30歲前如何被動月入兩千？

我去日本買了人生中第一套房，當起了房東...

文 | 李莉

這幾天，房價話題又上了微博熱搜。

據機構發佈的《中國房價收入比分析及國際比較》報告顯示，2018年全國商品住宅房價收入比為8.3，創歷史新高。

其中，深圳房價收入比排名第一、三亞第二、上海第三，成為購房難度較大城市。

聽到這一消息，我身邊的很多同齡人發出了陣陣哀嚎。

30歲是人生的分界點，30歲前似乎一切都還年輕，什麼都可以來得及，但當你一旦躍過了30歲這道門檻，一切就似乎變得不一樣了，大家對你的印象自動帶上了“成熟”這兩個字。

在這兩字的背後，衡量你成功與否的重要標誌便是“買房”。

90後集體“奔三”，這份買房壓力變成為了身邊幾乎每一個人都要面對的難題。

和大多數80末、90後同齡人糾結如何存錢在大城市買房付首付不一樣，我做了另一個選擇——去日本買房。

僅看到幾張房產照片

6天后，我決定買下它

比多數在大城市漂泊的同齡人幸運的是，我是土生土長的上海人，每天白天的時候和大家一樣去公司上班，晚上便回到了自己的家。得益於此，我的日常開銷要比在大城市漂泊的同齡人要小上不少。

畢業至今，由於不需要承擔房租等很多日常開銷，我省下了一筆三十多萬的存款。

最初的時候，我與身邊小夥伴一樣選擇把存款放在理財產品裡面。但隨著各種理財收益率走低，以及各種P2P暴雷事件層出不窮，我焦慮了起來。

三十萬，說多不多說少也不少，如果作為買房首付，在上海這些錢只能算是個零頭，我開始尋找其他理財途徑。

由於上海離日本較近，身邊的同齡人也幾乎都有過去日本旅遊的經歷，我自己也在前幾年去過日本，對日本有一定的瞭解。

最初去日本時，我曾目睹同行的友人幫親戚處理在日本開辦的民宿事宜，彼時就對他們在日本開民宿，並以此簽證定居的經歷充滿好奇。

正當我不知道如何處置這三十多萬的時候，聽說身邊有其他的同事在日本買了房子，僅要29萬，並且是一戶建的別墅。

我心動了。

我立刻找到了這位同事，問他人不在日本，買了房子要怎麼打理？得知，不需要打理，可以委託當地專門的機構託管，支付一定的管理費即可後，我踏上了在日本買房之路。

我記得很清楚，第一次加上日本中介的時候是2018年4月5日，在當時，我們幾個有意向去日本買房的朋友拉了個群，隨後各自在群裡表達訴求。

接待我們的是在日本從事房產中介的小劉，他是一名中國人，和我們一樣是90後，這是他在日本工作的第4年，在日本讀大學的他，剛畢業就從事了這份工作，至今為止接待的客戶全部都是像我們這樣的中國人。

“最開始可能就是為了找一份工作，後來發現這個房地產的趨勢很好，日本的市場經過上一次的泡沫，房產普遍比較低估。”在當我問他為什麼要做這份工作的問題時，小劉是這樣和我說的。

接著他發來了一段稍顯中二的臺詞——“賣房子是很了不起的工作，房子對客戶來說是一生中最大規模的購物，而且住怎麼樣的房子，也代表了這個人的人生，所以我認為我的工作是設計客戶的人生，是責任重大的了不起的工作。”

接著問我：“現在的話，我可以這樣說嗎？”

如小劉所說，他認為“賣房子是責任重大的了不起的工作”。因此，在瞭解了我們的預算以及偏好的地區之後小劉針對性地給我們推薦了好幾套位置不同、價格不同、收益率在6-10%的房子，房屋的位置及房屋的外觀等都提供了Google地圖以及現場拍攝的照片等圖片資料。

對比了多套房子的位置及各種情況後，我立刻就看中了其中一套。

這套公寓是一間位於大阪的一居室，使用面積約10平方米，步行至最近地鐵站5分鐘即可到，售價510萬日元，在當時摺合人民幣約29.3萬。

大阪是日本的第二大都市，也是西日本的政治、經濟、文化、交通中心，面積223平方公里，人口1877萬，日本主要的國際貿易港之一。2017年大阪的GDP為1863億美元（約12700億人民幣），相當於我國的杭州（GDP12556億元，人口919萬）。

