在昆明，你一定見過這樣的別墅，要麼擠在普通小區，在四周高層鄰居的窺視下生活；要麼毫無環境可言，擁擠好比城中村；再要麼是地處遙遠城郊，生活極其不便，淪為鬼片背景……
既然是身價不菲的別墅，為什麼還有這些一望即知的致命缺陷？其實是因為買別墅的人缺乏經驗造成的。
買得起別墅的人當然都是非富即貴，但據世聯地產的一份調查，國內絕大多數買別墅的人此前住的都不是別墅，也就是說，富裕人群在購買別墅時其實並沒有買這種頂級物業經驗，也沒有多少居住經驗。昆明的情況也不例外，雖然買別墅的人都是改善型需求，但正因為是改善，就意味著對大部分別墅的業主來說，原來並沒有買過別墅，也沒有住過別墅。
船房小區別墅現狀
沒有買過甚至住過別墅，第一次購買這種頂級物業就談不上多少經驗，儘管買得起別墅的人都有很強的經濟實力，可能已多次購房，但是在購買別墅時，卻往往會因為缺乏經驗而犯錯誤。別墅如果買錯了，付出的代價可能遠遠超過普通住宅，因為別墅在二級市場上並不好出手，連出租都不太容易。
“落魄的別墅不如雞”，在昆明，什麼樣的別墅才是好別墅，或者說怎麼才能買到好別墅呢？
第一，不要買高層建築與別墅混雜的樓盤。
昆明有些別墅，規劃時混雜在高層電梯建築旁邊，這種樓盤，一是居住人口多而且人群複雜，缺乏別墅社區應有的清淨，二是私密性比較差，住在高層的住戶可以俯看別墅，令別墅業主有一種隨時被人窺視的感覺，居住體驗不好。另外，這種混雜社區的物管也只能是常規水平，很難為別墅業主提供專門服務。
所以，在昆明買別墅最好買比較純粹的低密度樓盤，要麼是純別墅社區，要麼是隻有別墅和洋房的樓盤，特別是後者，是昆明最值得推薦的選擇。因為別墅和洋房在建築形態上比較接近，三層別墅和六七層的洋房在高度上也相差不大，如果是在坡地上修建，天然的錯落感讓別墅和洋房在規劃上非常和諧。而往往這種項目，由於洋房攤低了開發成本與物管成本，購買和居住的性價比優勢也很突出。
比如即將在今年10月開盤的駱駝灣項目，就是一個只有洋房和別墅的高端樓盤，產品類型非常純粹，而且因為這個項目本身在黑龍潭景區核心，周邊幾公里都沒有高層建築，特別有別墅區那種靜謐氛圍。
第二，一定要有好環境，最好是公園物業。
別墅盤因為容積率低，內部綠化與環境一般都沒有多大問題，可是外部環境就不一定了。有些別墅類項目，周邊環境亂七八糟，或者太過熱鬧，都不是理想的別墅樓盤。昆明最好的別墅項目，應該是周邊環境幽靜、視線開闊、綠化植被豐富，最好是在風景區或公園旁邊。目前昆明比較有口碑的別墅項目，都符合這個條件。
不過，話又說回來，一般具備優秀周邊環境的地段，往往都會比較遠，這就帶來買別墅時另一個特別需要注意的問題——生活是否便利？
第三，生活和工作是否便利？最好接近成熟商業區。
昆明有許多別墅項目，環境沒有話講，空氣質量也很好，可是由於太過於遙遠，或者遠離成熟商業區，生活並不方便，造成大量空置。像野鴨湖、果林湖、甚至是滇池半島一帶的別墅，都存在生活不便的問題，以至於許多業主買房以後長期空置。相比而言，滇池路、穿金路的一些高檔樓盤，因為距離市區比較近，交通方便，接近城市中心，空置率就很低。今年即將推向市場的駱駝灣，既有黑龍潭景區的良好環境，又十分接近以後的北市區商業核心地帶，預計也會是一個特別受歡迎的別墅項目。
第四，看看開發商以往口碑，本地開發商反倒更有優勢。
有了好地段、好規劃、好設計，能不能做出好產品，關鍵看開發商。這些年昆明的外來房企越來越多，昆明的購房者也開始逐漸看重開發商的資歷和品牌，所以像萬科、恆大、碧桂園等全國性大房企越來越受歡迎，可是如果買別墅，還得看本地房企。
外來房企大多是上市企業，開發項目講究規模、利潤和速度，一般不太涉足別墅型物業，所以到目前為止，昆明的別墅產品幾乎全部是本地房企開發的。外來大房企就算有少量別墅產品，口碑還不見得有本地企業好。最近某外來大型房企的別墅盤交房，結果業主各種不滿，雙方還發生衝突。而另一家著名房企幾年前的一個洋房項目，也曾經因為質量問題引起業主不滿。可見在買高檔物業時，房地產企業規模大不大，名聲響不響，都不是太重要，以往的產品和口碑更具有參考價值。
規劃有洋房和別墅的駱駝灣（項目效果圖）
像本文提到的駱駝灣項目的開發商建峰地產，以前開發的大溪地、艾詩林根等項目，都是那種規模不大但品質相當過硬的樓盤，口碑非常好。越是這樣的開發商，就越能靜下心來，做好像駱駝灣這種精緻的項目。
第五，規劃與產品設計成熟但又有一定的超前性，開發商捨得投入。
高端產品不需要太過於在規劃設計上顯得另類，其實堅持成熟產品路線就比較保險，因為高端產品的購買者都比較成熟，沒必要搞得花裡胡哨，再就是高端產品普遍面積比較大，功能上不會有多少缺陷，沒必要為了摳面積而鋌而走險。
當然，高端物業也不能一味求穩，還是要考慮一定的超前性，同時兼具產品品質的穩定性。比如人車分流是個趨勢，可是投入比較大，購買坡地物業就要考慮項目在這方面是否有了前瞻性規劃。另外，產品品質的穩定性也很重要，就像駱駝灣的外牆材料，就能保證20年不變色，而不像有些普通住宅，10年後就有嚴重的陳舊感。
按照上面的標準來衡量，各方面條件都在金線之上的昆明別墅項目其實並不算多，大概也就有黑龍潭景區的駱駝灣、世博板塊的鳴鳳鄰里等少數幾個。有的別墅項目從硬件條件上看倒也基本達到金線標準，但因為開發商在昆明本地還沒有作品，口碑尚未建立，所以可能還需要市場檢驗。