18天內連續四次轉讓股權 華僑城加速佈局文旅產業

《投資者網》羅素暖

高負債壓力下，文旅產業開發龍頭企業華僑城A（000069.SZ，以下簡稱“華僑城”）繼連甩賣資產進行“回血”。

7月1日，北京產權交易所披露，雲南華僑城實業有限公司（下稱“雲南華僑城實業”）擬轉讓全資控股子公司雲南華僑城置業有限公司（下稱“雲南華僑城置業”）50%股權，轉讓底價為7.48元。據瞭解，該標的公司在2月份也曾掛牌轉讓。

公開資料顯示，雲南華僑城實業為華僑城旗下子公司，而此轉讓的標的雲南華僑城置業由雲南華僑城實業100%持股，主要負責位於昆明陽宗海風景名勝區19宗土地的開發建設項目。截至2019年一季度，雲南華僑城置業營業利潤和淨利潤均虧損49.13萬元，資產總計9.82億元，負債總計49.13萬元。

事實上，僅2019年6月單月，華僑城已進行了連續3次股權轉讓，而在售賣資產的同時，華僑城另一邊也在不斷重金拿地。據中指研究院統計，2019年1-5月拿地金額為141億元，在所有房企中排名第27位。

一邊賣一邊買，華僑城資產騰挪背後在打什麼算盤？對此，《投資者網》致函華僑城進行求證，華僑城相關負責人稱公司目前現金流處於穩定期，而頻繁出讓資產是公司主動為之的經營手段。

急售資產“回血”

北京產權交易所披露，7月1日，雲南華僑城實業擬轉讓雲南華僑城置業50%股權，轉讓底價約為7.48億元。

值得一提的是，6月至今，此次已是華僑城第四次出讓旗下股權了。6月27日，華僑城旗下公司成都洛帶華僑城文化旅遊開發有限公司轉讓成都地潤置業發展有限公司51%股權；6月20日，華僑城旗下公司西安康興置業有限公司轉讓西安思睿置地有限公司80%股權及相關債權；6月14日，華僑城集團旗下公司雲南騰越翡翠城有限公司轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權。

數據來源：北京產權交易所

業內普遍認為，華僑城一直強調去地產化，深耕文旅，近期連續進行項目股權的轉讓，一方面為了加速去非核心業務庫存，緩解現金流壓力，另一方面也在為文旅輸血。

財經評論員嚴躍進告訴《投資者網》，這兩年華僑城積極發展文旅產業，對於一些經營不好的項目會通過轉讓來回籠資金。據不完全統計，2018年-2019年，華僑城通過拋售資產已實現回籠資金超百億元。

《投資者網》根據公告資料整理，僅2018年，華僑城掛牌出售和進行預披露的資產約18項，出售主體多為房地產項目以及與華僑城主業關聯性不強的產業。

需要提及的是，不同於文旅項目，房地產項目快進快出，資金迴流也快，華僑城頻繁將房地產項目公司轉讓也就意味著這一塊穩定的現金流被掐斷。而文旅項目回報週期長，現金迴流慢，華僑城又該如何處理資金和債務問題？

華僑城回覆稱，房地產項目的盤子本身比較大，相對文旅項目的資金迴轉，房地產項目的業績確實比文旅項目好看，兩者是無法做比較的。而去地產化本身是公司的創新性的發展手段之一，文旅項目本身也可為自身輸血。

年報顯示，截至2018年末，華僑城短期借款為131.31億元，較2017年末進一步增長；一年內到期的非流動負債86.07億元，長期借款594.11億元，總負債達到2170.05億元，同比增長了約650億元。

此外，華僑城2018年末淨負債率比2017年增加31.5個百分點，達到84.3%。相比萬科（000002.SZ）2018年30.9%的淨負債率和碧桂園（2007.HK）49.6%的淨負債率，華僑城2018年的淨負債率遠遠高於部分大型房地產公司。

