時代中國業績會現場。圖片來源：時代中國
時代中國的業績會依然是董事長岑釗雄與首席財務官的“二人轉”。
在8月6日業績會召開的前一天，在岸和離岸人民幣匯率雙雙跌破“7”的整數關口，為史上第一次。面對不明朗的經濟環境，岑釗雄3月份的時候曾表示，要把困難預足一點。但這次業績會上，他認為，中美貿易摩擦到現在已經超過一年，目前對房地產行業還沒看出有多大的影響，外部的事情沒辦法控制，公司只要把自己的事情做好。
結合舊改做小鎮
城市更新是時代中國需要做好的一項重要業務， 2019年上半年，時代中國新增來自城市更新業務的收入為6.41億元，主要來自於廣州金融城舊廠項目和佛山裡水洲村項目。
得益於城市更新業務的高利潤，時代中國的毛利和毛利率得到大幅度提升，其中毛利由去年上半年的29.55億元增加至51.87億元，增幅為75.5%；毛利率由去年上半年的28.2%上升至32.5%。期內，公司擁有人應占核心淨利潤17.01億元，同比增加43.8%。
岑釗雄在投資者會上透露，上半年時代中國城市更新業務毛利率高達84.9%，城市更新業務也將成為時代中國未來利潤穩步增長的重要支撐。
截至2019年上半年，時代中國持有城市更新項目數量為85個，總用地面積約1236萬平方米，預計可轉化為土地儲備為建築面積約2801萬平方米，其中有44個項目將可能在2019-2021年完成改造，總用地面積約534萬平方米，可以實現土地儲備建築面積約1247萬平方米，另外尚有41個項目，已簽訂合作意向書，將可能在2021年後完成改造，預計總規劃建築面積1554萬平方米。
首席財務官黃永年介紹，今年上半年時代中國成功轉化的城市更新項目有4個，與去年全年相同，總貨值近319億元。
目前，時代中國的城市更新業務分成兩個階段，第一階段由時代中國完成改造，變成可開發的用地，第二個階段繼續由時代中國進行開發，之後產生利潤。今年上半年產生收入的兩個城市更新項目正好來自兩個不同階段。
其中，廣州金融城舊廠項目由時代中國完成一級開發，最後在競拍環節，被合景泰富以總價37億元拿下。而佛山裡水洲村項目則是在完成一級開發後，又由時代中國以31億元競得。
岑釗雄曾表示，兩個階段的利潤都還不錯，“公司希望所有項目都能拿到手，但如果競拍價格太高的話，就讓其他投資者去拿”。
城市更新也將成為時代中國佈局小鎮的方式。2016年底，時代中國宣佈未來五年將投資30個“未來小鎮”項目，總投資9000億元。“我們現在覺得，未來小鎮主要跟城市更新結合在一起，小鎮業務跟城市更新的業務非常的緊密。”
據岑釗雄介紹，目前時代中國在廣州的瑰寶小鎮、在佛山的創客小鎮，原來是工業園區，本來就有一定的產業。“這兩個項目推進得比較快，佛山項目目前已經拆遷完成，順利的話，今年可能有部分土地轉化出來，廣州項目正在拆遷”。
銷售均價下滑12%
雖城市更新業務表現較為突出，但在調控之下，時代中國物業銷售還是面臨不少衝擊。
2019年上半年，時代中國實現銷售額312.3億元，同比增長20.1%，完成年度目標41.64%；去年同期，時代中國銷售額為260億元，同比增長52.7%，達標率為47.27%。
對比來看，今年上半年時代中國的銷售增速和達標率都要遜色於去年。不過，岑釗雄表示，“其實每年情況都差不多，上半年完成目標40%-50%，今年上半年達標率有42%，跟平時出入不大，公司有信心完成今年750億的目標”。
2018年上半年，時代中國銷售均價為17240元/平方米，而今年上半年跌至15131元/平方米，跌幅為12.23%。據時代財經瞭解，去年上半年及今年上半年，時代中國在售項目均分佈在廣州、佛山、江門、珠海、中山、清遠、長沙、惠州、東莞九個城市。與去年同期相比，除中山、清遠、長沙、惠州外，其餘5個城市的均價都出現了不同程度的下跌，跌幅約0.6%-20.4%。
但岑釗雄否認了降價的說法， “整體來講，跟去年出入不是特別大，均價基本保持在1.6-1.7萬元/平的區間，只是同期在售項目存在差異而已。”
另外，雖淨利潤增長迅速，但時代中國的股東應占利潤率同比跌1.3個百分點至10%，股東應占核心利潤率跌0.6個百分點至10.7%。 “有時候數據的波動跟結轉不同的項目有關，上半年只結轉了一部分項目，這不代表全年數據。” 岑釗雄稱。
融資成本增加超七成
2018年，時代中國在拿地上相對收斂，全年新增23幅土地，總代價129.6億元，原定的200億拿地預算也沒用完。但今年預計拿地支出達300億元的時代中國明顯加大拿地力度。
2019年上半年，時代中國一共買入21幅土地，並首次進入杭州，總代價187.6億元，其半年的拿地金額已經超過了去年一年。岑釗雄稱，拿地增加是因為上半年銷售和回款比較好，尤其是回款，“但187.6億總地價中，有20多億舊改的土地款不是現金支付的，這部分資金其實是回遷房的建造成本，所以總體現金支出沒那麼大。而下半年的拿地計劃仍將根據銷售回款來安排”。
截至2019年上半年，時代中國共擁有120個處於不同階段的主要項目，其中113個分佈在廣東省，4個位於長沙，2個位於成都，1個位於杭州，總土地儲備約為2307.5萬平方米，增幅25%。
因土地收購增多，加上物業開發擴張有關的銀行融資資金額增加，時代中國的融資成本出現了大幅上漲，由2018年上半年的2.46億元增加至2019年上半年的4.32億元，增幅75.6%，總負債也比2018年底增加14.78%至1110.52億元。
岑釗雄沒有正面迴應融資成本激增的原因，只表示，目前時代中國的融資平均利率還是7.5%到7.6%。另外，時代中國今年在國內的評級從“BB”變成了“AAA”，這對降低國內融資成本是有幫助的。
融資平均利率變化不大，而整體融資成本攀升，意味著融資金額增加。據時代財經瞭解，時代中國今年上半年曾進行過五次公開融資，包括1月份發行11億元第三批境內債券，年利率7.5%；2月份發行一筆2022年到期的5億美元優先票據，年利率7.625%；4月份配售1.08億股股份募資15.53億港元；6月份發行5億元境內債券，年利率6.8%；7月份發行一筆2023年到期的4億美元優先票據，年利率6.75%。
其中，4月份的配股融資備受爭議，因為在3月份的2018年年度業績會上，岑釗雄還明確表示不會配股融資，因為融不了多少錢，但僅僅時隔一月，岑釗雄就食言了。對於配股態度的突然轉變，岑釗雄迴應稱，主要是出於兩方面的考慮，一是有投資機構希望能持有多點公司的股票，通過配股可以大量且快速拿到，二是希望公司的資金可以改善一下。
岑釗雄同時也不認為這是失信於投資者，在他看來，配股主要是稀釋了大股東的股權，影響最大的是他自己，而對於投資者來說是有幫助的，一方面對債券投資者是一個利好，而對於老投資者來說，他們也希望公司能有更多錢去發展。
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