一個建成十幾年的別墅小區僅入住3戶，一宗閒置十幾年的地塊，為一家由香港企業控股的房企增添了些許“神祕”色彩。
裁判文書網公佈的一份金融借款合同糾紛案的民事裁定書，掀開了一家大型金融機構和一家港資房地產公司之間的糾葛，標的額從最初約定不超過70億元的委託貸款，一度上升到500億元，但雙方在財產價值評估標準方面各執一詞。
融借款糾紛背後，位於北京通州區梨園鎮公莊村的別墅項目天地美墅和距離它3.5公里處的一宗閒置地塊，成為雙方爭議的焦點。《中國經營報》記者在實地走訪中瞭解到，天地美墅現房建成多年，至今只有3戶入住，目前則對外宣稱“不租不賣”；而其開發商在梨園鎮梨園村擁有的一宗住宅地塊，已維持“晒地皮”狀態近20年。
70億元委託貸款糾紛
根據民事裁定書，糾紛起源是，北京恆帝隆房地產開發有限公司（以下簡稱“恆帝隆”）欲通過深圳市思道科投資有限公司（以下簡稱“思道科”）融資不超過70億元。
2015年8月13日，思道科以委託人身份，第三人招商銀行南寧分行以受託人身份，簽訂《委託貸款合同》，約定思道科將其募集的不超過70億元資金委託第三人向恆帝隆發放和收回貸款。
恆帝隆要拿到這筆貸款的條件是以位於北京市通州區梨園鎮公莊村的北京新天地家園項目現房、土地使用權及在建工程作為抵押；思道科與恆帝隆、平安銀行股份有限公司朝外支行簽訂《賬戶監管合同》，約定銷售監管賬戶的資金僅用於償還貸款本息，不得挪作他用。
2015年8月28日、9月16日，招商銀行南寧分行按照思道科通知，先後兩次向恆帝隆共計發放貸款59.34億元。
2018年3月15日，廣東省高級人民法院受理了思道科與恆帝隆合同糾紛案。思道科在訴訟中稱恆帝隆未按照合同約定用途使用貸款，且從2017年3月21日起拖欠利息，請求法院判令恆帝隆歸還貸款本息、拖欠貸款利息的罰息、未按合同約定使用貸款的罰息等共計約75.43億元。
思道科申請財產保全後，廣東省高院裁定查封、扣押、凍結恆帝隆公司名下約75.43億元財產。《查封、扣押、凍結財產通知書》顯示，法院凍結了恆帝隆持有的北京恆帝隆物業管理服務有限公司80%股權、恆帝隆公司在平安銀行北京朝外支行賬戶中的5.75萬元、恆帝隆名下7宗土地、恆帝隆名下不動產共計1038套。
恆帝隆對此提出異議，認為明顯超標的額查封，已查封財產價值高達約500億元。案件爭議的焦點之一，即是思道科與恆帝隆對法院查封的恆帝隆名下7宗土地與1038套不動產的價值意見不一。
恆帝隆於2018年6月14日出具給法院的評估報告稱，上述7宗土地中，京通國用（2014 出）第00087號土地使用權評估價值為81.24億元，1038套房產評估價值為184.55億元。
而思道科提供給法院的評估報告認為京通國用（2014 出）第00087號土地使用權評估價值為52.05億元，扣除轉讓稅費31.34億元后，評估淨值為20.71億元。1038套房產評估價值為114.81億元，扣除轉讓稅費23.63億元后，評估淨值為91.18億元。
法院最新裁定結果為，解除對京通國用（2014出）第00087號土地使用權的查封措施、對恆帝隆在平安銀行北京朝外支行賬戶的凍結措施以及對恆帝隆在北京恆帝隆物業管理服務有限公司所持有的80%股權的凍結措施。
對此結果，思道科方面是否認可尚未可知。工商資料顯示，恆帝隆實際控制人為香港億盛亞洲有限公司（以下簡稱“香港億盛”）。記者分別聯繫思道科與恆帝隆方面採訪，恆帝隆公司及其代理律師均拒絕了採訪，思道科也暫未回覆記者的採訪函。
別墅建成逾10年僅入住3戶
公開信息顯示，作為恆帝隆抵押物的北京新天地家園，位於通州新城核心地區，緊鄰現代音樂學院，對外售賣名稱是“天地美墅”，主打歐式風格獨棟別墅以及9萬平方米大型商街。
記者實地走訪天地美墅項目時看到，底商幾乎全部空置，僅南門東側開業一家洗車行，多棟別墅看似無人居住，這得到了附近多位居民的肯定。提到天地美墅，多位居民表示“十幾年了，沒人住，小區面積很大”，而鐵門內的景象則鮮為人知，“保安把守很嚴，進不去。”
