合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
作為中海積澱40年厚積薄發的豪宅作品，中海望京府一經亮相就轟動京城。6月24日首期開盤，203套房源全部售罄，斬獲22億業績！近期，項目二期即將開盤，合院別墅作為主打，有望再次掀起銷售高潮。
此次合院別墅僅51戶，對應的容積率僅為0.55，幾近於雙拼的規劃既視感。單體建築地上3層地下2層，建築面積約340㎡，算上各層拓展，使用面積可達450㎡。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
作為中海積澱40年厚積薄發的豪宅作品，中海望京府一經亮相就轟動京城。6月24日首期開盤，203套房源全部售罄，斬獲22億業績！近期，項目二期即將開盤，合院別墅作為主打，有望再次掀起銷售高潮。
此次合院別墅僅51戶，對應的容積率僅為0.55，幾近於雙拼的規劃既視感。單體建築地上3層地下2層，建築面積約340㎡，算上各層拓展，使用面積可達450㎡。
不同於其他項目合院規劃的南北拼接，中海望京府採用東西連接，不僅南北樓間距達到17米，且採光面實現最大化，實現私密性與舒適性兼顧。
從戶型上看，合院各層功能劃分清晰，設計亮點突出。一層是家庭廳以及老人房，一層客廳面寬約5.4米，橫向寬廳設計，尺度宜人。老人房面寬達約3.6米，空間充裕。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
作為中海積澱40年厚積薄發的豪宅作品，中海望京府一經亮相就轟動京城。6月24日首期開盤，203套房源全部售罄，斬獲22億業績！近期，項目二期即將開盤，合院別墅作為主打，有望再次掀起銷售高潮。
此次合院別墅僅51戶，對應的容積率僅為0.55，幾近於雙拼的規劃既視感。單體建築地上3層地下2層，建築面積約340㎡，算上各層拓展，使用面積可達450㎡。
不同於其他項目合院規劃的南北拼接，中海望京府採用東西連接，不僅南北樓間距達到17米，且採光面實現最大化，實現私密性與舒適性兼顧。
從戶型上看，合院各層功能劃分清晰，設計亮點突出。一層是家庭廳以及老人房，一層客廳面寬約5.4米，橫向寬廳設計，尺度宜人。老人房面寬達約3.6米，空間充裕。
二層設有兩個臥室並附帶兩個衛生間，其中南北向的臥室套間為雙面採光，通風效果俱佳。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
作為中海積澱40年厚積薄發的豪宅作品，中海望京府一經亮相就轟動京城。6月24日首期開盤，203套房源全部售罄，斬獲22億業績！近期，項目二期即將開盤，合院別墅作為主打，有望再次掀起銷售高潮。
此次合院別墅僅51戶，對應的容積率僅為0.55，幾近於雙拼的規劃既視感。單體建築地上3層地下2層，建築面積約340㎡，算上各層拓展，使用面積可達450㎡。
不同於其他項目合院規劃的南北拼接，中海望京府採用東西連接，不僅南北樓間距達到17米，且採光面實現最大化，實現私密性與舒適性兼顧。
從戶型上看，合院各層功能劃分清晰，設計亮點突出。一層是家庭廳以及老人房，一層客廳面寬約5.4米，橫向寬廳設計，尺度宜人。老人房面寬達約3.6米，空間充裕。
二層設有兩個臥室並附帶兩個衛生間，其中南北向的臥室套間為雙面採光，通風效果俱佳。
三層為奢華主人套房，享有大露臺，以及雙窗衛生間和單窗衣帽間；整體空間明亮，視野開闊，可與私家花園互動溝通。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
作為中海積澱40年厚積薄發的豪宅作品，中海望京府一經亮相就轟動京城。6月24日首期開盤，203套房源全部售罄，斬獲22億業績！近期，項目二期即將開盤，合院別墅作為主打，有望再次掀起銷售高潮。
此次合院別墅僅51戶，對應的容積率僅為0.55，幾近於雙拼的規劃既視感。單體建築地上3層地下2層，建築面積約340㎡，算上各層拓展，使用面積可達450㎡。
不同於其他項目合院規劃的南北拼接，中海望京府採用東西連接，不僅南北樓間距達到17米，且採光面實現最大化，實現私密性與舒適性兼顧。
從戶型上看，合院各層功能劃分清晰，設計亮點突出。一層是家庭廳以及老人房，一層客廳面寬約5.4米，橫向寬廳設計，尺度宜人。老人房面寬達約3.6米，空間充裕。
