1993年海南房地產現象，是風雲際會的產物。
發展衝動
從上個世紀八十年代初，加速海南島的開發與建設就被提上議事日程。深圳等特區的先例，1984年“海南行政區”概念的提出，以及最高領導人關於用20年時間把海南島的經濟發展到臺灣的水平的設想，給海南島這塊沉寂千年的孤島注入強烈的發展衝動。
但是，彼時的海南島經濟基礎十分薄弱，大規模吸引外商投資的基礎設施和營商環境尚未形成。短期求變的心理，誘使海南一次次誤入發展的歧途。
1984年發生在海南島的汽車走私事件，對海南島的打擊是致命的。
1984年10月，《擴大海南對外經濟貿易主權八項規定》出臺。根據《規定》，海南島可以自主進口17種國家控制的商品，其中主要是汽車，這是其他經濟特區沒有的特權，而且規定海南島組織出口所得的全部外匯得以留用，這也優於其他特區。在海南與大陸腹地之間沒有海關的情況下，就使海南得以將國家控制的商品進口，被轉賣到大陸腹地。當年，轉賣汽車可以賺取厚利，海南島成為全國炒賣汽車的“天堂”，釀成了舉國震驚的“海南倒賣汽車事件”。1984年12月，國務院工作組調查汽車事件，並迅速制定緊急措施。此後，海南的對外貿易全面停頓，《擴大海南對外經濟貿易主權八項規定》也幾近收回。海南的開發陷入停滯。
1988年4月26日，海南省委省政府正式掛牌。如何加快海南發展這一重大課題，再一次擺到海南決策者的面前。
看看那個時期海南一個省的GDP，1988年77億元，1989年91.32億元，1990年102.42億元,1991年120.52億元。而深圳一個市的GDP，1988年86.98億元，1989年115.66億元，1990年171.67億元,1991年236.66億元。——海南急了。
海南省不是沒有想到吸引外資。他們首先想到洋浦開發。
洋浦，位於海南島西北部的儋縣境內，是個瀕臨北部灣的半島。這裡土地貧瘠乾旱，十種九不收，但發展工業和轉口貿易卻有得天獨厚的條件。1988年海南建省辦大特區，洋浦成為海南開發的試驗地。這一舉措，當時在國內屬首創。然而，僅洋浦開發區中的“七通一平”就需要100多億元的投資，而海南1988年財政收入才4.2億元，國家一年給予海南的低息貸款也只有2億元。於是準備採取“引進外資成片承包，系統開發，綜合補償”的利用外資進行開發的方式。1988年6月，海南省政府與熊谷組(香港)有限公司達成開發洋浦的初步協議，12月31日向國務院上報了關於讓外商承包，成片開發洋浦的請示報告。
然而，此舉引起軒然大波。1989年3月，五名全國政協委員在全國政協七屆二次大會上聯合發言，提出海南省擬將洋浦港中心地區30平方公里的土地，以每畝2000元人民幣的低價租給日本企業熊谷組，期限長達70年，此舉欠妥。隨即，二百多位政協委員也就這個問題分別聯名遞交了提案表示反對。
4月28日，最高領導人審閱海南省委、省政府關於海南省設立洋浦經濟開發區的彙報，作出批示：“我最近了解情況後，認為海南省委的決策是正確的。”
爭論雖然平息了，但洋浦開發的最初設想卻給擱置了。
海南也試圖繼上海、深圳之後成立第三家證券交易所。1991年，海南推進企業股份制改革，大量資金從內地流入海南，購買原始股。海南港澳集團私自成立了交易中心，實際上就是股票交易所，進行股票上市、交易，不過這個交易中心只存在了 15 天。這個交易所的建立沒有經過國務院的批准，造成了不良影響。時任國務院朱副總理親自到海南調查，處理這個問題。經過研究，最後決定撤銷這個交易所。對已上市的每個公司進行研究和審查，具備條件的則轉到深圳交易所上市。
海南有的是土地，看來似乎只有房地產一途可以走通了。
1993年海南房地產現象，是風雲際會的產物。
發展衝動
從上個世紀八十年代初，加速海南島的開發與建設就被提上議事日程。深圳等特區的先例，1984年“海南行政區”概念的提出，以及最高領導人關於用20年時間把海南島的經濟發展到臺灣的水平的設想，給海南島這塊沉寂千年的孤島注入強烈的發展衝動。
但是，彼時的海南島經濟基礎十分薄弱，大規模吸引外商投資的基礎設施和營商環境尚未形成。短期求變的心理，誘使海南一次次誤入發展的歧途。
1984年發生在海南島的汽車走私事件，對海南島的打擊是致命的。
1984年10月，《擴大海南對外經濟貿易主權八項規定》出臺。根據《規定》，海南島可以自主進口17種國家控制的商品，其中主要是汽車，這是其他經濟特區沒有的特權，而且規定海南島組織出口所得的全部外匯得以留用，這也優於其他特區。在海南與大陸腹地之間沒有海關的情況下，就使海南得以將國家控制的商品進口，被轉賣到大陸腹地。當年，轉賣汽車可以賺取厚利，海南島成為全國炒賣汽車的“天堂”，釀成了舉國震驚的“海南倒賣汽車事件”。1984年12月，國務院工作組調查汽車事件，並迅速制定緊急措施。此後，海南的對外貿易全面停頓，《擴大海南對外經濟貿易主權八項規定》也幾近收回。海南的開發陷入停滯。