天地美墅除南門外有保安把守，供人進出外，其他門均上了鎖。記者隔著鐵門看到，小區內有工作人員在修剪綠植。“門口那兒住了3戶，其他都空著呢。”一位負責維護該小區外圍綠化的附近居民告訴記者。“這房子得1000多萬，一戶有的是4層，有的是5層，面積很大。”另一位自稱在該小區打掃衛生的附近居民說。
在附近居民眼中，天地美墅顯得十分“神祕”，大家都知道該小區現房已十幾年了，一直空置，但沒人知道為什麼會空置，各種版本的故事也因此流傳。
天地美墅一保安稱，該小區目前對外“不租不賣”，當記者詢問原因時，對方含糊其辭，只說“牽扯事兒呢，還沒解決好”。不過，據保安介紹，小區內部確實只有臨近南門處有3戶入住，其它房源均空置著，“經常有買房的人來問，但現在不租不賣。去年說今年開始賣，今年到現在都沒聲。”
記者就天地美墅項目詳細情況，多方聯繫到恆帝隆方面相關人員詢問，但均未得到任何有效答覆。
在北京市住建委網站可以查詢到，2008年，天地美墅有84套房源拿到房屋所有權證，已簽約60套，成交均價不到5000元/平方米。目前，天地美墅附近有二手房標價約5萬元/平方米。通州區住建委相關負責人表示，天地美墅項目已分批進行了竣工驗收，僅剩幼兒園沒有辦理竣工驗收，但未向記者提供相關材料。
值得一提的是，根據裁判文書網公佈的案件信息，恆帝隆與韓某、周某、張某等自然人存在買賣合同糾紛，買賣合同均簽訂於2005年，但到2015年前後，涉案房屋仍存在交付問題。
恆帝隆仍有繼續開發天地美墅項目的計劃。北京市政府信息公開欄2017年6月21日公開的內容中指出，批覆外商投資企業恆帝隆繼續開發建設天地美墅五六七區項目，規劃建設用地約6.9萬平方米，建築控制規模為25萬平方米（不含地下面積），建設內容為住宅及配套、辦公、商業、酒店等，估算總投資為13.53億元。
地塊閒置多年未開發
在距離天地美墅3.5公里處，坐落於通州區梨園鎮梨園村的一宗土地，已閒置多年，亦歸屬於恆帝隆。
恆帝隆與思道科案件爭議焦點中，京通國用（2014出）第00087號土地顯得至關重要，雙方對該地塊的土地使用權評估價值分別達到81.24億元、52.05億元。
經記者多方查證，京通國用（2014出）第00087號土地原定開發計劃中，項目名稱為“恆隆家園”；2017年6月，北京市住建委公佈了161項拿地未開工項目清單，恆隆家園列於其中。更早些時候，通州區住建委官網在2014年2月21日的消息中稱，恆隆家園項目正在進行設計審圖，並與綠城京杭廣場、金隅大成、富華兩地塊和華業兩地塊並列為當年的重點項目。
時至今日，綠城京杭廣場、金隅大成等早已建成售罄或出租，但恆隆家園地塊仍在閒置中。記者在現場看到，該地塊四周被藍色鐵皮圍著，風吹日晒下，綠色防塵網已有多處破損，西側緊挨梨園北小區。
附近居民並不知道恆隆家園的存在，提到恆帝隆，則紛紛表示“十幾年前的事兒了”。“這塊地空置好久了，快20年了，”一位居民指著旁邊的梨園北小區說，“我們小區建起來時，這塊地就這樣了。”二手房信息平臺顯示，梨園北小區建成時間是2000年。
土地出讓信息顯示，恆隆家園地塊用途為住宅、商業、地下車庫、地下倉儲，土地使用面積約為9.4萬平方米，建築面積約61.7萬平方米，住宅使用日期至2072年，商業至2042年，地下車庫、地下倉儲使用期限至2052年。由此推算，該地塊出讓時間應是在2002年，但土地批准使用日期卻為2014年4月8日。
北京市政府信息公開欄公佈的《關於通州區恆隆家園項目核准延期的批覆》顯示，同意恆帝隆繼續開發建設恆隆家園項目，有效期延長至2017年1月6日，落款日期為2016年1月4日。
工商信息變更記錄顯示，2014年2月28日，恆帝隆新增香港億盛和北京佳越天地經貿有限公司兩家股東。2016年11月28日，恆帝隆註冊資本從原來的2.78億元變更為約15.5億元，其中香港億盛出資10.93億元，佔註冊資本的81%；北京佳越出資2.56億元，佔註冊資本的19%。
記者就恆隆家園地塊閒置原因以及恆隆家園項目規劃等問題致電致函通州區住建委和國土資源局通州分局，但均未收到回覆。
來源：中國經營報
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