如果說到影響房價的因素，每個磚家都可能給你講出一大堆系統理論（如下圖）。
但對於普通購房者來說，沒有時間和精力去研究人口、政策、經濟等因素，而且普通購房者也不專業。但所謂大道至簡！其實高一政治課中一堂課所學內容：供求關係，就可以完全解決以上問題。
高一政治課所學內容：
市場供求關係是指在商品經濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯繫、相互制約的關係，它同時也是生產和消費之間的關係在市場上的反映。
一、供不應求：在這種情況下，需求大於供給，這時候市場就成了賣方市場，賣方處於有利的地位，價格就上升。
二、供大於求：在這種情況下，供給大於需求，這時候市場成了買方市場，買方處於主動地位，價格就下落。
決定房價最核心的因素肯定是供求關係，下面從供求關係上覆盤一下這一輪青島房價暴漲的原因，再分析一下未來青島房價走勢。
青島房價暴漲原因分析
一、先來回顧一下現在看來青島曾經十分良心的房價走勢，也算是青島房產投資有史以來的最大機會（2015年10月房價最低點，一年翻一倍的機會）
2015年青島商品住宅月度供應成交走勢
二、歷史成因
2014年時青島樓市庫存全國第一， 總量為北京兩倍
當時常住人口僅有八百多萬的青島，不到北京的一半，庫存量卻是北京的兩倍多，此前青島的旅遊業品牌效應下，吸引不少投機者前來購置房產，導致房企在青島的樓市開發過於激進，與高庫存息息相關。在這樣的基數下，青島庫存仍在以同比20%速度在攀升，說明去庫存化已經很成問題。
2015年，青島商品住宅整體存量達2057萬方，去化週期為20個月。
2015年青島商品住宅月度存量走勢
三、變化由此開始（暴漲邏輯分析）
庫存如此之高，政府自然不會坐視不管。庫存高我就減少土地供應，沒有土地哪來的新增庫存。再回看青島2013-2017上半年商住用地成交情況，2013上半年成交量最高，為491宗；而2014-2017上半年成交量逐年遞減，2017年上半年成交量創新低，僅成交54宗，約為2016年上半年的一半。現在來看政府真心想做的事，沒有完成不了的。
2013上半年-2017上半年青島商住用地成交
2011年—2016年青島新建商品住宅成交走勢圖
回看以上數據，從2014年庫存高企之時，青島政府已經從土地供應上著手，開始減少土地供應，開啟去庫存序幕。2015年在全國經濟增速下行和高庫存壓力下，“去庫存”是2015年和2016年全國樓市基調，降息5次、降準3次、營業稅5改2、二套房首付比例下調、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%……堪稱房地產政策史上最牛的救援隊都齊了。從14年到16年土地供應逐漸減少，但住宅成交卻在逐漸走高。2016年青島新房整體成交17萬套，創青島近五年新高。
暴漲的根本原因：其他熱點城市的限購都是從16年9月份就開始了，青島限購政策17年3月才姍姍來遲。
青島比其他城市限購政策晚了將近6個月（詳見上圖），這6個月也正是青島房價漲幅最猛的6個月！經查詢相關數據這六個月青島賣了9.4萬套房子，平均每個月成交1.56萬套。大家想象一下其他城市都限購了，投資客沒法下手，青島卻不限購，投資客會往哪湧。如果青島當時也限購，再阻擋外地投資客的同時，也會降低當地的購房需求，那麼青島目前庫存至少在12個月以上，不會出現目前一房難求的現象，開發商自然也沒底氣去捂盤惜售，捆綁車位、裝修。購房者自然不會排隊買房買不到，必須找中介加價中介費才能買到房子！
青島房價此輪暴漲中要說哪個區域漲幅最大，那無疑就是李滄區了。再來梳理一下李滄暴漲邏輯，李滄本身就是青島剛需聚集地，成交量一直穩定在各區域成交排行中前三名。李滄區15年去化週期為各區市最低僅有11個月，然而李滄區15年新增土地只有1萬平米，去化週期最短，然而沒有新增房源，再趕上16年青島成交大增，豈有不爆漲之道理！
備註：去化週期（存銷比）=當月新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅銷售面積平均值。
2015年青島各區縣存量表
投資總結：
風起於青萍之末，此輪房價週期中最低點，也正是庫存高企之時。正印證了投資中的鐵律：“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪”。
青島樓市庫存及去化分析
7月底時，上海易居研究院報告顯示，青島樓市去化週期為8個月，但截止8月底，根據房天下監控瞭解， 青島新房住宅庫存量在88731套，1045.96萬㎡，去化週期僅在7個月左右，僅一個月時間庫存再次減少1個月，這也意味著市場僅需7個月的時間就能消化完這些庫存。給大家一個專業的參考：其合理區間為12-16個月，高於該區間說明庫存規模偏大，低於該區間則說明庫存規模偏小。
上海易居研究院7月底統計結果
今年4月5日，住建部、國土部聯合發佈《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，各地要根據商品住房庫存消化週期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，將去庫存週期分為四個檔：對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。這也能從側面印證目前青島樓市的庫存情況不容樂觀！
但青島新建商品住宅庫存總量仍在減少，7月底時，同比減少15%。這些數據也說明未來青島樓市不容樂觀！
土地供應及新房成交分析
土地供應
2017上半年青島商住用地成交走勢圖
說到供應必須從源頭土地供應情況說起，沒有地哪來的房子啊！2017年上半年青島土地供應情況，2017年1月-6月青島商住用地成交共計54宗，同比去年的102宗下跌47.06%；建設用地面積約155萬平方米，同比下跌58.68%；規劃建築面積約281.84萬平方米（請記住這個數據），同比下跌58.74%。
新房成交
根據青島網上房產數據統計顯示，2017年上半年青島新房住宅成交82127套，同比增長9.2%；成交面積900.22萬㎡，還記得上面數據，上半年供應土地規劃的建築面積是281.84萬平方米，以每套房子100平米簡化考慮，相當於上半年供應了2.8萬套房子，卻賣掉了8.2萬套，庫存又減少了5.4萬套房子！簡化來說每供應1套房子，但卻賣掉了3套房子！上半年供求比相當於1:3。
看到以上這些，知道了為什麼青島3月開始在限購、限售、限價、限貸所構成的“四限”情況下，現在青島房子仍一房難求了吧！
青島未來房價走勢分析
供應情況:
17年上半年的土地成交量創五年以來的新低，僅成交54宗，約為2016年上半年的一半。（開發商拿地後一般6-10個月左右具備開盤條件）
需求情況：8月青島新房住宅網籤12239套，環比7月仍在上漲，環比上漲9%，而且近期樓盤多是開盤當天清盤或者頂多三五天內快速清盤，少量剩餘部分房源零星散售,而且全款優先選房情況仍較多.
青島未來房價走勢分析：考慮到目前青島新房住宅庫存量僅有88731套，1045.96萬㎡，去化週期僅在7個月左右，結合17年上半年土地供應及住宅成交情況，在未來半年內，青島大部分項目不會主動降價，個別庫存緊張但銷售較多地區仍有漲價壓力，部分項目為衝刺業績或資金緊張的開發商急於回籠資金，個別項目會有相應的折扣或降價的情況，但考慮目前青島大多數銀行貸款額度收緊，房貸業務放款排隊時間較長，仍會以全款優先選房為主。
回到文章標題：房子僅夠賣7個月，拿什麼來降房價？
現在來看光靠限購政策只能是暫時壓制目前房價上漲的勢頭，如果無法根本解決房子的供應問題，降房價又談何容易！