▪ 近年來，關於深圳“工改”的話題討論熱度不減，新政出臺、政策解讀、市場反應如同多米諾骨牌一般循環往復。在此，瑞信行將對深圳工改政策的變遷史及新階段之下的趨勢進行解讀。
1
深圳工改政策變遷史
深圳“工改”一路走來，一直伴隨著地產界的關注和質疑、唏噓與感慨，就如一切事物發展規律一樣，“工改”政策也經歷了從無到有，從有到精的三個階段：
12013年之前 政策模糊 嶄露頭角
此階段之下，政府雖提出了舊工業區升級改造等口號，但由於針對性政策缺失、工改利潤空間有限等因素，房地產商參與工改熱度不高，市場主要關注商住類城市更新；
22013年-2016年 政策完善 群雄逐鹿
該階段工改政策對於M1/M0用地開發提供較全面指引，伴隨深圳房地產市場的熱浪，工改項目的低地價、高收益的屬性得到體現，房地產商大量湧入工改市場，地產化操作之下，去產業化趨勢顯現；
32016年-至今 政策收緊 形格勢禁
各大新政出臺，監管加強，“地產化工改”迎來末日，“工改”項目難度、門檻上升，房地產商面臨退出抑或轉向產業導入及運營的選擇。
▪ 近年來，關於深圳“工改”的話題討論熱度不減，新政出臺、政策解讀、市場反應如同多米諾骨牌一般循環往復。在此，瑞信行將對深圳工改政策的變遷史及新階段之下的趨勢進行解讀。
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深圳工改政策變遷史
深圳“工改”一路走來，一直伴隨著地產界的關注和質疑、唏噓與感慨，就如一切事物發展規律一樣，“工改”政策也經歷了從無到有，從有到精的三個階段：
12013年之前 政策模糊 嶄露頭角
此階段之下，政府雖提出了舊工業區升級改造等口號，但由於針對性政策缺失、工改利潤空間有限等因素，房地產商參與工改熱度不高，市場主要關注商住類城市更新；
22013年-2016年 政策完善 群雄逐鹿
該階段工改政策對於M1/M0用地開發提供較全面指引，伴隨深圳房地產市場的熱浪，工改項目的低地價、高收益的屬性得到體現，房地產商大量湧入工改市場，地產化操作之下，去產業化趨勢顯現；
32016年-至今 政策收緊 形格勢禁
各大新政出臺，監管加強，“地產化工改”迎來末日，“工改”項目難度、門檻上升，房地產商面臨退出抑或轉向產業導入及運營的選擇。
深圳工改政策變遷史
2
深圳工業政策更新換代的關鍵節點
政策新階段，毫無疑問，代表著深圳“工改”狂歡期的收官。2019年未半，深圳工改政策正式稿或徵求意見稿的出臺效率遠高於往年，其範圍涵蓋項目前期申報、中期開發、後期經營，並以“強化產業屬性”為大方向，朝著系統化、精簡化進行優化。
2019年，深圳工改政策更新換代，每一個工改的參與者都將見證全新的“遊戲規則”誕生。
政策類別
舊版政策
新版政策
新政出臺時間
導向性文件
《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》
《關於深入推進城市更新高質量發展的若干措施 》（徵求意見稿）
201902
城市更新申報
《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》
《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》
201903
《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》
工業樓宇轉讓
《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》
《深圳市工業樓宇及配套設施轉讓管理辦法》（徵求意見稿）
201902
《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》實施細則
《關於工業樓宇轉讓管理有關事宜的通知》
地價測算
《深圳市宗地地價測算規則（試行）》
《深圳市地價測算規則》（徵求意見稿）
201812
《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》
規劃控制
《深圳市城市規劃標準與準則》
《深圳市工業區塊線管理辦法》
201808
新版《深圳市城市規劃標準與準則》
201901
建築設計
《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》
新版《深圳市建築設計規則》
201901
《深圳市建築設計規則》
深圳工改政策更新節選
3
新階段趨勢解讀
新的“遊戲規則”之下，深圳“工改”版圖又將有何變化，瑞信行認為有三大趨勢需要重點關注：
1去房地產化、迴歸產業初衷是工改新階段的本質
深圳作為粵港澳大灣區“創新要素集聚、產業協同帶動”的核心城市，產業“空心化”是必須避免的病態發展模式，新政通過保有工業用地總量，限制工改項目商業地產化及類住宅化，監管產業准入等措施確保產業落位，迴歸工改本質，且這一收緊趨勢在短時間內難以放寬。
相關政策：《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市工業樓宇及配套設施轉讓管理辦法》（徵求意見稿）、新版《深圳市建築設計規則》等。
2新階段將踐行"提高工業用地節約集約利用水平"
