21世紀經濟報道 21財經APP 李一戈
地產離開金融就會熄火，而金融機構也難以捨棄地產，與房地產有關的信貸、信託、資管業務，是金融機構的重要營收來源。雖然金融與地產是相互依存、難以分離的關係，但金融監管部門從未放棄對房地產金融風險的警惕之心。
據21世紀經濟報道記者報道，銀保監會近日針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，開展了約談警示。對這些信託公司提出了五點要求，包括要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平等。
截至2019年5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。從數據看，明顯增長過快。
約談警示，在房地產調控方面，其他主管部門也多次使用。比如住建部，去年8月約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五個城市的主要負責人，原因是這些城市房價上漲過快；今年4月和6月兩次分別對共計10個地價、房價波動較大的城市發出了預警提示。
通過公開信息可以發現，近幾年，中央政府主管部門對房地產調控發出的信號、採取的措施，除了正式的通知文件外，還包括政策吹風、窗口指導、約談警示和直接處罰。
以金融監管部門為例。政策吹風方面，最有力的莫過於央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清的最近幾次表態。5月25日，郭樹清在2019清華五道口全球金融論壇書面致辭中表示，要堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。
特別是他6月13日在第十一屆陸家嘴論壇作主旨演講時對房地產發出的警示，值得一再引用。郭樹清指出，近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。
窗口指導方面，5月31日，記者從數位接近監管的人士處獲悉，部分房企因拿地激進，“出現一些‘地王’，已經引起中央的注意”；監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。就在當天下午，一隻即將發行的房企債券被叫停。
人民銀行成都分行6月14日對轄區銀行發出了具體的窗口指導：新房按揭利率首套不得低於上浮15%，二套不得低於上浮20%。
約談警示方面，就是前面所說的，銀保監會近日對部分信託公司進行了約談警示。
直接處罰方面，據21世紀經濟報道記者報道，7月4日晚，寧波銀保監局掛出35份罰單，對12家銀行開出總額超1000萬元的罰單，主要原因是由於房地產授信業務管理不審慎或住房按揭貸款管理不規範。它們涉及浙商銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、平安銀行等。對銀行來說，處罰的數額不算大，但信號意義很大很明顯。
如你所知，新一輪房地產調控的原則是，城市政府對房地產調控負主體責任，“一城一策、因城施策”。蘇州、南京等城市甚至做到了“因區施策”，適時微調。也就是說，各城市房地產的調控越來越精準了。
這種精準性也體現在主管部門、監管部門的身上。政策吹風、約談警示、窗口指導和直接處罰，對細分領域，使用不同手段，具有非常強的針對性，事後觀察，效果也很好。房地產涉及行業眾多，而全國城市的情況千差萬別，“一刀切”的做法早已被摒棄。
我個人曾經呼籲，在複雜的國際經貿環境和當前的國內經濟環境下，房地產慎用過猛過重的措施。房地產市場的穩定，首先是房地產政策的穩定，核心是房地產金融政策的穩定，近期不宜動用過猛過急的外科手術式手段和監管工具，以免預期情緒傳染。
我贊成住建部和銀保監會對特定城市和細分領域、企業進行約談警示的做法。約談警示重在預防預警。它既有事前的警告，也有事中的提醒，意在防止事態向不利的方向發展。如果到了惡化的地步，可能就晚了。這正是精準調控的體現。
從銀保監會近期言談行動所傳達的意義看，今年房地產市場期望過度寬鬆的融資環境是不現實的。全年樓市的運行，還是那幾個字，平穩健康。
（編輯：李靖雲）
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