'供多了還是賣少了？上海這裡過去2年新供應的宅地，也許夠賣40年'

7月23日，建發在金山新城以12034元/平的樓板價拿下一塊82920.7㎡的宅地。

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這是金山新城在近一年的時間裡出讓的第四塊含有住宅建築類型的土地，前三塊土地分別是：

2018年7月11日，碧桂園摘得金山新城JSC1-0701單元02-06商住辦地塊，出讓面積12.3萬㎡；

2018年7月31日，光明地產摘得金山新城JSC1-0701單元01-04住宅地塊，出讓面積9.4萬㎡；

2019年5月10日，碧桂園摘得金山新城JSC1-0401單元1-13A-01地塊，出讓面積8.94萬㎡。

金山新城2018.7-2019.7宅地出讓情況

以上四塊地累計出讓面積達到40萬㎡，規劃住宅建築面積達到了85萬㎡以上，即使扣除出讓條件裡面5%的保障性住房，規劃商品住宅建築面積也達到了80萬㎡以上。這讓金山新城成為最近一年上海土拍市場上宅地出讓的活躍分子。

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另一個值得關注的數據是：2019年上半年，金山新城新建商品住宅成交僅3.23萬㎡，這隻比金山新城板塊2018年全年成交的新建商品住宅少了0.01萬㎡。

3.24萬㎡的成交量，僅佔到上海全市2018年上海全市新建商品住宅成交量的0.5%，相當於2018年上海成交面積最大的商品住宅項目泰禾大城小院的23.6%，如果按照單項目成交面積進行排位，要排到2018年上海新建商品住宅排行榜的60名之後。

2010-2018年金山新城新建商品住宅成交情況

這十分令人尷尬。

因為按照這個市場容量計算，金山新城這一年賣出的宅地，將來要在當地去化25年。

而更令人尷尬的事實是，這並非金山新城未來兩年新增住宅供應的全部。

光明金山府

2017年2月和2017年9月，北京建工和光明地產共在金山新城摘得超過23萬㎡宅地，規劃住宅建築面積超過50萬㎡。前者為建邦國宸府，尚未供貨；後者為光明金山府，於2019年2月23日開盤，網上房地產數據顯示，光明金山府本次共推出448套住宅，目前網籤156套，5個月網籤去化率34.8%。數據表明，後期光明金山府還將有超過3300套住宅推出。按照此去化速度測算，光明金山府後期住宅的去化週期超過120個月，即10年。

建邦國宸府模型

也就是說，如果加上2017年出讓的建邦國宸府和光明金山府未入市部分，金山新城待入市住宅總量，可夠讓這個板塊去化40個2018年。

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2017年，上海2040規劃出爐，上海十二五規劃裡“七大新城”的提法被改成了“五大新城”，原“金山新城”和“崇明城橋新城”被降格為“金山濱海地區”和“崇明城橋地區”兩大核心鎮。

金山新城已從7大新城中除名

同一年，金山新城的新建商品住宅成交均價比2016年翻了一番，超過2.3萬元/㎡，成交量僅有2016年的不到1/5，從那以後的兩年，金山新城新建商品住宅的成交量就再也沒有站上10萬㎡的標準線，並且從今年上半年成交的數據看，2019年全年能夠站上的概率也極其渺茫。

城市規劃降維、缺少大概念、產業落後、距離市中心遠、交通不便……在絕對低價優勢喪失之後，以上每一條似乎都成為了一個不到30萬人口的城鎮接受外溢實現成交量突破的阻礙。

在2019年7月初發布的《關於金山鐵路“7.10”列車運行圖調整》的公告裡，金山鐵路工作日每天開行75趟列車，雙休日每天開行70趟列車，所有列車分為直達、大站停、站站停三種運行方式，通勤時間分別是32-34分鐘、52分鐘、60分鐘，這是金山連通上海市區最便捷的通勤方式。

金山鐵路工作日時刻表

2019年6月，金山鐵路第一次出現在了上海申通地鐵的地鐵線路圖。至此，更多人在知道這條線路的同時，也加深了對金山這座城市的瞭解。

但這明顯還遠遠不夠。

對於要想把價格賣到3萬+、又想追求去化速度的北京建工和碧桂園項目來說，面對臨港、奉賢、嘉定北等板塊的競爭，如何把“為什麼要買金山”的故事講好，才是避免掉入“40年”大坑的關鍵所在。