上海，中國最具國際化的一座城市，這顆東方之珠始終是中國商業最高舞臺。曾經的外灘、如今的浦東，上海灘可以說濃縮了中國零售商業發展不同階段的時代縮影。

七月上旬，我們有幸到上海進行了一次考察，期間看了大大小小十餘個項目。感慨上海商業繁榮的同時也確有些收穫，便產生了製作這[ 滬行漫紀 ]這個系列的想法，希望在還原和探討上海商業的同時，能夠為鄭州商業提供些許借鑑。找到鄭州商業值得借鑑的地方。

那麼第一期，我們就談談今年最被期待的一個項目：興業太古匯

如果說，去年七寶萬科憑藉“產品+營銷”向大家展示了網紅商場的營造手法，那麼今年，興業太古匯以綜合實力的均衡，絕對是當下上海最值得期待的商業項目。

太古入滬的首份答卷/170億資金打造

10餘年的開發週期/10萬平方米的shopping mall

17 萬平方米辦公樓/14 家首次進入中國的品牌

全球最大星巴克臻選咖啡烘焙工坊入駐……

興業太古匯在2016年業內關注度調查中勇奪第一

5月份啟幕以來，這個項目可謂褒貶不一，啟幕時20%的開店率、缺少奢侈品牌撐門面、與太古以往項目較大的不同……都引來了頗多爭議。但細細看來，他依然是此次上海之行最值得分享的項目。沒有噱頭與浮躁，以品質與舒適立足，用一個字來評價或許就是：穩！

穩中求豔的整體設計

首先看一下項目的效果圖吧，說實話，足以擔當起地標項目的重任了。

太古匯的整體設計也是幾易其稿，最初也有過純玻璃幕牆的外立面設計，但最終還是選擇了褐色幹掛石材與棕色金屬立面搭配的方案，整體看起來更顯穩重大氣。但不可否認，與兩個極具特色的太古裡相比，這個項目確實少了些“第一眼”抓人眼球的亮點。

北京/成都驚豔的太古裡

但一旦進入商業內部，或許就會有些不一樣的看法，話不多說，上照。

興業太古匯的建築之美，讓同行的朋友沉浸在拍拍拍中無法自拔，這才留下了上面這些照片……另外不得不說，GoPro確實是市調利器……

整個項目的動線採用了 “單一回環曲線”即利用迴環曲折的主動線串起所有節點和功能區……用“普通話”說，就是比較常規的一字型動線，但是通過曲線的設置，讓項目及細節的處理，讓動線簡單實用又富有體驗感。

那麼興業太古匯在動線上的處理手法有哪些值得借鑑呢？看圖吧。

1、採用s型設計，打破直線的枯燥感，並有效提升店鋪展示面和激發顧客探索欲

2、設置多個小中庭，便於營造DP點位，提升體驗感

3、交錯式扶梯比較靈動，也避免了中庭“一眼望到底”

4、以統一而富有變化的天幕及外部若隱若現的景觀，讓視覺上更具趣味

而在動線中部，興業太古匯則選擇設置了一條垂直的短動線，用來分別通向項目外部和連接地鐵的LG1、LG2下沉廣場，通過配置潮流服飾、各類餐飲、精品超市，打造了一個聚客能力非常強的人氣節點。

氛圍營造上，項目處理也依然精緻，“配角”定位把握很好。這點其實對我們來說非常有借鑑意義，鄭州現在一些商場也會使用香氛和音樂，但是由於“度”把握不好，以及分佈不夠均勻，反而變得非常搶戲。燈光上則是港資商場一貫的暖黃色氛圍，色溫、亮度、佈局等非常講究，“見光不見燈”的舒適感。

總體來說，真個項目給人以品質、舒適的精緻感受，雖然沒有摩天輪、主題街區等噱頭十足的主題化設置、話題性節點，但其建築形態、空間設計、裝飾細節，細細品牌，絕對是水準之上！

從這點上說，也就看出了港資商業與國內商業的差異。如果說將打造一座商場比作交一份考卷，那麼他們的優勢在哪裡呢？恐怕就是基礎紮實、面面俱到，均衡、穩定、細膩，追求基礎項目不失分。而當下的國內商業，似乎更喜歡在“加分題”上做文章，打造噱頭博取關注。這兩種做法，你，認為那個更好呢？

險中求勝的品牌招商

興業太古匯最大的爭議，恐怕就是招商和開幕了。5月亮相時，商場主要圍繞“星球大戰”活動展開宣傳，店鋪20%的開業率或許連soft opening都算不得，也是頗為大膽了……或許，項目的招商壓力，真的不小。

