在上一篇文章中，我對京津冀人口進行了分析，這個決定房地產的長期因素我們已經有了清晰的認識。另外，在之前的幾篇文章中對短期的金融對於房地產的影響也進行了分析，今天我們來聊一聊專家們口中說的中期因素“土地”也就是供給端對於房地產市場的影響。
在經濟學界有很多理論，但是有一個特別簡單的理論其實往往被我們所忽視那就是“供求理論”。
百度百科上對於供求理論是這樣描述的：“供求理論是由供求關係衍生的理論，或者說是供給與需求的理論。當供給大於需求，產品或服務的價格會下降，當需求大於供給，則價格會上升，當然在某些領域還是存在特殊的情況。供求關係的意義就是影響商品最終的價格。簡單的說：當供小於求時，價格上漲，大於商品本身使用價值；反之當供大於求時，價格下降，甚至低於其使用價值。當“供”“求”平衡時則其使用價值與價格基本持平。這樣就會形成一個波，圍繞著價值這根軸不規則的上下波動。”
簡單點理解就是供給和需求決定價格，所以綜合來看，對於房地產市場短期金融抑制價格，另外中期增加供給抑制價格，另外長期的人口因素對於北京及環京市場是限制所以理論上也是抑制因素。
今天我們來分析一下北京的多主體供應對於環京房地產市場，特別是對燕郊等熱點市場的影響。
任何關心2018、2019年中國經濟趨勢的朋友，都不會忽略2018年底召開的中央經濟工作會議。中央經濟工作會議在部署2019年重點工作時，和前兩年一樣，有關房地產工作的表述，也是單列一個部分，即第七部分：
“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”
十九大報告有關住房制度的表述是：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，與上文表述只有一字之差（“供給”改為“供應”），意思則完全一樣。
也就是說，中央要求加快建立的住房制度，定位已經非常明確，即，多主體供應、多渠道保障、租購併舉。如何理解這三句話？
“多主體供應”，從土地供應的角度看，除了國有建設用地，增加了集體建設用地。國有建設用的出讓主體是各地政府，集體建設用地的出讓主體是村集體。另外，有些城市還鼓勵國有企事業單位利用自有土地建設保障房，算“半個主體”。
“多渠道保障”，從保障性住房的角度看，與上述供應主體相關，除了各級政府提供的保障房這個主渠道，還增加集體建設用地建設地租賃住房。國有企事業單位利用自有土地建設的保障房，也是補充渠道之一。當然，從普通商品住房的角度看，熱點城市須保障供應，也是各地政府的責任。
中央有關住房制度表述最大的變化，還是對租賃住房的強調。從近幾年中央經濟工作會議和中央政治局會議的公報看，沒有哪一次像今年中央經濟工作會議這樣，將發展住房租賃及其市場機制提升到如此重要的地步。
綜合來看近期北京市土地市場及商品房銷售來看主要供給為限競房及共有產權房，限價房主要針對剛需及剛性改善需求人群，共有產權房主要針對無任何購房及房屋轉出記錄的人，這個主要保障北京本地戶籍為主。另外還有一個重磅就是集體土地建設租賃住房這個主要滿足常駐非戶籍人口的租房需求，另外還有各類型的長租公寓滿足租房需求。所以說目前北京市場已經在加大力度保障多主體供應，目前來看共有產權房價格在20000-30000為主，這個價格會直接受益很多沒買過房子的北京戶籍人口去買這類房產，不然這個 價格只能選擇在燕郊等地去買商品房。另外限競房由於有價格上限，讓更多置換房產人群有了選擇的可能性，一定程度上限制二手商品房價格的上漲。
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另外租賃住房供應會讓很多人選擇租住在北京而不是選擇燕郊等地，居住舒適度會提高，燕郊房子租金上不來很大原因是交通成本時間成本太高。
燕郊居住通勤成本往往是北京居住的2-3倍，如果一個人居住在北京每月通勤成本可能在200-500元之間，如果居住在燕郊等地通勤成本可能會在400-1000元，所以這個差價租房者會綜合考量，另外還有就是時間成本等等因素。
綜合以上因素共有產權房將對環京的剛需盤產生影響。另外，集體土地租賃住房對於未來環京市場住房租賃帶來衝擊。環京配套上不去，前有共產房，後有天津人才引進落戶夾擊長遠來看會處於左右搖擺境地。
好了，今天出一道簡單數學題
！
問一件商品如果先漲價50%。再降價50%，這件商品是漲了還是降了？
答
案
可
留
言
！