1988年4月26日，海南省委省政府正式掛牌。如何加快海南發展這一重大課題，再一次擺到海南決策者的面前。
看看那個時期海南一個省的GDP，1988年77億元，1989年91.32億元，1990年102.42億元,1991年120.52億元。而深圳一個市的GDP，1988年86.98億元，1989年115.66億元，1990年171.67億元,1991年236.66億元。——海南急了。
海南省不是沒有想到吸引外資。他們首先想到洋浦開發。
洋浦，位於海南島西北部的儋縣境內，是個瀕臨北部灣的半島。這裡土地貧瘠乾旱，十種九不收，但發展工業和轉口貿易卻有得天獨厚的條件。1988年海南建省辦大特區，洋浦成為海南開發的試驗地。這一舉措，當時在國內屬首創。然而，僅洋浦開發區中的“七通一平”就需要100多億元的投資，而海南1988年財政收入才4.2億元，國家一年給予海南的低息貸款也只有2億元。於是準備採取“引進外資成片承包，系統開發，綜合補償”的利用外資進行開發的方式。1988年6月，海南省政府與熊谷組(香港)有限公司達成開發洋浦的初步協議，12月31日向國務院上報了關於讓外商承包，成片開發洋浦的請示報告。
然而，此舉引起軒然大波。1989年3月，五名全國政協委員在全國政協七屆二次大會上聯合發言，提出海南省擬將洋浦港中心地區30平方公里的土地，以每畝2000元人民幣的低價租給日本企業熊谷組，期限長達70年，此舉欠妥。隨即，二百多位政協委員也就這個問題分別聯名遞交了提案表示反對。
4月28日，最高領導人審閱海南省委、省政府關於海南省設立洋浦經濟開發區的彙報，作出批示：“我最近了解情況後，認為海南省委的決策是正確的。”
爭論雖然平息了，但洋浦開發的最初設想卻給擱置了。
海南也試圖繼上海、深圳之後成立第三家證券交易所。1991年，海南推進企業股份制改革，大量資金從內地流入海南，購買原始股。海南港澳集團私自成立了交易中心，實際上就是股票交易所，進行股票上市、交易，不過這個交易中心只存在了 15 天。這個交易所的建立沒有經過國務院的批准，造成了不良影響。時任國務院朱副總理親自到海南調查，處理這個問題。經過研究，最後決定撤銷這個交易所。對已上市的每個公司進行研究和審查，具備條件的則轉到深圳交易所上市。
海南有的是土地，看來似乎只有房地產一途可以走通了。
發展房地產
1990年5月，國務院出臺《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地使用權有償出讓提供了具體依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了基礎。
1991年11月23日，國務院發佈《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》，明確規範了房改的分階段及總目標、基本原則、有關政策、工作部署、工作領導等，對房改的深化進行起到了重要的依據作用。
發展房地產的政策、法律通道已經打通，接下來，就是思想問題。
恰在此時，最高層就“社”姓“資”問題作了表態，國務院就此提出加快住房制度改革步伐。
海南是新批不久的特區，是充滿未知和無限可能的希望之地，迅速成為各方關注的熱土。
急劇膨脹
在這樣的背景下，以四大銀行和國企為首的國有資金以及民營資本通過各種渠道進入了房地產市場。
“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”,這句話就像後來的“人傻錢多速來”一樣流傳廣泛。
1992年，海南全省房地產投資達87億元，佔固定資產總投資的一半。僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83％，三亞也達到了73.6％，海南全省財政收入的40％來源於房地產業。
高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。
1988年房地產平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米。
急剎車
