來源：21世紀經濟報道
“目前冠寓經過兩年運行，已經構建起一個綜合考慮租金收入、租金成本、運營成本、改造成本、管理費用和營銷費用等各方面的財務模型，從而輔助我們投資拓展、獲取、改造以及後期運營。經過後期業務的不斷髮展與變革，這個模型一定會越來越完善、智能，更好的輔助業務發展。”龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰說。
公開資料顯示，龍湖冠寓在過去的一年內，創下“平均每2.43天開一家門店”的開店紀錄。據同策研究院統計，龍湖冠寓規模目前僅次於萬科泊寓、魔方公寓，在集中式公寓領域排名前三。值得注意的是，龍湖達到這一成績僅用了兩年，而排名第二的魔方公寓已經在長租公寓發展十年之久。
規模拓展尚可努力為之，但盈利之困則考驗企業智慧。張智聰說，“龍湖冠寓業務的目標是儘快成為具有自我造血功能的航道業務。”
規模至上
據同策研究院統計，截止到2019年4月，冠寓已佈局到全國華北、華東、華南、西南、華中片區，包含北京、上海、杭州、武漢、深圳在內的多個一、二線重點城市，開店近200家，而2018年4月，冠寓開店數量是54家門店。也就是說，一年的時間內，冠寓開了近150家門店，平均每2.43天開一家門店。
張智聰在接受記者採訪時提到最多的詞就是“規模”。“規模很重要，這個業務沒有規模無法實現盈利。長租公寓主要是面對年輕人的業務，年輕人的最大的特點就是剛步入社會，支付能力非常有限。這就決定了這個業務本身的客單價不變。所以，如果沒有足夠大的規模，首先無法形成所謂的規模優勢，成本不可能降下去；其次，也很難走向行業未來的智能化發展方向。”
冠寓目前已獲取的房源中80%以上為輕、中資產，此類業態在成熟期將實現35%左右的毛利率。而這一目標的達到離不開嚴格的財務模型。他解釋道，“為什麼業務規模很重要？因為沒有規模，哪怕是每間房都盈利，每個項目都盈利，但你整體依然是不盈利的。這就是規模效應。”
在張智聰看來，長租公寓規模發展存在三個拐點，5萬、10萬、20萬。“第一個拐點就是5萬間，規模在5萬間之內，企業靠肩扛手拉，人力管理，還能夠把這些項目耗著走。但有些公司發展到一定規模，就會出現大量的管理問題。原因就是它的管理系統沒有跟上，所以造成業務擴張規模跟管理效率之間不同步，影響業務運營，導致無法發展。對接下來10萬間、20萬間的規模發展，其實你能做10萬間，未來你就能夠20萬間30萬間，因為它道理是類似的。這個行業的線下服務場景很重要，它是一個服務消費品，規模是非常重要的一個環節。”
就龍湖冠寓來講，一旦規模超過5萬間，如果沒有組織變化就無法支撐未來業務發展。
截止到2018年底，龍湖冠寓開業已經達到5.3萬間，其未來發展目標是到2020年穩定在行業規模前三，營收20億元人民幣。
資本逐鹿
作為新興行業，長租公寓的舞臺上不斷有人進場，有人離場。2018年GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓等接連出現資金鍊斷裂問題。
2018年年初，較早進入公寓領域的愷信亞洲董事戴偉強曾表示，租賃的爆發點將在2018年年底到2019年出現。“這是人力、服務集中型的行業，不是誰進去都能活下去，2019年見分曉。”然而2018年，愷信便因債務問題倒下了；另一家因資金問題倒閉的企業Color公寓的創始人朱金衡表示，以後即使再創業，也不會選擇公寓行業了。
起於行業風口，卻最終死於資金斷裂。長租公寓不是一個容易的生意。
張智聰表示，長租公寓這個行業，不管項目是中資產的，還是重資產的，平均運營週期可能都在十六七年。“這麼大的一個租約期，它本質上就是資產的運營。從這個維度上，如果你有夠便宜的錢，然後又有更好的運營效率，你有足夠大的規模去攤薄你的成本，這個生意就是一個非常好的生意。”
2017年12月，龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，並於2018年8月全部發行完畢，融資渠道進一步拓寬；6至7月份，龍湖集團與新加坡政府投資公司以及加拿大養老基金投資公司分別聯合設立長租公寓投資平臺，均用於投資位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。“這是我們資金上的優勢，是我們能夠做重資產的前提。”
當然，對於一個成熟的租賃市場，資產證券化，尤其是REITs是解決長租公寓融資問題的解決辦法。不過，目前，冠寓並沒有通過REITs的方式去融資。
“我們希望做成一條穩健增長的曲線，可能起步的時候，我們規模拓展速度很快，我們希望迅速地在這行業裡能夠有一定的規模，但更重要的是要專注到產品和服務上，這個是我們的立身之本。”
何時盈利？
長租公寓的盈利模式到底是什麼？
此前龍湖執行董事兼首席執行官邵明曉在業績發佈會上對冠寓的盈利模型進行了拆解。“重資產模式毛利率在65%-70%之間，NPI/cost（物業淨收入/成本）一般在5%-6%之間，好的在6%以上。中資產模式租期在10年到20年左右，龍湖租過來後，通過裝修提升再出租。從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，淨利在12%-15%。”
12%-15%的淨利潤率水平在行業內是相當可觀的，但這一願景何時才能實現仍是個未知數。
2019年初的TOP30房企年度業績彙報中，龍湖是唯一一家公示長租公寓業務對集團有收入貢獻的房企。從包租模式回收週期來看，冠寓制定了自己的全景計劃，在7天內判斷一個項目是否值得獲取，獲取項目到開業運營的週期控制在五個月左右。目前冠寓輕資產模式毛利率在35%以上，動態投資回收期是5到6年左右。而重資產模式回收週期更長，按照龍湖集團第一期公司債資金用途，可以粗略測算出冠寓7個自建項目的回收週期約為15年。但同策研究院也指出，成本控制方面，冠寓建立了自己的招標採購體系和成本控制計算模型，對集採、價格、運營等成本進行控制。而急速擴張最重要的錢，對內冠寓背後龍湖集團現金流支持，對外冠寓有開發商背景做背書，能融到低成本的錢。
21世紀經濟報道記者注意到，對於這項看似熱鬧但實際不易的業務，開發商進擊中也有搖擺。碧桂園在2018年中期報告中表示：公司已成立長租事業部，在北上廣深以及武漢、廈門等一、二線城市籌備項目，年內預計能實現12個城市、46個項目同時開業，保障供應。但在2018全年業績報告中，碧桂園並未提及長租的拓展情況；新城控股在2018年中期報告中表示：報告期內公司住宅事業部新設長租公寓管理中心，創設長租品牌“新橙寓”，佈局長租公寓市場，積極開拓、儲備項目。但在2018全年業績報告中，其對於長租開拓情況，也是隻字未提。
對於盈利問題，張智聰的回答是，“對於長租公寓業務來說，規模是達成盈利繞不開的話題。冠寓現階段依然處於發展階段，截止到2018年底已經開業超5.3萬間，營收達到了4.2個億，整體業務的邏輯還是非常良性的在發展和成長。”
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