'全市逾250個城市更新項目激活社會資本 房企搶灘廣州舊改盛宴'

當前，廣東作為國內最早大膽探索“三舊”改造並已形成成熟制度的省區，正在深入落實國家關於建設粵港澳大灣區的戰略部署，以“三舊”改造為重要抓手，優化土地資源要素供給，助力粵港澳大灣區建設世界級城市群，促進全省經濟高質量發展。以城市更新為主要目標的舊改項目，也在社會資本中間開啟了一場萬億級的盛宴。本期開始，產業週刊將開設“城就未來”專欄，聚焦各路企業參與城市更新的積極行動。

這幾天，廣州舊改再度引發關注。

根據今日公開招標採購的《廣州市城市更新專項總體規劃（2018-2035年）》《2019年廣州市全面改造項目影像資料製作項目》《廣州市住房和城鄉建設局城市更新項目現場監督巡查工作（2019-2020年度）》等文件，廣州共有已批准未完工舊改項目251個，包含38箇舊村和213箇舊廠房，今年以來實質性進展的項目共37個。另據廣州公共資源網公開信息，截至7月底，今年進行招標的舊村項目已經有18個，舊改提速明顯。

作為舊改的重要參與者，不少佈局廣州的房企都對舊改有所觸及，本土房企如富力、時代、方圓等均為舊改主力。與此同時，今年以來參與舊改的外來房企也在增多，例如升龍、融創等外省企業。“舊改”這一藍海正在迎來角逐，但房企在“搶灘”的過程中，同樣也面臨風險和挑戰。

提速利好

戴德樑行此前出具的一份報告指出，珠三角多個城市的土地開發強度均處於高位，其中深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個城市土地開發強度已超過30%，廣州增城、從化等外圍城區以耕地林地為主，因此整體開發強度較低，但主城區的土地開發強度則已超過48.9%，越秀區更是超過90%，這使得廣州中心城區對城市更新的需求處於高位。

基於城市發展擴張的方式，廣州的舊村、舊廠房眾多，城中村和老舊小區密佈，即便是越秀區，目前也仍存在共和村、王聖堂村等城中村，以及大片的老城區。如今，不少城中村、舊廠房均被放進舊改日程表。

根據此次廣州公開招標文件的系列公告，在已批未完工的251個項目中，38箇舊村總面積達到1742.6公頃，213箇舊廠總面積有1383.9公頃。

南方日報記者查閱招標文件發現，在2019年有實質性進展的37箇舊改項目中，舊村佔10個，總面積為628.83公頃。而根據克而瑞廣州區域的一份統計，截至今年7月底，廣州公共資源交易網共發佈18條舊村的招商招標信息，總投資額超過1080億元，改造面積超過1012萬平方米。

最新的一次招標結果就發生在8月14日，花都區田美村東南經濟社當天組織成員會議，表決同意富力成為該村舊改項目合作企業，改造範圍用地面積約11.5萬平方米，總投資預算17億元，根據招標信息，富力需按要求在明年一季度啟動安置房動工建設。

舊改提速對房企而言意味著參與項目的計劃增加。戴德樑行華中區策略發展顧問部高級董事及主管邵豐告訴南方日報記者，房企參與舊改有不少好處，包括成本較低、利潤可觀，舊改項目地理位置通常比較優越，項目規模較大等，此外，由於一線城市土地供應量緊缺，因此對於房企而言，舊改可令其獲得可觀的土地資源。

房企競逐

南方日報記者注意到，在2019年有實質性進展的舊村改造項目中，海珠的瀝滘村與黃埔的蘿峰村均位列其中。由珠光操刀的瀝滘村舊改項目，最新動向就發生在上週末。

8月11日早晨7時許，廣州海珠區原長江百貨地塊，幾臺鉤機隨著號令開動，標誌著瀝滘村舊改項目復建安置房正式開工。今年以來，瀝滘村舊改進程有所加快，海珠創新灣（瀝滘片區）城市設計及控制性詳細規劃於1月落地，到了7月，瀝滘村原長江百貨地塊正式啟動清拆，瀝滘經濟聯社表決決定申報復建住宅房屋產權性質為國有證。

位於黃埔的蘿峰舊村改造項目由星河灣參與，並在今年6月正式開放了展示中心和樣板房，未來項目總建築面積約237萬平方米，村民住宅為79.14萬平方米。

珠光與星河灣都將舊改視作重點。在瀝滘村之前，珠光參與的荔灣廣鐵南站、天河潭村等舊改項目已基本收尾，黃埔火村、從化東風村舊改也在推進中。而星河灣除蘿峰村外，還將目光投向番禺，參與聯圍村、莘汀村等項目。

事實上，在廣州的舊改的“大盤”中，參與的房企越來越多，包括保利、富力、時代、奧園、越秀、方圓等本土規模房企均涉足其中。而隨著舊改範圍擴大，外地房企也在參與分食。

總部位於上海的閩系房企升龍，今年以來在廣州連續拿下4箇舊改村，範圍遍及番禺、增城、從化，其中投資額最高的洛浦街沙溪村達到200億元，由升龍和方圓聯合開展。

克而瑞研究中心指出，身為外來房企的升龍發展勢頭猛烈，與其資金支持和舊改操盤經驗相關，持股廣東華興銀行11.02%股份，與廣東建行、廣州農商行、廣州銀行簽約，讓升龍手握4家銀行的貸款渠道。而在進入廣州舊改之前，升龍已在河南鄭州等地完成逾3000萬平方米舊改面積，更新改造20多條城中村，總投資超過1800多億元。

提防風險

儘管房企參與舊改可獲得多重好處，但相比直接招拍掛拿地，舊改項目對企業仍舊形成巨大考驗。

邵豐向南方日報記者表示，理論上所有類型的房企都可以參與舊改，但由於舊改項目投資力度大，開發商需要有強大的實力及雄厚的資金支持，且舊改是一項複雜工程，房企需能夠靈活處理多方訴求。“以往只需要建築方案不同，如今舊改項目對於產業定位、方向有一定要求及標準，甚至還需要有產業導入方案，這要求房企不僅是做住宅產品，在產業資源上還需要有所積累並能多元化發展，是一項不小的挑戰”，邵豐說。

並非所有的舊改項目都一帆風順，海珠區瀝滘村早在2011年就已獲得批覆，但從批覆到復建房開工過了近8年時間，且未來幾年還將面對簽約、拆遷的漫長過程。瀝滘村附近某大型樓盤業主曾向南方日報記者表示，十年前買房時營銷人員就說瀝滘村即將迎來改造，但多年過去了，城中村仍是城中村。

而另一個更加著名的案例——冼村，早在2008年就被納入舊改項目，歷經漫長僵局，直到去年年初才首次迎來回遷分房，“改不動”的局面一直持續。此外，由於冼村多數房屋已被清拆，村民需要在外租房或購房居住，參與舊改的保利還需要持續提供臨遷費補償，這又是一筆巨大的投入。

在邵豐看來，舊改特別是舊村改造，如果週期較長，對開發商而言存在不少風險，例如前期談判的不確定因素，拆遷過程中的拆遷風險、村民糾紛、各方關係的處理等，此外，部分舊村改造還涉及商用物業，商業規劃及長期運營對房企來說都是不小的挑戰。

文/圖 南方日報記者 葛政涵

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文章來源:南方網