'又一家廣州房企搬到深圳，說明了什麼？'

奧園集團要把地產總部從廣州遷入深圳，這一傳聞終於坐實。

據界面新聞報道 ，奧園集團黨委副書記、商業地產集團副總裁林莉18日在活動上透露，奧園地產總部將於八月份遷入深圳。奧園地產成為繼恆大之後，又一家將地產總部由穗遷深的房企。

當然，奧園集團總部仍然留在廣州，除了遷到深圳的地產業務，奧園還有商業、健康生活、文旅等業務。

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據媒體報道，奧園地產總部位於深圳中洲控股中心大廈A座39-40層，該棟寫字樓一層樓的面積大概是2000平方米。

瞭解廣州地產行業的朋友都有些好奇，奧園地產是土生土長的廣州房企，在廣州擁有多個商業和住宅項目，集團創始人郭梓文又是廣州番禺人；而目前公司在深圳僅有兩個項目（奧園翡翠東灣、奧園峰薈），為什麼突然要將總部搬到深圳去呢？

別急，我們先看看奧園集團是怎麼起家的。

1996年：郭梓文在香港註冊成立香港金業集團，這是奧園的前身。立項開發金業別墅花園，該項目後來成為番禺房地產行業標杆項目。此後在番禺又開發了南國奧園、番禺奧園、廣州奧園城市廣場等成功的住宅和商業地產項目。

2007年：於香港聯合交易所有限公司主板上市（股票代號：3883）。逐漸構建了“地產、商業地產、國際投資、金控、文旅、健康生活、奧買家”七大二級集團，涵蓋地產、金控、文旅、健康生活、跨境電商等五大業務板塊。

2018年：上榜《福布斯》獲“亞洲最佳上市公司50強” ，《財富》“中國最佳董事會百強”及“中國500強” 、中國民營企業500強 。目前已在在國內外打造近200個複合精品標杆住宅和城市綜合體項目。11月，將“中國奧園地產集團股份有限公司”更名為“中國奧園集團股份有限公司”。

2019年：奧園集團躋身2019中國房地產百強企業TOP30。在克爾瑞地產研究發佈的《2019年上半年中國房地產企業銷售TOP200》中，奧園集團位於第25名。

簡單來說就是，奧園集團從廣州番禺發家，圍繞健康、運動主題首創複合地產開發理念，早期在番禺成功地打造了多個成功的住宅和商業地產項目，後來在香港上市，地產業務從珠三角發散，遍及全國乃至全球。

瞭解這個背景後，奧園地產的搬遷也就沒那麼難理解了。說來說去，房地產本質上是金融行業，房子的設計、建造、營銷都不用親自做，只有融資需要親自做。深圳是金融中心，融資渠道多 ，且靠近香港，這都是它的優勢。

作為一家房企，奧園集團非常重視開拓多元化融資渠道，公開報道中很強調公司“融資能力突出，信貸評級持續調升”，而且又是在香港上市的，所以將奧園地產總部搬到深圳也很正常。

而奧園集團的其它業務，因為跟金融的關係沒有那麼緊密，也就沒有搬到深圳的必要了。這不，郭老闆把奧園集團總部從廣州天河區搬到了自己的大本營番禺，位於萬博商圈的奧園集團大廈，並將於本月28日正式投入運營。

02.

奧園地產為什麼選擇這個時候搬到深圳？

鎂姨認為這裡面有巧合，也有必然。

奧園集團2018年財報顯示，集團年度合同銷售為人民幣912.8億元（本公司權益比：85%），同比增加100%；2016~2018年複合年增長率達89%。年度營業額為人民幣310.1億元，同比增長62%；年度淨利潤為人民幣29.4億元，同比增長51%......收入和利潤都實現了強勁的增長。

