京津冀協同發展的大趨勢下，考慮買房的夥伴到底該怎麼選擇呢？

買房，對於每個家庭來說，都是生活中重大的事情，無論一二三四線城市均是如此！從2017年國家提出雄安新區概念到北京大興國際機場、北京副中心、冬奧場址的逐步落實，整個京津冀區域進入高速發展的黃金時期，我們可以認為2012年-2022年十年是大北京都市圈發展的黃金十年。

對於每一個北京生活的家庭來說，限買、限價、限貸、限售諸多政策帶來置業條件越來越苛刻，使得生活在北京的家庭在資產保值增值的路上越走越難，再加上北京4萬起至15萬的高銷售單價價格，導致的就是大部分家庭首先無法購買，其次買了以後想再買就越來越難了！

因此，就催生了在環京市場就地外溢上車的環京置業現象，也催生了環京投資置業邏輯！！！

第一、為什麼一定要在環京置業？

1、大北京（京津冀）都市圈崛起

①首都+新區+港口核心城市構建世界第七大城市群

②霸州位於都市圈城市核心腹地 位置決定發展空間

除京津冀城市群外的世界六大城市群：美國東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英國倫敦城市群、歐洲西北部城市群、中國長江三角洲城市群。

從2018年開始，國家就提出了都市圈的概念，對於房地產市場，如何在在重點城市周邊區域找到適合的好房子，核心關注點有：交通、時距、教育、醫療、消費、休閒及價格和支付門檻的房子！

都市圈的發展是整個城市群核圈共同發展的方法論，通過軌道交通縮短城市與城市之間的距離，提高城市之間的通勤時間，以前我們說的環京是北京周邊小縣城享受天然的距離優勢，而都市圈則是重點城市和外圈城市之間對話、交流、通勤、同城生活的概念，只有這樣，才能跟國際一線城市拉通標準，正式將都市圈走向國際化！而在整個城市群版圖下霸州，剛剛呈現出這方面價值，但從價格角度來看，相比其他地區價格的上升空間更高！

2、京津雄樞紐霸州都市朋友圈擴容

①京雄京津津保三大軌道交通構建半小時生活圈

②霸州為京津雄城市樞紐門戶 時距決定發展速度

我們以霸州為原點看整個周邊城市群，西側既雄安新區，正北側80公里則是北京故宮，開車時間約1小時，未來搭乘京雄城際鐵路時間約為35分鐘，東側60公里位置即為天津市，1小時到達天津港，未來濱保城際、廊涿城際及三橫三縱高速也在橫向方面縮短了城市時距，可以說以霸州為圓心的1小時黃金朋友圈將成為未來整個北中國經濟核心，同樣也折射出霸州自身的位置優勢，即是京津冀三城之央，也是京津雄的樞紐區位。

3、京津冀一體化配套同城化

①同城北京配套 同步一線生活

②霸州2019配套全面啟動兌現 底板決定發展動力

京津冀一體化是2014年3月5日作政府工作報告時指出的方案，目的是加強環渤海及京津冀地區經濟協作。過去5年來，在京津冀一體化戰略指導下，包括北京八中固安分校、北京五中大廠分校、匯佳國際幼兒園、空軍總醫院大廠合作醫院、固安萬達影城、固安大廠喜來登等教育、醫療、商業、酒店機構紛紛落地，交通體系也是相繼打通，後續三地會從八個方面推進配套資源一體化：1、交通一體化依託高鐵、高速、機場形成多節點、網格狀、全覆蓋的區域立體交通網絡；2、教育資源一體化：支持組建京津冀高等學校聯盟和職業教育聯盟，引導跨區域合作辦學推動教育資源一體化；3、醫療資源一體化：支持在京醫院通過組建京津冀醫療聯合體、整院託管等方式，實現醫療資源一體化；4、養老一體化：鼓勵在京企業或社會組織在津冀地區建設養老機構，制定跨地區購買養老服務等政策；5、通訊資費一體化：京津冀區域內已取消長途和漫遊通話費，按本地通話費規則收取；6、產業一體化：聚焦產業轉移對接平臺，完善基本公共服務配套，加強對疏解轉移企業和員工的吸引力；7、就業服務一體化：京津冀三地將搭建區域性公共服務信息平臺，推進人才資質互認，強化就業服務一體化；8、社保一體化：完善社會保險轉移接續信息系統和業務流程，實現養老保險、醫療保險和失業保險一體化。通過這八項內容，在京津冀協同發展規劃下，真正實現交通、工作、生活的一體化。綜合以上三個背景我們可以看出，隨著都市圈和京津冀一體化的推進，目前環京置業已經成為一種大勢所趨，過去的三年平均每年有大概20萬套近1000億的市場規模，其實環京市場在2013年開始就已經和北京市場總量持平，但從板塊分佈來看，整個北三縣是沒有下一級市場的，而南部區域則呈現出固安-霸州-文案-任丘等階梯式市場格局，這樣霸州的承接優勢和能力則更加清晰、顯著！

第二、環京置業的四大黃金定律

黃金定律1：國家戰略就是靠山

①國家級=產業能級大幅提升

②國家級=產業人口海量導入

③搭乘國家紅利 搶佔投資風口

從北京外溢市場置業來看，房產置業就要搭乘國家紅利，搶佔投資風口！過去的幾年中，由副中心輻射的北三縣及新機場輻射的南三縣市場漲幅顯著，北京大配套的投入帶來了市場紅利，加速的了價值提升和價格實現，未來，以雄安為依託的霸州將成為市場的主角，直線距離20公里內，城際鐵路7分鐘直達，北京將計劃遷出450萬人口，已經有96家央企搬入新區，可以說：國家級=產業能級大幅提升，國家級=產業人口海量導入，未來霸州將成為新區的重要組成部分，承擔城市服務職能，海量人口的背後就是海量的需求，投資置業霸州，未來可觀，所以國家戰略就是靠山