項目採用的是小面積、多鋪位策略，官方給出的解釋是如今商業潮流變化紛繁，更小、更多的鋪位能讓項目的招商尤其是後期的調整變得非常靈活。當然，這種說法沒有問題，但以項目的物業標準和太古以往的業績，“小鋪位”真的像興業太古匯描述的那麼美好嗎？

或許，我們該看看項目周邊的情況。興業太古匯是一個位置非常優越的項目，交通上與三條地鐵線連接，尤其是13號線分別在項目首層、LG2有多個出口無縫連接；而在位置上，則位於上海的傳統的南京路商圈一端。但正是這個“南京路一端”也造成了項目的尷尬局面。

好奇心日報對南京路商場及品牌的整理

讓我們看一張來自好奇心日報繪製的圖片。從南京路一路走來，聚集了恆隆廣場、嘉裡中心、梅龍鎮廣場、中信泰福廣場等上海最頂尖的商場，這些高大上的項目基本集齊了所有一二線大牌；此外，作為上海傳統的商業重地，南京路充足的商業體量也基本容納了從快時尚、運動到低端潮流消費的各個檔次。這些客觀情況，都讓興業太古匯失去了一線大牌和快時尚兩大主力，空間變得非常窄。

其實這種情況，對於每個城市都存在。選擇傳統商圈打造新項目，就不得不面對高、中、低各個檔次已經佈局完成的境地，鄭州的二七商圈同樣存在相似情況。那麼作為一個新入市項目，究竟該如何切入呢？

鄭州二七商圈作為傳統商圈，雖然整體品質稍低，但同樣具有覆蓋完善的特點

南京路商圈可以說是目前上海最頂尖的商圈，同時交通通暢、頂級寫字樓密集，周邊高消費群體基數龐大，依然具有切入的機會。整個項目依然以太古擅長的零售為主來佈局，同時引入了部分餐飲、生活業態。而各品牌的店鋪等級都是比較高的，涵蓋了眾多的旗艦店、首店、概念店、最大店鋪等，以凸顯項目的差異化特色。

項目外街具有非常好的展示面，也是體現項目特質的地方。目前引入的品牌有運動品類的PUMA、NIKE kicks lounge，時尚潮流的KENZO、McQ、EXI.T.上海首店、施華洛世奇中國旗艦店、浪琴等，以及Tesla/蔚來電動車，至於最吸引人的中國區首家星巴克工坊旗艦店目前還在裝修中，而美妝品類則佔據了較多鋪位。

中國區首家星巴克工坊旗艦店尚未開業

主體商業內部，依然能看出一些端倪。項目中庭位置給到了coach，基本明確了品牌擇取範圍；而整個項目最為突出的，就是從外街延續至L1的美妝護膚品類，基本涵蓋了歐美、日韓等如今最火爆的品牌，從數量到質量都頗具吸引力。

作為以往佈局在傳統百貨一層的主要品類，美妝護膚進軍購物中心已經成為趨勢，而其低單價、高品牌附加值的特色同樣具有配合高端購物中心打造形象的特性，與周邊寫字樓眾多女性白領客群的消費需求也非常匹配。

LG1則主打潮流，Superdry、I.T.、Ape佔據了顯要位置；L2、L3則佈局了較多的服裝飾品、鞋履包袋品牌，整體來看L2較L3檔次略高；L3、L4則佈局了較多餐飲、運動、服務業態。而縱覽整個項目，在品牌引進上依然體現出了太古的水平，喜茶、樂高零售店、迪士尼品牌店以及鼎泰豐、Ice Monstar等特色非常突出。

面對市場留下的較小空間，太古選擇了一條品質之路：受中產青睞的健康、特色、品質定位。雖然物業標準具備打造頂尖項目的條件，但他似乎更像是更沉穩些的人民廣場來福士。此次7月考察，項目的店鋪開業率基本達到了50%，人氣依然不高，而到了10月正式開業，相信這個提前面世的項目，應該會成為未來幾年上海商業排名的有力攪局者。

或許，上海商業人，真的被這裡歷來的高水準慣壞了胃口。興業太古匯縱然評價褒貶不一，但依然不能掩蓋其奪目的光芒。縱然這樣一個總投資額170億的全自持項目，對我們來說或許顯得太過縹緲，但其在規劃、設計、定位、招商、運營、推廣等各個層面，其理念、體系和細節依然有頗多細節可以學習，正如同當年的iapm不就曾被全國眾多項目降低標準後“借鑑”嗎？

當然，興業太古匯最值得思考的地方，恐怕還是港資歷來打造“百年老店”的態度，關於這部分，下篇我們會考慮與其他項目一起展開講講。最後，不得不感慨，恆隆、新鴻基、太古、瑞安，上海真的很幸運，能夠得到如此多的優質企業青睞！

鄭州，何時再迎來優質的外資商場？

部分圖片源自好奇心日報以及其他網絡媒體