小芝一個人來南京工作已經一年多，輾轉租房有些疲倦了，最近開始看公寓。按她的話說，我買不起住宅，我買得起公寓，我先上車還不行麼。
在2017年，公寓在政策環境的變化中，迅速升溫，南京也曾出現過公寓產品的搶購潮；但進入到2019年，公寓市場顯然降溫較快，對於買公寓，不少購房者又開始猶豫了。買公寓，究竟算不算上車？
01
純粹自住 平層精裝正好
小芝在南京看了南站，看了江寧，看了江北，看了城東，本來是個房產小白，跑著跑著居然也像個小專家。
小芝看了看自己的首付，大概50多萬左右，還需要貸款。她的定位很準確：買來就是自己住的，也沒有閒餘資金去折騰裝修。最好就是平層的，價格合適，精裝交付的，一步到位。
當然，區位也很重要。小芝在新街口上班，她希望周邊能有地鐵，直達新街口，生活配套不能太差，但最好也別太吵，畢竟還是要好好休息的…
我推薦南站的公寓給她，畢竟這裡地鐵線路發達，定位也高，未來無論是商業配套、生活配套都不會差，加上人流量大，產業園集中，若是不自住改出租了，也挺好。
但目前南站的公寓大多都是期房，小芝不想等，最好今年就能拿房入住。選來選去，她看上了百家湖，地鐵方便，生活便利，環境還不差。但百家湖的公寓並不便宜，裝修好的二手公寓185萬起步。
我告訴她，城東金馬路旁的公寓前兩年賣得不錯。她立馬奔過去看了房，回來說，確實不錯，也很方便，環境也很好。平層公寓大概120萬左右，性價比也挺高。看看如果再沒有合適的，她可能就準備出手了。
我問她，為什麼不考慮買住宅？南京現在雖然房價不低，但是可以選稍微遠一點的。小芝直接搖頭拒絕了我。“我一個單身女性，就是想有個落腳的地方，有個安全感，公寓足夠了。公寓好好選，也是可以保值增值的，好歹也是個不動產，以後出租拿租金也可以啊。”
02
南京公寓市場熱度中斷？
小芝在跟我諮詢公寓的時候，其實我有點懵。在我的印象中，南京公寓的春天出現在2017年。樓市被限價、限購、限售，公寓作為替代品，一度成為投資客的熱門之選。
隨後，在“租售同權”的號召，以及公寓產品的限制性文件出臺後，公寓產品開始有所分化。投資客也開始尋找性價比高、配套齊全、板塊潛力大的產品投資。
但公寓的火熱，並沒有持續太久，政策方向轉變之後，公寓的發聲就在逐漸縮小。
有媒體做過統計，2018年的公寓市場雖然熱度還在，但整體租金變化不大。2018年上半年，南京平均租金 2674 元，相比2017上漲 86 元，微漲3.3%。全市租金主要集中在2500-3500元。
從租賃群體上來看，90 後租客佔比 28.6%，85 後佔比 20.6%，南京近六成租客為 32 歲以下的年輕群體。其中，90 後、95 後租客群等年輕租客群同比上升，尤以 95 後為最。
業內專家認為，南京的租金沒有出現大漲，說明租房市場還存在較大的餘量，這也是公寓很難做到像住宅那麼火熱的原因。
另一方面，南京的租房群體主要集中在剛踏入社會的95後，剛工作的大學生不用說也能知道經濟承受能力是很有限的，相對於住宅來說公寓的租金和物業都是偏高的。所以會選擇公寓的群體會減少。
也有專家分析，公寓市場降溫快，也有價格的原因。租賃市場租金太低，公寓本身價格太高，性價比就降下來了。
比如在南京購買一套單價2萬，50平的公寓，總價100萬，首付50%即50萬，利率上浮20%即7.08%，貸款最多10年，每月月供是5826，現在在南京公寓單價2萬的區域，租金也就2-3千，跟月供差了一大截。
另外加上居住上有個人小區房競爭，居住環境更好，物業費更低，租金也更便宜。公寓出租上還有開發商直租的長租公寓，更方面的管理和服務更加規範和高端，相比之下個人公寓的租賃市場就更加堪憂了。
03
買個公寓算不算上車？
雖然我多次勸小芝去看看住宅，但她很淡定，“上海，或者國外，人家都是住公寓的。我也不需要學區，不需要落戶，買住宅還要搖號，太麻煩了。”
其實，公寓也有自己獨特的受眾群體。像小芝這樣，單身只要一處住所過渡，或者對於某些被限購政策限制的人群，就可以選一套小公寓。不限購不限貸，也就不影響二次購房需求。
公寓適合的人群還包括有投資需求的購房者。公寓面積一般在30-70㎡之間，面積小，投資成本只佔住宅的一半或三分之一，門檻較低，長期持有的房租回報率可觀，有穩定的現金迴流。
此外，有商業需求的也可以考慮公寓。具有商業屬性的公寓，不僅可居住、可投資、可辦公，還可以註冊公司。在這個全民創業的時代，公寓也成為很多年輕人創業起步的首選。
但還是要提醒大家的是，相對於住宅，公寓的附加價值略小，稅費高、首付比例高、月供高，因此在購買時一定要考量清楚。
自住的可以根據自己需求來選擇，若是投資，最重要的是選好地段。那麼相同地段，又該如何選擇呢？
總價越低越好：同一地段，不同小區相同戶型的房子，租金基本都差不多，所以挑選公寓時，相同戶型，總價低的才是更好的選擇！
面積越小越好：房子面積約小，總價就越低，從租金角度考慮，投資回報率也越高。以江北的東方萬匯城為例，如下如所示，40㎡一居室租金2200元/月，80㎡兩居室租金2500元/月，前者投資回報率明顯大於後者。
此外，從租客群裡的特殊性來看，租公寓的多為一些注重個人獨立空間的年輕人，他們通常也更偏愛小戶型的一房或兩房。所以說，在經濟條件允許的情況下，最好選擇買多套小公寓去投資，而不是買一個多房大公寓去投資。