'北京第二輪東遷啟動！北三縣或推\'京冀特別合作區\''

2019年，在區域協同發展的概念推動下，國內三大核心都市圈樓市表現各異：長三角、珠三角持續火爆，京津冀則略顯冷清。

原因就在於，京津冀協同發展的動作慢了，在北京持續疏解的背景下，河北、天津基本沒有任何動作，導致大量人口流出南下。

根據統計數據，2017-2018年北京淨流出人口高達22萬，天津淨流出6萬，河北人口基本平衡，這說明京津兩地流出的人口並沒有進入河北。

這些人口大部分都流向了廣東、浙江及安徽等省份：這意味著京津冀人口淨流出，珠三角、長三角人口淨流入。

僅僅2018年，廣東人口淨流入就超過80萬，浙江接近50萬，安徽也有近30萬，成為了全國人口淨流入最多的三大省份。

為什麼京津冀人口會流出，而珠三角、長三角人口明顯淨流入？原因很簡單，南方各省政策靈活，能應時而變。而北方各省天子腳下，政策應對偏保守，難以適應改革的變化。

截止到目前為止，南方各大省份的主要城市落戶政策已經基本全面打開，從長三角的南京、蘇州、杭州，再到珠三角的廣州、深圳、珠海等各地，不僅落戶政策全面開放，連限購政策均已經局部出現定向鬆綁。

比如珠海在今年5月份，就全面取消了社保限制，整個珠海局部地區外地人隨便買，而橫琴地區只需要一個人才證明也可以買，港澳人士更是隨便買。

因此進入2019年以來，三大都市圈的樓市評分：長三角8分，珠三角6分，京津冀僅有2分，京津冀之保守讓人口優勢丟失殆盡。

8月28日，北京市委宣佈即將啟動第二輪“北京東遷”。

根據計劃，北京市級行政機關第二輪東遷，將會涉及超過3萬名行政機關人員，將全部遷入城市副中心。

而就在2019年1月份，北京市就已經啟動了第一輪行政機關搬遷，已經完成了35個部門，165家單位的主體搬遷工作，總共有1.2萬機關單位人員已經遷入城市副中心。

可見未來將有5萬多名北京行政機關人員在城市副中心工作。

根據北京市2017年出臺的城市規劃，“北京東遷計劃”將會分成三輪逐漸搬入通州城市副中心：

第一輪東遷：就是市級黨政機關，主要就是特指北京市四套管理班子，包括市委、市政府、人大及政協，這部分已經基本完成，涉及工作人員1.2萬。

第二輪東遷：市屬行政單位及事業單位，主要就是市級各個管理局及主要媒體單位，各類協會等，這部分即將啟動，涉及人口高達3萬多人。

第三輪東遷：主要就是公共服務資源，主要特指各大院校、中小學及醫院，主要包括中國人民大學東校區，通州人大附中附小，兒研所等，預計涉及人口將會接近5萬人。

根據我們的瞭解，通州未來將新增8-10家三級甲醫院，包括新建及擴建的醫院，這部分我們預計將會新增就業人口達到2萬人左右。

此外還涉及到10所中小學和1所大學，僅中國人民大學東校區的教職工就高達1萬人，加上各個中小學，我們判斷這部分新增人數將會達到3萬。

北京三輪東遷，預計東遷人口將會高達10萬人左右，如果再加上各類企業的東遷落戶，北京官方的預計是要帶動城區40萬人口進入城市副中心，合計就業人口要達到80-100萬。

隨著北京市第二輪東遷啟動，河北自貿區的落定，我們判斷通州及北三縣四統一規劃及協同發展政策也已經進入最後階段，將會在國慶之後擇機公佈。

協同發展政策文件有可能被稱之為《通州及廊坊北三縣建設京津冀協同發展示範區的指導意見》，將由北京市政府和河北省政府聯合發文，而不再是中共中央國務院。

其內容將可能會從三個層面全面推進通州及北三縣的區域協同發展：

第一，統一管理機制，京冀特別合作區細則有望出臺。

北三縣未來將服務於城市副中心，對接城市副中心，服從於城市副中心，雙方有可能會成立通州及北三縣的協同發展領導小組，確定北三縣為“京冀特別合作區”，享受地市級管理權限。

根據特別合作區的一般原則，特別合作區內進行事權和財權的劃分：

比如GDP的70%歸北京，30%歸河北，稅收及賣地收入三分天下：河北25%，北京佔25%，北三縣50%。北京負責經濟建設，河北負責社會管理。

第二，統一政策機制，全面對接北京產業及人口。

統一政策，是北三縣承接北京產業及人口的核心。2017年9月，河北省就已經下過文件，對北三縣未來的購房政策提出了三大鬆綁方向：

1、對“北京非首都功能疏解人員”要定向鬆綁：就是針對北京知名企業、重要事業單位落戶北三縣之後，其員工可以取消限購。

比如大廠目前對中國人民大學的教職工就已經取消限購。

2、對“北京市機關工作人員”要定向鬆綁：其實就針對5萬公務員可執行限購取消政策。

3、對“北三縣未來增加人口”要鬆綁：其實就是要執行全面落戶放開政策，針對落戶人員有專門的購房政策。關於北三縣落戶新政，我們談過多次，預計年底將會公佈。

第三，統一標準政策，北三縣重點發展服務配套產業。

作為京冀特別合作區，北三縣的核心功能是服務於城市副中心，包括產業服務、配套服務等多個層面。

根據通州城市副中心的規劃要求，未來北三縣的產業發展重點是三個方向：

第一是科技成果轉化及製造業，將城市副中心的科研成果有效實現轉化並製造，其實是一個副中心的產業配套區。

第二是生活配套服務產業，包括文化娛樂、養老休閒、教育醫療等各類生活配套服務，重點打造城市副中心生活配套區。

第三是區域性物流產業基地，尤其是服務於首都機場的物流基地，一個是高樓鎮，另外一個就是齊心莊。

綜上所述，我們認為隨著對外貿易形勢的急劇惡化，中國越來越依靠通過刺激國內要素的自由流動來刺激內需，以達到經濟增長的目的。

而在國內要素流動的整體框架下，以都市圈的發展為核心成了重中之重，城市群之間的競爭逐漸代替了單個城市的之間競爭。

過去兩年中，京津冀的政策保守導致人口全面流失，產業發展緩慢，經濟增速全面落後於長三角，珠三角等都市圈。

而隨著河北自貿區的落定，北京疏解的全面加速，河北肯定將全面發力，通州及北三縣的協同發展即將登上歷史舞臺，而成為京津冀協同發展真正的示範區。

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