1993年6月23日，國務院宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
1993年6月24日，國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等16條政策措施，開始了對房地產市場大規模的清理整頓。
16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落。
這場調控的遺產是給佔全國0.6％總人口的海南省，留下了佔全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閒置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。
開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，佔海南房地產存量的20％，現金回收比例不足20％。
1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閒置建設用地23353.87公頃，佔閒置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，佔積壓總量的97.6％。
1993年海南房地產現象，是風雲際會的產物。
發展衝動
從上個世紀八十年代初，加速海南島的開發與建設就被提上議事日程。深圳等特區的先例，1984年“海南行政區”概念的提出，以及最高領導人關於用20年時間把海南島的經濟發展到臺灣的水平的設想，給海南島這塊沉寂千年的孤島注入強烈的發展衝動。
但是，彼時的海南島經濟基礎十分薄弱，大規模吸引外商投資的基礎設施和營商環境尚未形成。短期求變的心理，誘使海南一次次誤入發展的歧途。
1984年發生在海南島的汽車走私事件，對海南島的打擊是致命的。
1984年10月，《擴大海南對外經濟貿易主權八項規定》出臺。根據《規定》，海南島可以自主進口17種國家控制的商品，其中主要是汽車，這是其他經濟特區沒有的特權，而且規定海南島組織出口所得的全部外匯得以留用，這也優於其他特區。在海南與大陸腹地之間沒有海關的情況下，就使海南得以將國家控制的商品進口，被轉賣到大陸腹地。當年，轉賣汽車可以賺取厚利，海南島成為全國炒賣汽車的“天堂”，釀成了舉國震驚的“海南倒賣汽車事件”。1984年12月，國務院工作組調查汽車事件，並迅速制定緊急措施。此後，海南的對外貿易全面停頓，《擴大海南對外經濟貿易主權八項規定》也幾近收回。海南的開發陷入停滯。
1988年4月26日，海南省委省政府正式掛牌。如何加快海南發展這一重大課題，再一次擺到海南決策者的面前。
看看那個時期海南一個省的GDP，1988年77億元，1989年91.32億元，1990年102.42億元,1991年120.52億元。而深圳一個市的GDP，1988年86.98億元，1989年115.66億元，1990年171.67億元,1991年236.66億元。——海南急了。
海南省不是沒有想到吸引外資。他們首先想到洋浦開發。
洋浦，位於海南島西北部的儋縣境內，是個瀕臨北部灣的半島。這裡土地貧瘠乾旱，十種九不收，但發展工業和轉口貿易卻有得天獨厚的條件。1988年海南建省辦大特區，洋浦成為海南開發的試驗地。這一舉措，當時在國內屬首創。然而，僅洋浦開發區中的“七通一平”就需要100多億元的投資，而海南1988年財政收入才4.2億元，國家一年給予海南的低息貸款也只有2億元。於是準備採取“引進外資成片承包，系統開發，綜合補償”的利用外資進行開發的方式。1988年6月，海南省政府與熊谷組(香港)有限公司達成開發洋浦的初步協議，12月31日向國務院上報了關於讓外商承包，成片開發洋浦的請示報告。
然而，此舉引起軒然大波。1989年3月，五名全國政協委員在全國政協七屆二次大會上聯合發言，提出海南省擬將洋浦港中心地區30平方公里的土地，以每畝2000元人民幣的低價租給日本企業熊谷組，期限長達70年，此舉欠妥。隨即，二百多位政協委員也就這個問題分別聯名遞交了提案表示反對。
4月28日，最高領導人審閱海南省委、省政府關於海南省設立洋浦經濟開發區的彙報，作出批示：“我最近了解情況後，認為海南省委的決策是正確的。”
爭論雖然平息了，但洋浦開發的最初設想卻給擱置了。