黃金定律2：交通時距決定價值

①一站新區 兩站北京

②北京“零距離”30分鐘通達

③城際鐵路公交化 每日對開列車 30班次起

④城際鐵路是連接相鄰城市或城市群的客運專線鐵路

在過去的環京市場置業概念裡，距離是重要價值，哪裡距離北京近就買哪裡，但都市圈崛起後通過軌道交通改變了城市和城市之間的通勤時間，未來我們要看的是交通時距，即交通通勤的時間距離。京雄城際鐵路是雄安新區國家戰略的重要組成部分，2018年12月1日，北京至雄安新區鐵路雄安站開工建設。京雄城際鐵路北起京九鐵路李營站，途經北京大興區、北京新機場、河北省霸州市至新區，線路全長92.4公里，全線設黃村、新機場、固安東、霸州北、雄安5座車站。雄安站是其中規模最大的新建車站，站場總規模為11臺19線，建設工期24個月，預計2020年底投入使用。京雄城際鐵路河北段時速350公里每小時，北京段時速250公里每小時，堪比目前最快的高鐵復興號。從霸州出發，向南7分鐘可達雄安站，向北7分鐘可達固安東站，13分鐘到達新機場站，33分鐘到達北京西站，從項目地塊出發，車行5分鐘即可到達霸州北站，可謂30分鐘零換成直達北京二環，所以都市圈下的城際軌道交通改變了城市格局，一站新區兩站北京，成為霸州重要時距價值。

黃金定律3：品牌實力成就溢價

①大盤底板，兌現資產價值

②每年有50000戶家庭選擇

孔雀城是依託產業新城建設底板開發的品質住宅社區，為客戶提供美好生活空間，平均每年有近50000個家庭選擇孔雀城！我們以固安孔雀城舉例：2010年市場價格5000元/㎡當時配套只有匯佳幼兒園、濱湖東街商業街等基礎配套，到了2012年市場價格7000元/㎡，城市條件改善增加到中央公園、福朋酒店、大湖公園、幸福圖書館等典型配套，進入2015年後市場價格10000元/㎡，配套為北京八中固安分校、幸福港灣、孔雀廣場商街；2018年配套提升，增加大湖商街、幸福巴士、兒童公園、自行車公園，市場價格達到15000元/㎡，2019年增加幸福薈、幸福醫院及各大社區商街開業，伴隨著機場即將啟動，目前售價達到18000元/㎡，可以看到配套的兌現對於置業投資的重要保障意義，也充分體現出品牌實力作用。

溫泉新都孔雀城同樣依託霸州產業新城底板，即將對於學校、中央公園、幸福港灣、社區商業街的投入，以5年為一個週期來看，未來價值絕對可期。

黃金定律4：入市決策看準時機

①錯過北三縣+固安，就再別錯過霸州

②環京置業最後一班車，請抓緊買票

最後，我們分析下目前環京的房地產格局。北京市場均價在65000元/㎡左右，最便宜的限競房價格在40000元/㎡左右，北京周邊都市圈裡的城市級別區域都在10000元/㎡以上，現在環京購房市場主要分佈在北京的東部和南部，以北三縣、固安和廊坊作為環京置業第一圈層，經過多年發展，城區價格在2萬元以上。涿州、永清、霸州作為環京置業第二圈層，涿州、永清兩地價格已經攀升至13000-15000之間，而同區域的霸州主城區孔雀城價格僅為9000元/㎡，後續隨著京雄城際、新機場等利好的逐步兌現，霸州在價值方面將有很強的上升空間。除了價格，大家選擇霸州孔雀城項目還有一個重要的原因就是付款方式，現在固安2萬均價因為限購需要50%首付，而我們項目在9000元均價的基礎上，首期付款比例為5%，首付5萬即可購買，同類產品僅為固安首付門檻的1/20。

第三、霸州未來的預期價值底板！

1、 國家新區管控區：今年3月底霸州市政府與XA新區管控規劃項目編制組正式對接，【XA新區周邊管控意見】指出XA新區周邊臨近鄉鎮都將納入到管控區進行統一管理，其中霸州西部分區域即在其中，整個霸州西部板塊將於新區緊密結合，共同發展，未來土地將會越來越稀缺。

2、 臨空經濟區霸州保障區：隨著新機場的到來，整個臨空產業佈局也接近尾聲，霸州被賦予臨空保障區的職能，未來機場後勤保障，服務均設立在霸州，航空食品，空姐學校，地勤人員培訓基地等等，全面面向機場服務類配套發展。大量企業陸續入駐，帶來剛需和改善需求不斷激增，未來市場需求將供不應求。

3、 關鍵配套落地年：經過5年的開發週期，霸州孔雀城已經陸續交房，為了滿足城市發展需要及客戶需求，今年將逐步落實幾個關鍵節點性配套，整體發展以固安發展線路為模板，今年主要重點落地中央公園、幸福港灣、幸福廣場、幸福小學、迎賓大道、產服中心、站前廣場、精品酒店、藝術大道等核心配套，霸州的價值將隨著京雄城際的逐步落地快速拉昇至一線水平。