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摘要：資金面來看，18年無疑是這一輪延長的週期中對於房企最艱辛的一年。
融資端
融資端：18年至今行業融資量顯著增長，部分彈性房企成本改善顯著
1、行業境內外發債量繼續上行，地產信託收益率趨勢性下行
2018年至今境內外債發行都迎來井噴。境內債方面，行業17和18年發債金額分別為2,519和4,819億元，截至19年4月23日發債1,659億元，前三月發債金額同比+51%。境外美元債方面，17和18年發債金額分別為464和478億元，截至目前已經發行343億美元，已經達到去年全年的72%。房地產信託收益率也從18年8月持續下行至19年2月，3月數據略有反彈但預計後續下行趨勢持續。
圖：行業境內發債情況
圖：行業境外美元債情況
圖：2017年至今分月發債情況
2、18年主流房企融資成本可控上行，年初至今部分彈性企業發債利率顯著下行
政策端頻頻發聲力挺民營經濟，預計後續民企房企融資成本仍有下行空間。
就房企融資成本而言，18年末15家主流房企融資成本均值5.61%，較17年末提升0.28pct；其中二線彈性房企如新城、陽光城、華夏幸福等成本提升50-100BP左右。截至18年末，主流15家房企平均短債佔比有息負債27%，近4年來基本穩定。並且從同類品種的新發行債券來看，年初至今如新城控股、華夏幸福在內的房企發債與增量非標成本持續下行，增量資金改善跡象已經顯現。
圖：主流房企融資成本
圖：近期房企同類產品發債利率已經有所下行
圖：主流15家房企長短債佔比情況
需求端
需求端：19Q1購房淨增額上行，按揭利率下行、回款回升
1、19Q1按揭走強、回款回升，按揭利率連續4個月下行
19年3月全國首套房平均按揭利率5.56%，連續4個月下行，並較18年10月高點下降15BP，按揭利率下行趨勢已定。而從一季度數據來看，房企19Q1資金來源同比+6%，較1-2月明顯改善，並且單月資金來源同比+13%，較去年4季度資金趨緊時有顯著好轉，顯示出年初以來的貨幣政策寬鬆影響仍在持續，並且資金來源快速回升對投資端數據形成了一定支撐。
從統計局資金來源數據來看，3月定金預收款以及按揭貸款繼續大幅改善，主要源於3月全國銷售數據好轉，其中前者更多源於促銷活動對於現金支付賦予價格優惠、以及首付比率較高的一二線城市銷售持續回暖導致其增速回升，而後者更多源於部分城市限價放鬆之下網籤加速、按揭利率下行已有成效、銀行放款速度也有所加快。
圖：首套房貸按揭利率走勢
圖：國內貸款、定金及預收款等分項單月增速
2、19Q1個人購房貸款淨增額上行，開發貸亦大幅放量
總體來看19Q1個人購房貸款和開發貸淨增額均實現放量，後續信貸寬鬆或將持續體現在按揭額度和融資端。
19Q1末全國房地產貸款餘額40.52萬億元，同比增長18.7%，較上年末降低1.3pct；一季度淨增額1.82萬億元，較18Q1略低800億元，但較16-17年明顯回升；一季度淨增額同比-4.2%。
房地產開發貸款餘額10.85萬億元，同比增長18.9%，較上年末降低3.7pct；一季度淨增額6,600億元，雖然較18Q1降低1,400億元、但仍屬大幅放量；並且19Q1淨增額同比-17.5%，較18Q4收窄17.5pct。
個人住房貸款餘額26.87萬億元，同比增長17.6%，較上年末降低0.2pct；一季度淨增額1.12萬億元，較18Q1增長1,600億元；並且19Q1淨增額同比+16.7%，連續5個季度上行。
圖：房地產貸款餘額及同比
資金端小結：18年資管新規資金底已現，19年以來量增在先、價或將隨之下行
資金面來看，18年無疑是這一輪延長的週期中對於房企最艱辛的一年。資管新規壓制非標導致彈性房企融資困難，疊加18年731後三四線成交迅速走差，回款端也較16年和17年乏力。而我們看到融資端18年末至今行業發債增加，同時部分房企新增發債成本明顯下行，18年資金底已確認，需求端與資金端均觸底回彈，料19年融資量增在先、價或也將隨之下行；需求端按揭利率持續下行，一季度按揭走強、回款回升，同時個人購房貸款淨增額放量，後續年內資金或將持續改善，此外，國債收益率對按揭利率傳導關係滯後修復也將在今年推動按揭利率的繼續下行；悲觀假設下資金情況至少也將持平。
（報告來源：華創證券）
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