'如果房價橫盤5年'

本文原創作者：柯談

來源：柯談地產觀

以前，天下第一難事是拆遷，因為政策前緊後鬆，越晚走補償越多，所以大家立志都要當釘子戶。平時溫順低調的居民，遇到拆遷也會橫眉冷對。那時，拆遷的預期就是拖到最後拿錢最多。

現在，拆遷政策越來越公平透明，先走後走都一樣，先走的還可以先選房。預期已經被撥亂反正，拆遷就變得越來越容易，百姓也越來越歡迎。

當下，樓市調控變成為了天下第一難事。因為，所有百姓的預期都是：政府一定扛不住，調控一定會鬆綁，房價一定會上漲。

今年上半年的確有不少地方政府藉著“一城一策”給樓市鬆綁，這其實是調控的大忌。

樓市調控其實根本不難，只要做到言而有信，前後一致，徹底打破民眾對房價大漲的預期，就可以了。

如何打破預期呢？就是讓房價至少橫盤5年！

1

惡習

8月6日，《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》發佈。新片區內針對非戶籍人才，限購資格由家庭調整為個人，社保年限由5年縮短為3年。

在全國都在緊繃收緊的時候，上海這一另類舉動，再次徹底點燃了房產投資的熱潮。

僅僅一週時間，臨港新片區內的一手樓盤就被一掃而空：陸家嘴滴水漣岸，售罄：悅臨雅苑，清盤；中建錦繡熙岸、艾森公館，即將清盤；東宸源著、海上風華，洋房售罄，只剩疊墅；保利玲瓏公館，毛坯即將清盤！

臨港，這種荒郊野外、鳥不拉屎的地方，用一週的時間賣掉了過去相當於一年的銷量。

人才細則還沒出臺，滿3的剛需還沒反應過來，滿5的投資客就已經結束戰鬥了！後續的戲碼已經很明瞭：滿5的投資客捂兩年再高價轉賣給滿3的剛需。

這和去年發明的限價政策如出一轍，需要的買不到，買到的撈一票。政策的初衷看似完美，其中的BUG耐人尋味！

我們現在調控最重要的任務，就是要把這種投機的惡習徹底剷除，否則房住不炒將很難實現。

最近，很多粉絲後臺諮詢臨港是否值得購買？

目前，臨港新房所剩無幾，二手次新可以考慮。如果是閒置資金太多，打算長持投資可以買，但是剛需自住不建議，因為太遠太偏沒法住，每天颳著8級海風，晚上伸手不見五指，準確點說，那裡根本不叫上海。至於如何選盤，切記只買滴水湖旁，靠近地鐵16號線臨港大道和滴水湖站點，其它地方堅決排除。

2

行情

8月15日，國家統計局公佈了2019年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

我看到很多媒體都在大肆解讀這個數據，但其實這個數據我從來都不看。而且我可以負責任的告訴你：但凡有人給你長篇大論的解讀，或者以此來告訴你哪裡房價漲了，哪裡房價跌了，指導你房產買賣的話，一定要果斷取關，離他越遠越好。

以北京和上海為例，這個70城指數顯示：2017年7月-2019年7月兩年時間內，北京二手住宅房價下跌了4%（3.5%+0.5%），上海下跌了2%（2.2%—0.2%）。

只要你不是房產白痴，或者你周邊有親朋好友這兩年曾經買賣過房子，你就應該知道，這兩個數據嚴重縮水了。

從2017年至2019年間，京滬真實的房價其實是下跌了15%左右，而絕不是圖表中顯示的北京跌4%，上海跌2%。這就是我根本不看這個70城指數的原因。

但是，假如某些城市調控政策即將出臺，你必定會在這個指數中看到它名列前茅。比如這次新房價格同比去年漲幅前三名的大理、秦皇島和呼和浩特，都超過了20%，那說明真實市場一定比這還要嚴重。

這三個城市必定是下階段調控的靶心，就像之前的蘇州和大連一樣。畢竟調控總得找個理由。

想要真切的瞭解樓市動向，看新聞和看報表是最愚蠢的行為。因為新聞和報表永遠是滯後且帶修飾的。等你在新聞裡看到大家都在搶房，或者看到房價大漲大跌時，已為時晚矣。

想要了解最真實的樓市行情，最直接的辦法就是，找中介小哥聊天，別無它法。千萬別企圖在新聞裡看到一個完整的世界。

中介小哥整天在路上風吹日晒、分發傳單，卻遭路人鄙視嫌棄。你只要過去給他遞根菸、聊聊天，他會非常的開心。他會毫無保留的把整個板塊的行情都講給你聽。哪個小區單價多少，最近是漲是跌，近期房東跳價的多，還是下家砍價的多，帶看量有啥變化，銀行貸款是緊是鬆。