海南也試圖繼上海、深圳之後成立第三家證券交易所。1991年，海南推進企業股份制改革，大量資金從內地流入海南，購買原始股。海南港澳集團私自成立了交易中心，實際上就是股票交易所，進行股票上市、交易，不過這個交易中心只存在了 15 天。這個交易所的建立沒有經過國務院的批准，造成了不良影響。時任國務院朱副總理親自到海南調查，處理這個問題。經過研究，最後決定撤銷這個交易所。對已上市的每個公司進行研究和審查，具備條件的則轉到深圳交易所上市。
海南有的是土地，看來似乎只有房地產一途可以走通了。
發展房地產
1990年5月，國務院出臺《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地使用權有償出讓提供了具體依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了基礎。
1991年11月23日，國務院發佈《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》，明確規範了房改的分階段及總目標、基本原則、有關政策、工作部署、工作領導等，對房改的深化進行起到了重要的依據作用。
發展房地產的政策、法律通道已經打通，接下來，就是思想問題。
恰在此時，最高層就“社”姓“資”問題作了表態，國務院就此提出加快住房制度改革步伐。
海南是新批不久的特區，是充滿未知和無限可能的希望之地，迅速成為各方關注的熱土。
急劇膨脹
在這樣的背景下，以四大銀行和國企為首的國有資金以及民營資本通過各種渠道進入了房地產市場。
“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”,這句話就像後來的“人傻錢多速來”一樣流傳廣泛。
1992年，海南全省房地產投資達87億元，佔固定資產總投資的一半。僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83％，三亞也達到了73.6％，海南全省財政收入的40％來源於房地產業。
高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。
1988年房地產平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米。
急剎車
1993年6月23日，國務院宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
1993年6月24日，國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等16條政策措施，開始了對房地產市場大規模的清理整頓。
16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落。
這場調控的遺產是給佔全國0.6％總人口的海南省，留下了佔全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閒置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。
開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，佔海南房地產存量的20％，現金回收比例不足20％。
1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閒置建設用地23353.87公頃，佔閒置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，佔積壓總量的97.6％。
造就了誰
這一場房地產鉅變，造就了一批後來的房地產大佬，比如，萬通六君子，王功權、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪、潘石屹，呼嘯聚義，在海南開始了他們的地產生意，最終各自成為一方霸主。
在這場狂歡中，許多國企和事業單位也參與進去了。當年沒有金融機構投資房產開發的限制，國有銀行不但把款貸給國有企業和私營企業開發，自己也直接開發。當年的貸款根本沒有現在的這套審核制度。如果貸款還不上，也不是現在這樣要追究信貸員、領導的責任，大都是核銷了事。
眼看災難降臨，這些國企和事業單位也不拋售止損，而是選擇讓樓爛在那裡。這是什麼門道？有人分析，海南不少高檔住宅的投資者都是國企和事業單位，他們寧肯空置也不願降價。如果降價處置這些資產，就會出現賬面損失，其負責人可能會承擔法律或行政責任，僵持在那裡，反而會保留較高的資產數字。