二層設有兩個臥室並附帶兩個衛生間，其中南北向的臥室套間為雙面採光，通風效果俱佳。
三層為奢華主人套房，享有大露臺，以及雙窗衛生間和單窗衣帽間；整體空間明亮，視野開闊，可與私家花園互動溝通。
花園層是會客廳和餐廳廚房，由於私家庭院做下沉處理，室內採光完全不受影響，同時與院子的連通也形成隨意切換的活動場景。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
作為中海積澱40年厚積薄發的豪宅作品，中海望京府一經亮相就轟動京城。6月24日首期開盤，203套房源全部售罄，斬獲22億業績！近期，項目二期即將開盤，合院別墅作為主打，有望再次掀起銷售高潮。
此次合院別墅僅51戶，對應的容積率僅為0.55，幾近於雙拼的規劃既視感。單體建築地上3層地下2層，建築面積約340㎡，算上各層拓展，使用面積可達450㎡。
不同於其他項目合院規劃的南北拼接，中海望京府採用東西連接，不僅南北樓間距達到17米，且採光面實現最大化，實現私密性與舒適性兼顧。
從戶型上看，合院各層功能劃分清晰，設計亮點突出。一層是家庭廳以及老人房，一層客廳面寬約5.4米，橫向寬廳設計，尺度宜人。老人房面寬達約3.6米，空間充裕。
二層設有兩個臥室並附帶兩個衛生間，其中南北向的臥室套間為雙面採光，通風效果俱佳。
三層為奢華主人套房，享有大露臺，以及雙窗衛生間和單窗衣帽間；整體空間明亮，視野開闊，可與私家花園互動溝通。
花園層是會客廳和餐廳廚房，由於私家庭院做下沉處理，室內採光完全不受影響，同時與院子的連通也形成隨意切換的活動場景。
地下二層是家庭休閒娛樂空間和車庫，為保證地下2層的採光，合院設計了寬度達1.8米，面積約9平米的中部採光井，讓地下也變得光線充足而適宜使用。
合院別墅，是近幾年樓市裡的熱門產品。但如果放在十年前，在北京並不容易見到。
很多買房的朋友往往被合院的概念吸引，但並不太清楚這種產品是怎麼來的？中間是如何發展的？如今各色合院產品到底有什麼區別？應該做出如何選擇。
關於建築上過於技術的內容，我們就不展開了，『地產營銷人』結合市場的變化和客戶的需求特徵，談談自己的理解，力爭幫各位選到最好的合院。
1、合院是怎麼來的？
十年之前，市場上確實鮮見合院別墅。那時候，多見的是獨棟、雙拼、聯排以及疊拼等別墅形態。
合院的出現，基於兩點市場的變化。一是別墅用地禁止供應之後，住宅用地普遍出現容積率提高的趨勢。如今我們不僅看不到容積率低於1.0的土地，甚至1.5以內的住宅用地都極其少見。因此，為了高效利用規劃指標，同時在保證別墅形態的前提下，合院別墅應運而生。
如果對應合院的容積率，其實跟聯排別墅接近。不過，根據合院規劃排布的方式不同，其實容積率跨度也十分之大，從0.6至1.6皆有可能。也就是說，即使同為合院，居住體驗也會大為不同，產品品質會有明顯差距。
二是合院的出現也順應了時代審美的變遷。過去的獨棟、聯排等別墅形制都來源於西方，建築風格以歐式、美式為主，在特定階段也滿足了人們崇洋媚外的心理。但08年中國舉辦完奧運會後，大國自信得以建立，中國風大行其道，人們開始對傳統文化有了更多喜愛。
反映在建築上，就是一脈相承的傳統人居方式開始迴歸。如果說，中西方在居住形態上的核心不同，就體現在房子和院子之間的關係上。簡單說，西方是院子包房子，而中國是房子包院子。合院，就是傳統人居基因在現代不斷生長的一種建築樣式。
所以說，土地的高效利用和中式審美的迴歸，真正促進了合院別墅在今天的繁榮。
2、合院是如何發展的？
我們知道，聯排雖然是一種成熟的別墅樣式，但其在規劃上短板非常明顯。一方面，聯排別墅容易面寬窄，進深大，室內中部的空間採光不足，且功能難以佈局。
另一方面，看看過去老項目就知道，受限於地塊形狀和規劃局限，聯排往往排列的非常密，從4聯，到6聯，再到8聯，被業態痛斥的兵營式佈陣就是這種情況。
後來，一些項目不再橫向排列，而是把幾個聯排別墅圍合起來，形成一個小組團，內有公共花園，也有私家庭院。
這種圍合佈局有點貼近中國古代家族式居住形態，各家之間彼此有聯繫，又能相互獨立。但這種聯排的“變形”，一陣風之後就消失了，主要原因是每戶均好性較差，公共院落使用率不高，過渡產品的痕跡明顯。