以上這一切信息，比你看一百條樓市新聞和關注一百個公眾號都更加有價值。

記住，所有數據都可以作假，唯獨中介告訴你的市場才是最真實的。

如果你怕中介騙你，那隻能說明你是毫無經驗的小白。

其實，70城房價指數只是一個維穩工具，而不是你精準判斷房價走向的一個指標。因為，數據太過真實，反而會引起不良預期。就像7月15日深圳市房地產信息平臺宣佈從4月份起，不再公佈新房成交均價和總金額。

3

橫盤

去年731會議“堅決遏制房價上漲”，今年730會議“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

一句話就可以管一年，一個指示就是所有政策的宗旨。

8月8日，銀保監會下發《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個重點城市開展專項檢查，“嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為”。

近日，廣州郊區新盤開始扎堆“降價促銷”：番禺大盤祈福繽紛匯從最高4.7萬/平直接降到3.6萬/平，降幅超過20%；增城某超級大盤從最高的1.5萬/平直降到1.2萬/平，降幅20%；南沙、白雲、黃埔等地的新盤，也有不同程度的折扣。

其實，這一切的一切，我在2個月前的文章《2019年下半年的樓市，這8件大事必定發生！》裡就肯定的告訴過大家，現在只是逐一應驗而已。

對一二線城市來說，未來的行情就是：上半年微漲，下半年微跌，整體來看，橫盤二字。

橫盤就是現在高層的最高指示，既可以達到房價“下跌”的目的，又可以防止樓市崩盤。

為什麼只有橫盤才是我們的唯一選擇呢？

去年，央行發佈的《中國金融穩定報告（2018）》顯示：我國個人住房貸款平均抵借比（即當年批准的抵押貸款金額除以當年批准的抵押品價值）為59.3%，我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上。

59.3％的抵借比，也就是市值100萬的房子，銀行提供的貸款是59.3萬。平均首付比34％，也就是說房產市值的34％是居民的自有資金。

這兩個數據的含義就是，如果整體均價下跌超過34％，房奴就會資不抵債，出現斷供的可能，從而導致銀行壞賬，極易誘發樓市崩盤。

而假如，讓樓市橫盤5年，同樣可以讓房價下跌，但對銀行卻極為安全。

以上海為例，2018年上海城鎮常住居民人均可支配收入增長8.7%，5年後就相當於收入提高了50%。

按照上海二手房均價5萬計算，購買一套80平的房產，需要400萬。以一個普通家庭年到手收入40萬計算，現在的房價收入比是10，假如政府能控制房價橫盤5年，5年後房價還是400萬，而這個家庭的收入增長為60萬，房價收入比就成為6.7，也就是相當於房價降了33%。

所以說，只要摁住房價5年不漲，就相當於房價下跌了33%。

這就是金融穩定的奧祕：房價急跌34%就會崩盤，但是通過增加收入，讓房價相對下跌33%，樓市就會軟著陸。

這就是給樓市擠泡沫的真正意義。而政府在這個過程中，要做的就是：控制好泡沫，填滿泡沫，以後才有機會再次吹大泡沫。

4

應對

無論是政治局會議不斷的喊話，還是70城指數的官方維穩，誰露頭打誰，種種跡象一再表明，高層的意圖就是要儘可能的讓樓市橫盤，能堅持一年算一年。

只有橫盤才能在保護樓市的前提下，打擊炒房投機。如果樓市的預期不再是上漲，而且橫盤，最多5年，炒房客就會徹底不見。

北上廣深，已經調控了2年，再橫盤3年，高房價才能徹底夯實，購買力才能重新崛起，一線的房價才能再次上漲。

二線的調控最為複雜，既需要壓又需要託，只有大尺度的搶人，增加購買力，樓市才會健康發展。

對三四線城市來說，能夠橫盤將是最好的結果，除了環京環滬環深外，大概率都很難實現。

未來1-2年，剛需，能買得起就買，買不起就等；投資，能不買就不買，買進也別指望漲。剛需要以撿漏為主，投資則是現金為王。

最後，再來預測下四季度：金九銀十不在，銅九鐵十登場，打折促銷滿天飛，撿漏維權誰管誰！