政策春風下，廣州城市更新（包括舊工業區、城中村及舊屋村等）迎來新一輪“建設高潮”。
6月15日，經投票表決，方圓集團確定為廣州南沙東瓜宇村舊改的合作企業，星河控股成為南沙大湧村舊改的合作企業。而就在3天前的6月12日，時代中國也順利與花都橫潭村(河西聯社)達成舊改合作。
除上述房企外，今年以來，包括保利發展、富力集團、佳兆業、星河灣、合景泰富在內的多家房企也在積極與廣州各村溝通，以圖在這場舊改盛宴中分得一杯羹。據不完全統計，截至2019年5月底，廣州已有195個城中村開啟相應的改造工作。而已啟動政府招標公開環節的城中村，今年以來就有16個。
“廣州政府近兩年對城市更新持鼓勵態度，政策也相對寬鬆，”高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋告訴時代週報記者，加上廣州對舊改政策不斷優化後，使得舊改成本核算更加透明，程序更加簡化，開發商與村集體(及村民)之間的利益訴求也就更容易達成平衡，參與度也會更高。
不過，由於涉及多方利益，舊改轉化週期的不確定性也成為最讓開發商頭疼的問題之一。舊改潛在風險還在，開發商仍需步步為營。
廣州舊改提速
由於涉及拆遷補償、回遷等諸多問題，多年來廣州在涉及舊城改造領域一直十分謹慎。
直到2009年，廣州出臺三舊改造的第一個政策文件—《關於加快推進“三舊（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）”改造工作的意見》，政府讓出部分土地出讓收益給業主與市場，以破除權利主體對再開發缺乏動力的困境。數據顯示，2009―2012年間廣州三舊改造面積達到19.48平方公里，25箇舊村改造項目在3年內獲得改造批覆，大大快於三舊改造前政府主導的改造。
也是在這一時期，廣州湧現了多箇舊村經典改造案例，其中以獵德模式、琶洲模式、林和模式最為人們所熟知。
作為廣州第一條整體改造的城中村，獵德首創了村民以土地產權（土地拍賣）置換開發商物業（安置房建設）來改造的新模式。林和模式則是開發商與村直接進行合作開發，由開發商和林和村開立銀行共管賬戶，開發商在規定時間前匯入一定資金，用於保證建設回遷安置房等。而由廣州政府主動引入保利操刀的琶洲村舊改，則採用了“項目管理、集約經營”的土地開發模式。
在經歷第一輪發展熱潮後，2013―2015年，廣州開始著手對“三舊”政策進行優化調整，並停止審批三舊改造項目。直至2017年，廣州三舊政策發生“轉向”，城市更新再次迎來新的發展契機。
2017年7月，為加快釋放存量建設用地空間，廣州市城市更新局制定的《廣州市2017―2019年城市更新土地保障計劃》正式印發實施，制定了廣州市城市更新項目2017―2019年保障供地9.26平方公里的目標，並提出要加大簡政放權力度、加快批後實施、加強政策供給等多項措施確保城市更新土地有序供應。
2018年年末，廣州市政府常務會審議通過了《關於深入推進城市更新工作的實施細則》，明確提出加大了城市更新項目支持力度。2019年初，廣州再次發佈《廣州市2019年重點建設項目計劃》，明確提出將投入313億元推進52個項目，涉及11個區。
“2017年以來，廣州城市更新改造政策發生了質的變化，新政策將有力推動舊城改造。”一家從事舊改業務的廣州房企在內部報告中如是稱。據悉，也是從2017年起，上述這家房企正式涉足到舊改領域，並接連與廣東省內的10餘個村莊簽訂了城市更新改造的意向協議。
“廣州這屆政府對城市更新比較重視，一系列利好政策的出臺，也使得開發商和村集體（及村民）的參與度更高了。”陳厚橋告訴時代週報記者，再加上深圳近兩年一直在對舊改政策進行調整和補充，也間接促使華潤、星河這樣的深圳房企來廣州參與城市更新。
高利潤誘惑
如前文所述，6月12日，經投票表決，時代中國確定為廣州花都橫潭村舊改項目合作企業，投資預算金額8億元。此前3月，時代中國已陸續斥資46億元、55億元，分別拿下從何、番禺的舊改項目。南沙廣隆村、增城官湖村、白雲環滘村、天河程介西村等10多箇舊改項目也被時代中國收納其中。
時代週報記者查詢公開資料獲悉，截至今年5月，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，其中在廣州的項目分佈在番禺（莘汀村、聯圍村）、南沙、白雲、黃埔等區。
其他房企亦不示弱。據統計，2019年廣州舊改項目中，保利已介入9箇舊改項目，富力介入13箇舊改項目。而諸如珠光集團、萬科、星河控股、中鼎集團、合景泰富、方圓集團、華潤、佳兆業，也分別在廣州簽訂了3―5箇舊村改造項目。
“大多數房企都願意到一線去發展，但目前一線城市增量土地很少，所以只能通過舊改的方式去盤活存量土地。”在接受時代週報記者採訪時，一家國企中層用“高度看好”來形容舊改的未來。
讓房企心動的，是舊改具有土地成本低、利潤率高等特點。龍光地產首席財務官兼執行董事賴卓斌曾透露，城市更新項目毛利潤率通常可達40%，項目平均淨利潤率可達15%―20%。佳兆業集團董事局主席郭英成亦對外透露，公司持有的深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。
不過，舊改高利潤背後，往往也伴隨著週期相對較長、轉化成土儲存在不確定性等風險。2018年4月，因深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新改造項目未能按原計劃推進，濱江集團最終退出了該項目。2018年5月28日，因拆遷糾紛導致項目開發進展緩慢，中鐵置業集團最終決定掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司（該公司主要負責阪田新圍仔舊改的開發）80%股權。
除上述失敗案例外，不少舊改項目還存在轉化進度不達預期的風險。據媒體報道，時代中國在2018年實際成功轉化了四個城市更新項目，總面積90萬平方米，完成度低於年初預計的150萬平方米。
“不少舊改陷入僵局，並不是開發商沒改造能力，而是村民和開發商之間利益沒談攏，”廣州一家諮詢機構負責人告訴時代週報記者，以深圳為例，做一箇舊改項目，短則5―8年，長則8―10年，這是一場拉鋸戰。“舊改來講，談判是關鍵，要是前期能搞定，基本就沒問題。”一家房企中層告訴時代週報記者。