而在經營性現金流方面，華僑城近兩年的現金流均為負值。2017年和2018年華僑城經營活動產生的現金流量淨額分別為-79.14億元、-99.84億元。

為應對負債和現金流的壓力，在頻繁處置資產的同時，華僑城也在緊鑼密鼓地開展融資。2018年，華僑城共發行了四期中期票據，合計90億元；此外，還發行了五期融資額超過百億元的超短期融資券。而今年一季度，華僑城又繼續發債，累計新增借款286.94億元。

佈局文旅存疑

值得玩味的是，在轉讓股權的同時，華僑城在拿地方面卻並不手軟，耗資頗大。6月10日，華僑城以底價5.74億元拿下廣州市增城區白水寨創意山水文旅小鎮一宗白水寨創意山水文旅小鎮旅館用地，項目投資總額不低於15億元。

據中指研究院統計，華僑城2019年1-5月拿地金額為141億元，在所有房企中排名第27位。《投資者網》注意到，華僑城所拿項目普遍與文旅相關。

此外，據媒體報道，2019年以來，華僑城宣佈多個投資新計劃，其中涉及文旅項目超15個，累計投資金額近1800億元。2018年這一數字也超千億。華僑城在文旅板塊上的投資可謂大膽。

而追溯到更早，華僑城旗下早已形成了多個知名文旅品牌，譬如錦繡中華、歡樂谷、世界之窗及歡樂海岸等，文旅項目更是涉足全國50餘座城市，大型項目數量達30餘個，每個項目投資總額均超百億。華僑城表示，南京歡樂谷項目和南昌水公園項目也將在今年8月試運營。

然而近幾年，中國的旅遊消費持續旺盛，國內文旅行業也異常火熱，競爭日益激烈，也就是說，華僑城目前不僅面臨著自身資金和負債的問題，另外還將面臨來自行業的衝擊。

譬如，2018年融創中國（01918.HK）拿下萬達文旅項目，成立融創文旅集團；中國恆大（03333.HK）集團打造的“中國海南海花島”和“恆大童世界”等。此外，華誼兄弟(300027.SZ)、光線傳媒(300251.SZ)等影視公司也開始打造主題樂園，向實景娛樂方向轉型。

再加上老牌文旅企業華強方特、宋城演藝的擴張，國外品牌迪斯尼的入侵。華僑城面臨的競爭加劇，漸漸凸顯疲態。業內人士表示，隨著不少有實力的企業加碼文旅產業，華僑城想要在文旅板塊上拔得頭籌並非易事。

事實上，從華僑城的年報中也能窺得一些端倪。年報顯示，華僑城旅遊綜合業務同比增速在逐年大幅下降。2016年-2018年，華僑城旅遊綜合業務同比增長分別為29.91%、15.77%、6.08%。而原因之一是其旗下大型主題公園的門票收入持續下滑。

《華僑城債券2018年跟蹤評級報告》顯示，2017年北京歡樂谷、成都歡樂谷和深圳歡樂谷的遊客接待量均同比2016年減少，分別減少24萬人、10萬人和5萬人，因而導致當年門票收入分別減少1900萬元、2000萬元和2000萬元。

不過，2018年這一情況有所緩解。根據《華僑城債券2019年跟蹤評級報告》，華僑城2018年共接待遊客4696萬人次，同比增長16%；旅遊綜合收入為196.57億元，同比增長6.08%。

華僑城表示，公司的文旅業務處於一個穩定的增長期，主題公園類別的旅遊項目經營較好，接待遊客量和旅遊綜合收入均有所增長，但也坦言部分旅遊項目存在門票收入下降的風險。

一方面是文旅項目本身具備前期投入大、現金迴流慢等特點，另一方面是華僑城負債高企，旅遊綜合業務增速逐年下降，加上國內眾多巨頭扎堆文旅，華僑城的文旅版圖能否實現擴張？（思維財經出品）■