由於之前我曾去日本旅行過，因此對日本的各大城市情況相對有一定的概念，我知道，我目前手上的三十多萬基本上是買不到東京的房子的，退而求其次，大阪是我最好的選擇。

按照規定，國內每人一年可兌換外幣金額為5萬美金，摺合人民幣約34萬，摺合日元約550萬円。

再加上我僅僅只是投資，並不打算放太多的精力，於是要求房屋本身帶租約，也就是說要求裡面是有人住的。

大阪城公園

這套位於大阪的公寓完全符合這兩大需求，並且由於目前的租約為40000日元一個月，賬面租金收益率高達9.4%。

由於還需扣除託管費、物業管理費、水道清潔費、房產稅等一系列硬項開支約，這些開支約佔我2%的租金收益，也就是說實際到手的租金年化收益率約為7.4%。

在計算完這一切之後，2018年4月11日我便匯去了意向金，這一天僅僅只是我認識小劉的第6天。在這前後僅一週的時間裡，我只憑几張照片，僅靠微信文字及語音溝通，就下了決定。

在我匯去意向金之後，小劉及代理律師便開始代表我與賣方進行交涉，包括談判壓價、房屋情況及租客情況調查等一系列專業事項及手續。

在這一系列的過程中，我們只保持在線溝通。律師和小劉瞭解清楚我的需求和想法後，他們全權代表我在日本當地行動，遇到需要做判斷與決定的時候再在線詢問我的意向，最終由他們落實執行。

2018年6月1日，小劉發來了一張寫有我名字的房產證照片，以及寫有我名字的一系列文件圖片，並告訴我，這一系列的文件將會很快快遞到我的手上。

從這一天起，我正式擁有了人生第一套獨立購買的房產，雖然我沒見過我的房子，也沒見過那名租客，但從這一天起，我正式成為了一名日本房東。

時至今日，差不多剛好一年的時間。回顧這一切，其實有喜有憂，也有許多在買房前完全想象不到的故事。

喜：僅匯率差就賺了12%

日本房價被低估

在我買完房子後不久，日元對人民幣匯率就開始進入了上升通道，記得當時我幾次匯款日元對人民幣匯率平均在0.0575上下，隨後就開始漲，最高漲至0.0644。

也就是說，這套價值510萬日元的房子，在我2018年5月匯房款時僅約29.3萬人民幣，而到了2019年初，我什麼都沒做，這套房子的價格如果依然以510萬日元來計算，就已經漲到了32.8萬元人民幣，躺賺12%匯率差。

這還沒加上我這半年收到的房租，以及房屋本身的增值部分。

據外媒統計，截止2019年1月，日本全國的房產均價為1.6萬元/平米，房價平均漲幅方面，相比去年同期的漲幅達到了3.96%，在這其中東京每平米均價6.1萬元，年平均漲幅9.46%，大阪每平米均價4.1萬元年平均漲幅：11.48%。

第一太平戴維斯在2019年初也曾發佈報告表示大阪是海外置業潛力區域之一。

2019年5月21日，有研究機構發佈《中國房價收入比分析及國際比較》報告顯示：截至 2018 年三季度，21個國家房價與收入偏離度排名顯示，11個國家的房價與收入偏離度位於偏大區間，也即房價存在不同程度的泡沫；美國、丹麥、荷蘭、瑞士、愛爾蘭和韓國 6 個國家偏離度處於合理區間，也即房價水平比較合理；意大利、芬蘭、德國和日本 4 個國家偏離度位於偏小區間，也即房價存在不同程度的低估。

其中，南非偏離度最大，達到207%，房價泡沫明顯。此外，新西蘭、加拿大、瑞典和澳大利亞的偏離度都超過了70%，房價存在泡沫。而日本的偏離度數值最低，為-56%，市場偏冷。