除了保有總量以外，深圳還將對工業用地的節約集約利用水平提出要求，將現狀工業基礎較好、符合城市規劃要求的工業用地納入區塊線內，使這些具備優質產業潛力、土地坪效預估較高的土地在政府監管中得到有效開發；為區塊線外產業集聚潛力相對較弱的工業用地提供“工改保”等出路。
相關政策：《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》等。
▪ 近年來，關於深圳“工改”的話題討論熱度不減，新政出臺、政策解讀、市場反應如同多米諾骨牌一般循環往復。在此，瑞信行將對深圳工改政策的變遷史及新階段之下的趨勢進行解讀。
1
深圳工改政策變遷史
深圳“工改”一路走來，一直伴隨著地產界的關注和質疑、唏噓與感慨，就如一切事物發展規律一樣，“工改”政策也經歷了從無到有，從有到精的三個階段：
12013年之前 政策模糊 嶄露頭角
此階段之下，政府雖提出了舊工業區升級改造等口號，但由於針對性政策缺失、工改利潤空間有限等因素，房地產商參與工改熱度不高，市場主要關注商住類城市更新；
22013年-2016年 政策完善 群雄逐鹿
該階段工改政策對於M1/M0用地開發提供較全面指引，伴隨深圳房地產市場的熱浪，工改項目的低地價、高收益的屬性得到體現，房地產商大量湧入工改市場，地產化操作之下，去產業化趨勢顯現；
32016年-至今 政策收緊 形格勢禁
各大新政出臺，監管加強，“地產化工改”迎來末日，“工改”項目難度、門檻上升，房地產商面臨退出抑或轉向產業導入及運營的選擇。
深圳工改政策變遷史
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深圳工業政策更新換代的關鍵節點
政策新階段，毫無疑問，代表著深圳“工改”狂歡期的收官。2019年未半，深圳工改政策正式稿或徵求意見稿的出臺效率遠高於往年，其範圍涵蓋項目前期申報、中期開發、後期經營，並以“強化產業屬性”為大方向，朝著系統化、精簡化進行優化。
2019年，深圳工改政策更新換代，每一個工改的參與者都將見證全新的“遊戲規則”誕生。
政策類別
舊版政策
新版政策
新政出臺時間
導向性文件
《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》
《關於深入推進城市更新高質量發展的若干措施 》（徵求意見稿）
201902
城市更新申報
《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》
《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》
201903
《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》
工業樓宇轉讓
《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》
《深圳市工業樓宇及配套設施轉讓管理辦法》（徵求意見稿）
201902
《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》實施細則
《關於工業樓宇轉讓管理有關事宜的通知》
地價測算
《深圳市宗地地價測算規則（試行）》
《深圳市地價測算規則》（徵求意見稿）
201812
《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》
規劃控制
《深圳市城市規劃標準與準則》
《深圳市工業區塊線管理辦法》
201808
新版《深圳市城市規劃標準與準則》
201901
建築設計
《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》
新版《深圳市建築設計規則》
201901
《深圳市建築設計規則》
深圳工改政策更新節選
3
新階段趨勢解讀
新的“遊戲規則”之下，深圳“工改”版圖又將有何變化，瑞信行認為有三大趨勢需要重點關注：
1去房地產化、迴歸產業初衷是工改新階段的本質
深圳作為粵港澳大灣區“創新要素集聚、產業協同帶動”的核心城市，產業“空心化”是必須避免的病態發展模式，新政通過保有工業用地總量，限制工改項目商業地產化及類住宅化，監管產業准入等措施確保產業落位，迴歸工改本質，且這一收緊趨勢在短時間內難以放寬。
相關政策：《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市工業樓宇及配套設施轉讓管理辦法》（徵求意見稿）、新版《深圳市建築設計規則》等。
2新階段將踐行"提高工業用地節約集約利用水平"
除了保有總量以外，深圳還將對工業用地的節約集約利用水平提出要求，將現狀工業基礎較好、符合城市規劃要求的工業用地納入區塊線內，使這些具備優質產業潛力、土地坪效預估較高的土地在政府監管中得到有效開發；為區塊線外產業集聚潛力相對較弱的工業用地提供“工改保”等出路。
相關政策：《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》等。
3投機型企業消散後的市場清流,資本型企業的可為之路
新階段之後的工改市場，投機型企業的立足之地將不復存在，工改市場也將向著冷靜、穩定、合理的方向發展。在這樣一個不再“焦躁”的大環境中，資本型企業憑藉著產業資源迎合政府需求，依靠雄厚的經濟實力進行項目運營、品牌塑造，是一條可為之路。
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