星彤的財經世界
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導讀：堅持看好某些實力派地產股，我是認真的，因為我重倉！
一，2019，中國房地產市場的三個變化和機遇
2019年中國房地產市場的變化，我覺得可以用萬科年報的一句話概況：2019年，是這個行業，黃金時代的結束，白銀時代的到來。
也就是說，從前，只要進入這個行業，就能穩賺，暴賺的光景結束了；取而代之的是，唯有精心耕耘，把握客戶更高的需求，洞察市場內在的變遷，才有可能在激烈的競爭中立足！
從種種角度和層面來看，2019年確實是一道分水嶺，它有太多的重新定義行業發展邏輯的促發因素，也實實在在的給房地產行業帶來了鮮明和重大的變化。
不過依然相信那句老話：有挑戰，更有機遇！變化中蘊藏著機會。
聊聊2019年房地產市場的新格局。
第一個變化是，一二線市場仍大有可為，三四五線市場熱度不再。
2018年就已經定調“房主不炒”，以至於知名開發商打出“活下去”的口號，炒房客在“被套牢“”資金鍛鍊“的風險邊緣謹慎試探，各地限購限貸緊繃，稍有露頭，即被全網熱議，比如菏澤。
但是一二線熱門城市捱過寒冷氣氛，還是甜蜜度過了一段”小陽春“。蘇州，南京，杭州房價一度熱鬧上行，不久引來了監管重新上”緊箍咒”。
一二線熱門城市的房價似乎只是選擇短暫的隱忍，其實總想擇機冒頭。
一個實在的佐證就是，金科股份憑藉深耕一二線市場，在2018年靚麗的2018年成績單，銷售規模首次突破千億，年報一經披露，二級市場股價暴漲超50%，預計2019年中報業績依舊是維持高增長。
與之對應的是，三四五線城市，無論是房價和成交量都難言樂觀，極端的例子就是東北鶴崗兩萬一套房子比比皆是。
市場格局的明顯分化和背後的幾個原因有很大的關係。而且這些因素造成的影響也必將是深遠的。
一二線城市的發展資源豐富程度，經濟發達程度，產業吸納能力等，都是造成人口流入的重要因素，人往高處走，是亙古不變的道理。
但現在人口流入變得更加容易實現。
一個是熱門大城市的戶籍制度放寬，紛紛開展搶人戰術，送戶口，送房，甚至直接送錢的，像西安在這方面是老手，也因此在今年連續6個月房價持續領漲，而準一線城市杭州今年的低姿態更讓人意外，本科去杭州工作，就可以辦戶口，沒有社保繳納年限的限制。
樓市長遠看人口，人口就是市場，有人口託底，這些城市的未來依然很有看點。
除了戶籍制度的開放鬆動，另一個是中央對城市群的規劃。新型城鎮化重要穩健發佈，小城鎮化戰略開始退出，將抑制一些小城市，小城鎮的擴張（似乎城市都有擴張本能，但有時候無效，因為沒有產業和經濟內涵去承接），相對來說，中心城市將吸引更多人口，產生政策加持的吸虹效應。
第三個直接有力因素就是棚改結束。棚改是過去幾年推動三四五線城市房價的直接動力，今年隨著政策文件幾近宣告結束的表述，大概是要退出歷史舞臺了，舊改則有接力之勢，雖力度不見得可以和棚改一比，貨幣金融不一定像棚改那麼支持，但是對熱門城市舊城房產價值的提升，是有很大可能的。老城區商店，醫院，學校等配套設施是比較完善的，原本的老破若煥然一新，無疑更有吸引力！
第二個變化是，房地產的增量貢獻更明顯由住宅，寫字樓，轉向公共空間，比如咖啡館，展廳，會場，酒店等。
這是一個人際聯繫比以往任何時候都頻繁和豐富的社會，互聯網技術發達，給人們帶來更多互相聯繫的可能，微信，微博，陌陌，抖音，豆瓣等，大量社交工具，讓不同城市的人互相認識，和原本不可能發生聯繫的人都建立了聯繫，快餐戀愛也受益於此而流行。對於商務來說，建群，認識，組織聚會，這樣也是常見和增加的，這都是公共空間產生的土壤。
線上聯繫到一定程度，線下聯繫就順其自然了，那麼公共空間就是必備的了。這都是公共空間產生的土壤。
隨著技術的進步，萬物再繼續互聯，人們需要的公共空間會更多。
第三個變化是，房地產行業集中度繼續提升。
雖然TOP3房企業績增速放緩，但是TOP30,TOP100放棄小鼠業績仍然處於較快的增長空間，TOP100房企特別是規模上市房企的銷售走勢強於行業整體。
2019年1-5月，TOP100房企累計操盤銷售金額集中度多達67.42%，較2018年微增0.69個百分點。TOP10房企和TOP20房企銷售金額集中度增幅較高，都在2個百分點以上。
另外，一個很有意思的現象是，今年，271家中小房地產企業相繼宣佈破產。
除去市場在艱難的三四線城市，銷售回款慢的因素外，還和融資大環境收緊密切相關。
7月12日，國家發改委發佈《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。房企發行外債只能用於償還舊債，意味著房企的又有一融資渠道被收緊。
債權渠道收緊、海外發債受限、資產證券化融資杯水車薪。這就是房企目前面臨的融資環境。
相比大型房企5%以內的融資成本和能夠融到資金的實力來講，難熬的是很多資金量儲備不足的中小房企。
有些房企資金成本已經突破15%了，負債過高，金融機構也不願意提供資金，一旦債務到期無法償還，引發的就是資金鍊斷裂。
在拿地方面，大型房企也更有規模優勢。
融資難，限購限售等，結果還是對大企業有利，中小房企手中的項目會被大房企收購，也許未來幾年都是這樣的趨勢。
二 房地產股權投資如何把握機會？
捱過2018年監管嚴冬，2019-2020的行業發展其實不必過於悲觀，房產作為國民經濟的重要產業，尤其處於經濟下行期，即使被調控，但不會過度，維穩是基調。
從2019年的變化中，能看到不少的機會，比如繼續深耕一二線市場，關注公共空間建設，和有實力的房企合作，都是可以考慮的一些方向。
另外，產品創新方面，也能看到智能科技的發展，和房地產行業的滲透的更多可能，空間體驗更智能，更注重空間利用方式的變化。
在當前的宏觀環境和行業環境下，探索房地產項目股權投資時，要注意幾個點。
一是要保證所投的項目低價絕對便宜，二是保證能承受樓市交易流動性風險，期限是9-12個月，三是尋找生命週期吻合，價值觀一致的，有較多股權合作基礎的開發商。
2018年股權融資已經是大開發商的常規融資工具，而且已經有不少大型房企已經和同業企業，金融機構等建立了股權合作，雙方若能建立良好的合作關係，則能互相增厚彼此的資源和基礎。