中國房價與收入偏離度為 22%，處於偏大區間。

憂：買房18天后遭遇地震

中介在線發實況視頻

從數據和收入來看，在日本買房子對我來說是賺了。但是讓我最記憶猶新的，其實並不是收到房產證或者是收到第一筆房租的時候。

2018年6月18日大阪發生6.1級地震，當時朋友圈及各大新聞報道：此次地震共導致5人死亡，300多人受傷，當地交通系統一時癱瘓，約400萬人出行受影響；17萬多戶居民家庭暫停供水，11萬多戶中斷供氣；多處民房及公共設施被損壞；企業生產及物流受到嚴重影響。

看到新聞的一瞬間，感覺最害怕發生的事情真的發生了。雖然在日本買房子也會買地震和火災保險，但這天距我收到小劉的房產證照片僅18天，身邊幾乎所有知道我在日本買房子的朋友都跑過來問我怎麼辦。

當時，唯一可以做的就是打開手機，詢問中介小劉。小劉向我們表示不用擔心的同時，也給我們發來了照片與視頻。

也許是問的人多了，不久小劉就統發了朋友圈表示在日本地震沒有大家想象的那麼可怕。

雖然後面證實的確並沒有我們想的那麼可怕，但這一經歷也把我從原本的“賺到了”的狂喜中拉回了現實，並逐步開始冷靜。

一年後的思考

提高“睡後”收入很重要

不動產增值收益遠高於工資漲幅，已經是這幾年大家普遍接受的事實。工資追不上房價，如何提高“睡後”收入，成為大家熱議的話題。

事實上，社會上不乏因買房抉擇的差異，導致家庭資產相差數倍、十倍的案例。

於我來說，儘管沒有對個人資產產生翻天覆地的變化，但這也開啟了我置業理財的開端。

最開始買完房子沒多久，剛好遇到知乎熱門話題“搞什麼副業能每月穩定收入兩千？”截止目前，這個問題下面的回答已有4171個。

這背後，滿是對通脹和貨幣貶值的焦慮。

我參與了其中的回答，很多人都跑來問我如何操作。其中，包括了提出這個問題的題主，甚至有媒體把我的經歷寫成了買房小故事。

當時的我對這筆本金三十多萬人民幣，年化租金收益率達7%的操作，表示出了強烈的自信，並積極“安利”身邊的朋友。

一年後的今天，再回顧這一切，我也在反思，自己是否太過年輕衝動？如果上天再給我一次機會，我應該會買個更貴的。

未來規劃：2025年

大阪世博會或許是賣出時機

2018年10月15日，日本首相安倍晉三在臨時內閣會議上提出，按計劃2019年10月將消費稅稅率由當前的8%提高至10%。

也就是說，從2019年10月起，原本40000日元租金需繳納的8%稅，會提升到10%，每月需多支出800日元，一年累計9600日元，摺合人民幣608元。

雖然從金額來看對整體收益率影響並不是很大，但這一舉措也讓我開始關注起了日本政策動態對房價的影響，也逐步影響了我對我在日本買房的態度。

在一年前，我認為30多萬的投入，每年租金收益7%的日本房產相當於自己買了一個長期穩定的理財產品，而且由於本金不高，在某種程度上可以一直持有。

但是一年後，從目前來看，我的很多想法也發生了改變。

事實上，中國大陸居民大批赴日本買房，是從“北京房價超過了東京”開始的，據機構計發佈的《2016中國人海外購房趨勢報告》，日本已成為繼美國、澳大利亞、加拿大之後，中國人的第四大海外購房目標國家，這些購房者半數以上來自上海、北京，預算多在60到120萬元之間。

從2015年下半年開始，大量來自中國大陸的購房者開始大批湧入日本。

“在我們這行，不需要費太多口舌，大多數都是比我們還看好日本的市場的客戶。”小劉告訴我，目前他的收入甚至比其他一起畢業的日本留學生要高，“做了之後才知道，沒有想象中做銷售那麼難，我覺得我很慶幸把握了趨勢。”

日本東京都埼玉縣的“一戶建”

在2018年11月23日在法國巴黎舉辦的2025年世界博覽會主辦城市競爭評選中，大阪擊敗了俄羅斯葉卡捷琳堡和阿塞拜疆巴庫等城市，成功當選了2025年世界博覽會主辦城市。

這也是自2005年的愛知世博會之後，日本再次迎來世博會。也是日本在2020年東京奧運會之後的又一次盛會。

屆時，我可能會選擇賣掉這套房子，尋找更好的標的。