐起來的，但是不可否認11號線對沙井房價具有直接的拉動作用，11號線開通後，沙井到南山也只要40分鐘而已，完全可以承載來自南山剛需人群的外溢。
所以14號線及16號線的開通勢必會對坪山的房價有一定的提振作用，房價上4追5只是時間問題而已，坪山的下一波漲幅就在14號線和16號線開通之際。
為什麼說坪山過後再無窪地？
之前我就說過，深圳是個多中心的城市，每個版塊的中心區絕對是發展的重中之重，所以買在中心區是絕對不會錯的。
而每個中心區的房價都是這個區域內房價最高的板塊，比如龍中的房子大多數去到了4.6萬/平米，而龍東、坪地還能找到3.5萬/平米的房子。
比如光明的中心區龍光玖龍臺能賣到5萬/平米，而其他板塊的也就4.2萬/平米左右。
但在坪山的中心區，你還能3字頭的新房。目前坪山中心區在售的新房不多，只有恆大城、財富城和深城投中城花園還有項目在售。均價最貴的是深城投中城花園，均價去到4萬/平米。
在二手房方面，坪山中心區周邊二手房六和城3.1萬，最貴的是大東城二期，均價去到4.7萬/平米，萬科金域緹香也去到4.5萬/平米，出現新房和二手房倒掛的情況。
可以說，現在能以3字出頭的價格買入深圳新房的，真的只有坪山。
錯過了坪山，剛需就錯過了最後一次以3字頭價格上車深圳新房的機會，投資也就錯過了以最低成本獲得高收益的一種方式。
這也是開頭我說的，想在深圳找到既有概念規劃，房價又還沒被透支的，就只有坪山了。
最 後
老實說，我是看好坪山的，坪山這個區雖然年輕，但也意味潛力足，後勁強。
就如同未經雕琢的璞玉，而且這塊玉其實早被各大開發商看中。目前坪山已經有萬科、碧桂園、奧園、招商、京基、金地、中糧、深業等知名房企陸續入駐。
在地產圈有這麼一段話，買房跟著規劃走，跟著開發商走，大抵是不會錯的。
儘管現在的坪山還有各種缺憾，出行不便、配套缺乏、教育、醫療也不充足，但我相信隨著地鐵線路的開通已經規劃的逐步落地，坪山的缺憾會逐步補齊，而房價的窪地也會逐步填平。
坪山和西部的熱鬧不同，政府在坪山布的局，需要沉下心來建設，如果一旦打造成功，坪山很有可能會是深圳最大的科創基地，10年之後，可能會是下一個南山。
畢竟未來的事兒，誰能說得準呢。就如同40年前你也不會想到一個小漁村能變成如今的繁華大都市。
（以上圖片部分來自網絡，侵刪）
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