在飛速發展的勢頭下，奧園地產將總部搬到深圳，必定是有更深遠的佈局，正如上述分析，它很可能要通過金融佈局實現更大的發展。

那麼，奧園地產總部的搬離對廣州有什麼影響嗎？會影響廣州的稅收嗎？

業內人士分析稱，這個其實影響不大。房企交稅一般是根據項目來的，也就是說他的項目在哪個城市，稅就交給哪個城市，與總部沒有太大關係。比如，恆大地產現在的總部在深圳，但它的項目遍佈全國，稅收中有相當大一部分不在深圳。

鎂姨大致盤點了下，總部在廣深二城的房企數量其實差不多 。總部在深圳的房企主要有萬科、華潤置地、招商蛇口、金地集團、華僑城控股、中糧地產。總部在廣州的房企則有保利、富力、越秀、雅居樂、時代地產、合景泰富、敏捷等。除了碧桂園，廣深幾乎集齊了所有粵派上市房企。

03.

有人擔心奧園的地產總部去了深圳，可能遇到水土不服的問題。正如上面所說，目前奧園在深圳只有兩個地產項目，作為一家外來房企，奧園地產在深圳房地產行業並不佔優勢。

而且，深圳和廣州的房地產市場也存在很多差異，深圳土地儲備非常有限，招拍掛競爭可謂慘烈。對於奧園這種非本土房企，要進入深圳市場難度不小，可能只能靠舊改，像奧園翡翠東灣就是通過收購深圳一舊改項目70%的權益開發而來的。

有意思的是，奧園集團2018年年報提到，集團在城市舊改項目擁有豐富經驗，擁有潛在可售資源約人民幣560億，其中大部分位於大灣區城市。根據2018年年報，奧園翡翠東灣銷售額為26.59億元，成交面積8.15萬平方米，位列年度銷售額榜單第二名。

不過有業內人士認為，舊改涉及多方利益，很複雜，奧園地產的表現還有待時間驗證。

“不過也無所謂，奧園地產總部搬到深圳，最看重的可能並不是深圳的房地產市場，而是它的金融和人才優勢。”該業內人士補充道。

目前，奧園地產已經在深圳招兵買馬。我在奧園地產集團的公眾號看到，6月以來該號發佈了3篇招聘啟事，除了各區域城市公司崗位，地產集團崗位的工作地點基本都在深圳，有興趣的朋友可以瞭解一下。

04.

當然，也有人提出疑問，連續兩個房企搬去深圳，是不是意味著廣州的營商環境變差了？

鎂姨認為，既然是市場經濟，企業搬家實乃家常便飯，不必過度解讀。更何況，這兩年新搬到廣州的企業也不少，城市和企業的關係，有時候真的是鐵打的營盤、流水的兵。

前兩年，華為還把很大一部分研發業務搬到東莞呢，難道是深圳營商環境變差？阿里巴巴也要到北京建雙總部，這也算拋棄了半個杭州吧？

波音公司前幾年還拋棄了西雅圖，把總部搬到芝加哥呢，也沒聽說西雅圖沒落了，相反，隨著微軟和亞馬遜的強勢崛起，西雅圖比波音時代更牛了。

而且，從過往經驗來看，房企是一個特別喜歡搬家的行業。

例如，總部在北京上海的房企，有相當大一部分是從外地遷入的。隨便舉幾個大家都知道的例子，在大連起家的萬達把總部搬到了北京，在重慶起家的龍湖地產把總部搬到了北京，在中山起家的雅居樂則把總部搬到了廣州，還有一些搬過總部但知名度不高的房企就不一一列舉了。

最喜歡搬家的可能是閩系地產商。閩系地產商是近年來強勢崛起的一個派系，其風頭幾乎可以和粵派房企抗衡。2016年，全國TOP100房企中，閩系房企佔據了20個名額，數量僅次於粵系。不過，起家於福建的地產商近年來紛紛將總部搬到了上海。

目前已有世茂、融信、旭輝、寶龍、禹洲、陽光城等多個閩企已經或者計劃將總部遷至上海，而且都在上海虹橋方圓5KM範圍內。

對一般企業來說，總部搬遷是一個很大的一件事，但對房企來說，似乎很平常。