後來，L型合院替代了聯排圍合佈局，以其承載的緊湊性和經濟性，以及與中式意向極為貼切的居住感受發展成市場主流。
就居住者而言，L型合院有三個明顯的優點：一是形態上向心性突出，家庭以雙臂圍合的院子為中心，樓上樓下各功能房間基本都能與院子形成聚焦關係，有助於交流溝通；二是採光面擴大，室內空間更為明亮；三是與聯排相比，最大化減少了北向房間，優化了居住體驗。
就這樣，市場一步一步完成了從聯排向合院的過渡。
3、如何選擇合院？
當然也並不是說所有的合院產品都好。『地產營銷人』今年就吐槽過一些小合院的設計問題。
因為有的限競房項目因為面積的約束，將合院地上面積極致化壓縮，導致舒適性的喪失。主要的問題是地上單層面積偏小，地下層數過多，由此帶來功能佈局上的捉襟見肘。
當然，也有一些舒適性合院產品不錯，保持了品質感。在示範區看樣板房是，大小合院的品質對比還是容易分辨的。
另外，當下合院分為兩種規劃排列樣式，一種是南北相連，一種是東西相連。多數情況下，前者容積率高，後者略低一些。從實際交樓後的視覺感，後者因為有樓間距的關係，也感覺不會太壓抑。
南北相連
東西相連
也就是說，合院別墅產品雖好，但也不能過於透支規劃指標，“強排”在任何情況下，都不會帶來良好的居住感受。
『地產營銷人』認為，如果當下買合院別墅，有條件還是應該選擇舒適性合院，在規劃上東西相連的形制是優選，因為無論採光效果，還是建築密度，都能獲得更好的居住體驗。
4、該買哪個合院？
有朋友問，有沒有好的合院產品推薦？如果你正在考慮買別墅，並對合院產品感興趣，建議關注一下即將入市的中海望京府。
中海望京府是近年來入市的，極為稀缺的城市別墅。從已出讓土地來看，近3年出讓的（容積率1.5以下的）低密住宅用地，只有該項目距五環最近。同時，從各成熟別墅板塊看，中海望京府獲得的城市資源、自然資源以及人文資源也最為突出。
該項目位於望京CBD東北角，距五環僅3公里，離地鐵15號線約500米。由於所屬傳統經典別墅板塊，項目周邊擁有最成熟的高端生活配套，國際學校和城市公園眾多，居住環境無可挑剔。
項目西側是中關村朝陽園——朝陽區十三五規劃核心項目，阿里巴巴北京總部進駐之地。未來高端人才大量湧入，國際配套全面落地，中海望京府的發展空間和升值潛力值得期待。
中海望京府雖為限競房，但限價格卻不限面積和品質。
項目建築立面細節品質突出，融合多種元素設計，合院別墅以石材+鋁板為主，園林中有藝術科技主題跑道和多種互動裝置，大門為法國木紋石，小區配置健康運動會所，無卡全科技社區，同時有中海最高標準玖系物業保障。
作為中海積澱40年厚積薄發的豪宅作品，中海望京府一經亮相就轟動京城。6月24日首期開盤，203套房源全部售罄，斬獲22億業績！近期，項目二期即將開盤，合院別墅作為主打，有望再次掀起銷售高潮。
此次合院別墅僅51戶，對應的容積率僅為0.55，幾近於雙拼的規劃既視感。單體建築地上3層地下2層，建築面積約340㎡，算上各層拓展，使用面積可達450㎡。
不同於其他項目合院規劃的南北拼接，中海望京府採用東西連接，不僅南北樓間距達到17米，且採光面實現最大化，實現私密性與舒適性兼顧。
從戶型上看，合院各層功能劃分清晰，設計亮點突出。一層是家庭廳以及老人房，一層客廳面寬約5.4米，橫向寬廳設計，尺度宜人。老人房面寬達約3.6米，空間充裕。
二層設有兩個臥室並附帶兩個衛生間，其中南北向的臥室套間為雙面採光，通風效果俱佳。
三層為奢華主人套房，享有大露臺，以及雙窗衛生間和單窗衣帽間；整體空間明亮，視野開闊，可與私家花園互動溝通。
花園層是會客廳和餐廳廚房，由於私家庭院做下沉處理，室內採光完全不受影響，同時與院子的連通也形成隨意切換的活動場景。
地下二層是家庭休閒娛樂空間和車庫，為保證地下2層的採光，合院設計了寬度達1.8米，面積約9平米的中部採光井，讓地下也變得光線充足而適宜使用。
從價格看，項目二期1690萬起的合院總價十分具有吸引力。要知道鄰近的孫河板塊合院別墅的總價在2500萬以上；另外周邊觀唐別墅、長島瀾橋等老牌墅區的二手房單價也在10萬/㎡左右。中海望京府6.9萬的限價對應其品質，可以說是被明顯低估的水平。
合院這種別墅產品形態千變萬化，未來仍會有很長的生命週期，但唯一能確定的是，處於優質地段的絕低容積率地塊很難出現，同時限價大概率也不會發生了，地王才是未來這種產品的真命。