上海依然平穩不爭不搶 周邊城市土地市場火熱

在長三角大熱的土地市場和蠢蠢欲動的樓市中，上海市場繼續著平穩態勢。

4月29日，央企保利以41.79億元拿下上海楊浦區內環內一宗純宅地，成交樓面價5.37萬元/平方米，溢價率僅為1.4%。與保利共同中標報價的僅有招商蛇口(22.000, 0.16, 0.73%)，最終最高有效報價僅比保利低了200萬元，便把這塊稀有的上海市中心純宅地拱手相讓。

實際上，這塊地還是“回鍋肉”，原定於去年8月出讓，起價本是46億餘元，保證金9.2億元，起始樓板價約5.92萬元/平方米，但在去年7月時，上海市土地市場公告稱，終止楊浦區江浦社區B2-03地塊的出讓活動。

時隔9個月，這塊地降價近5億元再度入市，房企依然不爭不搶。

在以上海為中心的長三角地區，春節後的土拍大戰已經白熱化，蘇州、常州、徐州、南通、合肥、杭州高價地頻出，數十家房企到場、數百輪競價屢見不鮮，帶動部分區域樓市也正謀劃漲價潮。

春節前，很多二三線城市的土地價格離過去的峰值還有20%的下降，而春節後部分城市地價甚至超過了峰位值20%。

颱風從外圍到中心風力逐步增加，但到了直徑數十公里的中心區域內，風力卻迅速減小，降雨停止。在這場土地和樓市躁動中，上海正如颱風眼一般平靜。

上海的土地市場仍在平穩延續2017年下半年以來的態勢：低溢價、重租賃、國企央企壓艙。

界面新聞記者統計，自2019年1月以來，上海已經至少出讓約50餘地塊，其中租賃用地和動遷安置房佔了一半；涉宅普通商品房已出讓11宗，受讓方多為央企和上海本土國企，包括中海、保利、農工商、上實發展(10.210, -0.86, -7.77%)、陸家嘴(17.920, 0.34, 1.93%)集團、中建八局、中信泰富、杭州城建等。

拿下普通商品房宅地的民營房企不多，僅有禹洲、融創和東原等幾家。以上無論國企還是民企，所拿地塊基本都是底價或者低溢價成交。

除此以外，今年上海還出讓了一塊重磅商辦用地——靜安區南西社區地塊，由華潤置地、萬得聯合體以58億元競得，歷經兩個多小時的激烈競價，溢價率也才23.05%。

2016年融信的成名之戰，正是在上海創造了全國單價地王，而如今為什麼上海不再呈現數十家開發商瘋狂搶地的場景？

“上海的地價已經鎖到喉嚨口。”上海中原地產首席分析師盧文曦認為這是主因。以央企保利41.79億元拿下的地塊來看，起拍價已經很高，此外還要求80%為中小戶型、配建5%保障房、15%自持。在可售建面縮水的情況下，實際樓板價已經接近周邊二手房價。

不過春節後熱點城市土地價格暴漲，很多房企拿地時也已經是“麵粉貴過麵包”，但它們仍熱衷於到二三線城市搶地。

盧文曦說，這是因為二三線城市被認為有調整空間。“上海蔘與土拍的資格要求很嚴格，房企依然被動，而二線城市卻有調整空間，即便二線樓市政策不放鬆，人才政策也能放鬆。”

即便資金面回暖，許多房企現在連進入上海市場的門檻都夠不到。2017年4月起，上海啟動宅地招掛複合制，多維度綜合評定房企實力，得分排名前三位的投標人才能入圍競標，房企拿地資金被嚴格約束，信託資金等渠道被禁止。

“保證金要先打到指定賬戶上三四十天，動輒就是十幾個億，最後地還不一定能拿到，許多開發商沒有這種實力。”盧文曦表示。

宅地招掛複合制實行後，很多原本衝進上海市場激進拿地的閩系房企不見蹤影，反而是央企入局頻頻補倉，保利、華潤、中海都有大動作，近兩年吃下了不少優質地塊和大項目。

除了近日這塊價格超過40億的地塊，2017年10月，央企保利曾以49.71億元的價格，獲得浦東世博黃浦江邊規劃建築面積逾20萬平方米的住宅項目50%股權，2018年6月又以底價21.33億元拿下嘉定區江橋鎮北社區K2-01地塊。

央企中海聯合中環集團及長征鎮，在去年也曾以底價93.99億元摘得普陀真如副中心紅旗村四宗地塊，總出讓面積約7萬平方米，總計容建築面積近23萬平方米，樓板價達4.12萬元/平方米，“紅旗村項目”包含2宗商品住宅用地，1宗住辦用地和1宗商辦用地，整體貨值預計超過200億元，中海地產在拿地時所佔權益達到70%。

儘管上海的土地市場和新房市場都呈現穩定態勢，但二手房市場已告別低谷，正在回升。

盧文曦表示，3月份上海二手房成交量達到2.6萬套，4月份成交量預估會超過3月份，達到了近兩年來的二手房成交高位。去年上海平均每月成交量僅為1.3萬套，現在平均流量已達去年兩倍。整體來看，上海樓市已完成築底。

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