'城市不同發展策略決定房地產未來，重慶作為國家中心城市依然看好'

2019年8月26日，一箇中央級別重要會議閉幕。

長期以來，有兩條紅線一直在制約類似上海這樣的中心城市的發展：耕地紅線和人口紅線。

在這個會議之後，兩條紅線很可能得到徹底解決和鬆綁，更多中心城市將迎來新的發展天地。

這次會議很關鍵，透露出不同尋常的政策信號，會議專門討論了“研究推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟佈局問題”。

一、更加突出中心城市發展

會議原文:

“經濟發展的空間結構正在發生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式。”

會議明確，未來一定要更加突出“中心城市和城市群”的發展。目前全中國最大的城市群是長三角城市群，最大的中心城市是上海市。當然，京津冀城市群和北京市、粵港澳大灣區和廣州深圳、成渝城市群和成都重慶、等等其他也很重要。目前國家級的中心城市就有京滬深、武漢、鄭州、西安、重慶等等。

二、增強中心城市的人口承載力

會議原文:

“新形勢下促進區域協調發展，要按照客觀經濟規律調整完善區域政策體系，發揮各地區比較優勢，促進各類要素合理流動和高效集聚，增強創新發展動力，加快構建高質量發展的動力系統，增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力，增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能。”

什麼叫做“新形勢下”?不言自明，就是在中美貿易糾紛難分難解甚至可能愈演愈烈的新形勢啊。新形勢下，要採用新方法，不能沿用過去的老方法了。

強調要“按照客觀經濟規律調整完善區域政策體系”，說明以前的“區域政策體系”或許不夠遵循“客觀經濟規律”，現在需要“調整完善”。那麼，新的 “區域政策體系”要調整成什麼樣子呢？

1.要“發揮各地區比較優勢“，說明以前沒有把“各地區比較優勢”充分發揮出來，現在要開始調整了。

2.要”促進各類要素合理流動和高效集聚“，說明以前的“各類要素合理流動和高效集聚”都不夠，以後要加強。這裡面講的“各種要素”，顯然至少包括了人口要素、土地要素等。所以後面會重點講到。，

3.”增強創新發展動力，加快構建高質量發展的動力系統”，指望優先發展中心城市，讓它成為未來發展的“動力系統”，從中國發展角度具有戰略性意義。

4.“增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力”，這句話是重點中的重點，值得用紅紙小心翼翼的包起來。

請注意，會議通稿中提到，“會議聽取了國家發展改革委、國家統計局、上海市、廣東省、遼寧省關於推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟佈局問題的彙報”。為什麼要把上海市請去？我斗膽揣測，這個政策主要就是針對以上海為典型代表的中心城市來的呀！

以前的政策，是根據城市現有的“人口承載能力”、劃出人口紅線，然後要求發展不得超過這個人口紅線。典型的就是給上海劃的“2035年人口不超過2500萬”的紅線。

現在思路徹底轉變，要求根據經濟發展需求，“增強人口承載能力”，這意味著人口紅線實際上將不復存在，你想要多少人口請自己提升“增強人口承載能力”，提升基礎設施能力、提供公共服務能力、提供住房能力、提供就業能力等等！只要你的人口承載能力能夠搞定，人口多多益善啊。

尤其對於上海，將是巨大的鬆綁！上海的發展，將沒有上限！

5.”增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能。”

中心城市和城市群任務明確了，重點是要”增強創新發展動力，加快構建高質量發展的動力系統”，那麼其他地區怎麼辦？

好辦，非中心城市或城市群，請各自發揮比較優勢。有些地區應該重點“保障糧食安全”，有些地區應該起到“生態安全”功能，有些地區起到“邊疆安全”的功能。

請非中心城市或城市群，就不要再一窩蜂的去跟中心城市和城市群搶重點項目了

關於大城市人口政策，在2014年全國城鎮化規劃發佈以後，城鎮化的主要措施是：嚴格控制超大、特大城市規模。

但現實與政策的走向完全相反，越來越多的超大、特大城市反而開始了“人口爭奪戰”，而主要城市的人口也明顯增多，這正反映了在人口增速開始逐年下降和城鎮化率達到60%左右的情況下，人口流向的一些新變化，便是“極化”和“分化”。

“極化”是城鎮化的趨勢從過去“從農村到城市”變成了“從城鎮到城市，從小城市到大城市”，甚至大城市間的遷徙加劇。“分化”便是不同區域發展分化，比如南北分化等等。

在2019年4月8日國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件中，新型城鎮化戰略更加強調以大城市引領的城市集群模式，明確提出“深入推進城市群發展，培育現代化都市圈，探索建立中心城市牽頭的都市圈發展協調推進機制”，標誌著中國城鎮化發展方向的重大改變。

而本次會議的提法，在前面2019年4月8月發改委“探索建立中心城市牽頭的都市圈發展協調推進機制”的思路上更進了一步，這意味著：

特大、超大城市的人口政策將發生巨大變化，原有限制發展的思路徹底轉變，未來將順應經濟集聚發展的客觀規律，通過擴大土地供給、提升人口承載能力等方式推動人口向中心城市和城市群集聚，讓中心城市和城市群作為參與全球競爭與合作的主要載體。

三、改革土地制度，

使優勢地區有更大發展空間

放開讓中心城市和城市群發展人口，但是現在還有耕地紅線管著，想發展也沒有城市建設土地，怎麼辦？會議也解決了這個問題。

會議原文:

“要形成全國統一開放競爭有序的商品和要素市場，使市場在資源配置中起決定性作用，健全市場一體化發展機制，深化區域合作機制。”

“要改革土地管理制度，增強土地管理靈活性，使優勢地區有更大發展空間。”

這段話想象空間很大，目的是要讓中心城市和城市群這樣的“優勢地區有更大發展空間”。

怎麼來實現呢？“改革土地管理制度”，“增強土地管理靈活性”。

現在很多制度已經在醞釀中了，核心就是會議中提到的“區域合作機制”，例如完全可以考慮上海把農田轉為城市建設用地，然後把遼寧鶴崗這樣人口大量外流型城市的建設用地復墾為農田，上海給予一定的經濟補償，等等。

一個意味深長的信號是，會議的同一天，也就是2019年8月26日上午，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關於修改《土地管理法》、《城市房地產管理法》的決定。

這是高層思維上的重大轉變，有望突破以往的區域耕地紅線，突破超大城市人口紅線：

1.有望徹底改變“類似浦東這樣寸土寸金的經濟發展優勢區域還有大面積土地用於種糧食種菜” 的怪現象。

2.有望讓類似上海這樣中心城市突破2035年2500萬人口紅線。

3.有望打破讓糧食生產優勢地區非要發展工業的怪現象，要發揮各自的優勢。

4.重慶這座城市說是3000W人口，實際是分佈與各大區縣城市，主城區僅僅900多萬，加大城市人口承載能力，未來會想辦法吸引更多的人口落戶或者工作，作為長居居民，來提升重慶的各方面質量。

說個可能的最直接的影響是：

這對超大城市發展將產生重大影響，因為大城市的建設用地將大幅增加，人口紅線同步要放開，超大城市要更大。

有人問：那麼，房價會如何？

答：房價是一個城市綜合功能的反映。

城市的綜合功能明顯比農村強大，所以城市的房價普遍比農村貴。

同樣，城市和城市之間進行比較也是如此。

而同一個城市的綜合功能提升了、經濟發展提升了，它的房價理應上漲。同時一座城市的房價也體現出一座城市的價值。城市價值高的，沒有理由房價會很低。