看過三國的人都知道，曹操在漢中攻打劉備時，由於劉備兵力很強，曹操久攻不下陷入進退兩難。此時夏侯惇前去討指示，問今晚的口號用什麼，正趕上曹操在吃雞肋，便連說幾聲“雞肋”，很快這口令傳到主簿楊修耳中，他立刻收拾行裝準備撤退，並向夏侯惇解釋：雞肋這東西，食之無味棄之可惜，早晚都要退兵。後來的結局大家都知道了，曹操大怒，以動搖軍心之罪將楊修正法。

房地產像極了雞肋，曾經重要到是推動經濟發展的最大引擎。經過20年的發展，如今這“定海神針”早已生鏽，過度使用反倒會成為吮吸經濟活力的毒瘤。此時國家回過神來，經濟發展的引擎何止一個房地產？實體經濟、科技創新項目、互聯網等也可以帶動內在競爭力的提升，離開了房地產，照樣能活得很好。

於是有了“堅持房住不炒”“經濟發展不能再走老路”“不再將房地產作為短期刺激經濟的手段”……國家對房地產定位的巨大轉變，不僅改變了房地產的格局，也改變了房子的屬性，同時這也預示著曾經風光無限的房地產到了該謝幕的階段了。

央行降準釋放9000億，但不會流入房地產

房地產圈講究上行下效，上頭髮話了，下頭就要配合。漸漸地，金融界也開始極力撇清和房地產間的關聯。

拿這次降準來說，9月6日，央行發佈消息稱，為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，決定於9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。據解讀，此次降準的規模將近9000億元，其中包括全面降準釋放資金8000億、定向降準釋放資金1000億。

一般的，每一次放水，最終都會從四面八方流向房地產這個窪地。今年年初那次降準就推動了樓市的小陽春。乍一看，9000億的海量資金，這要是流入樓市，無疑是大水漫灌，房價又不知要起飛到哪去。

所以最近不少媒介、中介像久旱逢甘露般地誇大炒作，滿屏皆是“央媽放水樓市又要上演小陽春、再不買就沒機會了”。網絡如此發達，任購房者再理性，被五花八門的輿論一忽悠，也容易摸不著頭腦。

這又讓站長聯想到了8月下旬，央行曾發佈新的個人住房貸款利率調整公告，新發放商業性個人住房貸款利率將以近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房利率外加60個基點。

這對剛需購房人群而言影響不大，但很多準備賣房的業主卻比較關心。站長的鄰居大媽告訴我，她諮詢過中介，這個新政可能會導致二手房屋成交價下降，過去降10萬20萬賣得掉的，現在可能要降到三五十萬。

其實，不管中介說新房趁早買，還是二手房多讓利才好賣，都是他們慣用的“小手段”，購房者無需聽風就是雨。從他們的角度來看，政策的任何風吹草動都可以解讀成“重磅利好”，因為他們是既得利益者，只有把新房價格吹上天，才能顯示出房產的價值，只有告訴二手房業主房貸利率可能上調，才容易砍價，才可能促成交易。

繼續說回這9000億。事實上，亂跳腳的中介很快被打臉，央行也怕被過度解讀，趕緊解釋：這次降準較以往有所不同，旨在有效增加金融機構支持實體經濟的資金本源，降低銀行的資金成本，加大對小微和民營企業的支持力度。不能與刺激樓市掛鉤，更不會演變成房地產“盛宴”。說白了，降準是為了惠及實體經濟和金融，與房地產半毛錢關係都沒有。

的確，在降準落地之前，樓市就已豎起高牆，將房地產隔絕於寬鬆之外，同時又對開發商、購房者雙管齊下。

一方面監管部門未雨綢繆，將融資渠道大幅收緊，嚴控違規資金流入樓市，徹底斷了開發商的金融輸血之路，逼迫他們不得盲目拿地，不搞降價促銷穩住現金流就別無他法。

另一方面央行把房貸利率專門拎出來，遵循LPR加點上浮的原則，且設置了最低門檻，這邊降息降準寬鬆之際，另一邊利率就不降反升，來對衝降準帶來的利好影響，所以我們看到近期蘇州、杭州、南京等地房貸利率大幅上調。

如果你不信，不妨密切關注9月底的LPR利率及10月8日新機制實施後各城市各家銀行的房貸利率加點幅度，從中就能判斷出央行和銀保監窗口的指導意圖。

財經專家葉檀認為，此次降準可以說是幾家歡喜幾家愁，股市歡聚一堂，樓市獨話淒涼。這點站長很贊同，之前資金駛出的第一站出口是樓市，但如今這個站被堵住，降準釋放的流動資金又不能“停車”，既然無法灌溉到房地產裡，就必然會精準流向其他實體經濟、股票等等。

當然，具體的效果如何，實體經濟到底能不能搞活，誰也預測不到，也不排除有些資金繞了一圈又重新繞回到房地產上。如果出現這種情況，決策層面也有可能再度出手，把房地產的路再堵得更嚴實一點。

專項債項目擴圍，禁投房地產領域

9月4日，國常會確定了加快地方專項債券發行使用的措施，並將專項債券可用作的項目資本金範圍，由4個領域擴大到10個領域項目。

具體的領域多與民生有關，我們拋開不談，值得一提的是，會議上明確表明，此次下達的專項債券額度不得用於土地儲備和房地產相關項目，不得用於置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。

再多的利好，也被這句話衝散了，這不僅是對“房住不炒”的進一步宣示，也可以看出央行對待房地產的態度，金融“爸爸”已經徹底拋棄房地產了，總之銀行就算有錢，也不會給樓市。借用馬雲說過的那句話，不久的將來房地產將跌落神壇。

過去20年房地產的高速前進，百姓的收入、購買力已與房價相差甚遠，據業內機構7月底發佈的50城房價收入比數據顯示，2019年上半年，全國商品住宅房價收入比高達8.4，創歷史新高。

再繼續放任樓市狂飆，後果可能很嚴重，年輕人過早地揹負債務壓力，對拼搏、發展都有所禁錮，相反投機取巧的危機卻在顯現。現在房地產需要的是穩定，房價迴歸理性，給實體經濟的發展騰地方，這對於剛需購房者來說是好事。

短期內錢不會流入房地產市場，購房者該考慮的不是未來房子會不會大幅升值，而是房子本身的宜居屬性。那些擔心LPR新機制是否會影響購房成本的人，大可不必焦慮，首先這對於全款買房和公積金貸款購房者並不產生影響，其次商貸購房者的利率早已在一個月前大面積上浮，新算法應該不會增加購房負擔，只是二套房貸款成本增加，貸款難度增加。

這意味著買房不能閉著眼隨便選，需要更專業化的眼光，結合自身的資金條件、個人徵信選擇適當的購房時機。