本文數據全部來自於貝殼網公開數據，共調用已成交數據16340條，掛牌數據51384條。希望通過對已成交數據與掛牌數據的研究與分析，幫助大家更具體的認識合肥的樓市走勢，對大家後面的投資起到參考的作用。房博士房產研究成果全部在我的公眾號後臺同步更新，歡迎關注我的公眾號：合肥房博士，免費查看。同時房博士提供房產投資諮詢服務，可在我的公眾號後臺選擇合適的諮詢方式。
一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
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2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
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一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
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一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
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一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
2019年政務區累計成交二手房554套，而50中新學區房就成交了454套，佔比82%。50新學區房的升值，拉動了整個政務區房價的升值。
2019年1-7月，廬陽區45中學區房成交均價為24625元/平，較2018年全年升值了11.2%，42中學區房成交均價達到了22145元/平，升值率更是達到了17.8%。
經開區的168玫瑰園學區，升值率也達到10%左右。學區房的升值，拉動了整個板塊的價格漲幅。
而蜀山區的50中西和50中東西園，雖然中考成績較好，但是二手房老化嚴重，成交量較少，1-7月總共成交了83套，而同期蜀山區共成交了1017套，成交量不足，對板塊內的價格沒有明顯拉動。所以蜀山區2019年7月的成交均價同比去年只有2.1%的漲幅。
包河區的48中成交了75套學區房，佔總成交量670套的11.2%，學區房成交佔比不高，升值率也只有5.6%,不夠強勢。而包河區的一眾老破大小區，成交量大，成交價格下跌，所以整個板塊成交價格出現了下滑。
對比比較鮮明的是瑤海區的38中，學區房成交均價相比2018年竟然下跌了3.9%,對整個板塊沒有支撐。瑤海區在沒有強勢學區支撐的情況下，整個板塊又處於劣勢，加上供應量充足。價格一路下行。
三、供求關係決定了價格走勢
通過對掛牌量的研究，房博士發現，掛牌量的多少，能很清晰的反映當前市場的供求關係。當市場上房源較多，供應量充足的時候，房價很難上漲；而當板塊內房源稀缺，供應量不足時，房價比較堅挺。通過對供應量的研究，能夠很好的解決，僅僅依靠成交數據，導致的信息滯後問題。
8月13日採集的貝殼二手房掛牌數據51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。當前總掛牌量51384套，夠賣47個月，大概相當於夠賣4年。
本文數據全部來自於貝殼網公開數據，共調用已成交數據16340條，掛牌數據51384條。希望通過對已成交數據與掛牌數據的研究與分析，幫助大家更具體的認識合肥的樓市走勢，對大家後面的投資起到參考的作用。房博士房產研究成果全部在我的公眾號後臺同步更新，歡迎關注我的公眾號：合肥房博士，免費查看。同時房博士提供房產投資諮詢服務，可在我的公眾號後臺選擇合適的諮詢方式。
一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
2019年政務區累計成交二手房554套，而50中新學區房就成交了454套，佔比82%。50新學區房的升值，拉動了整個政務區房價的升值。
2019年1-7月，廬陽區45中學區房成交均價為24625元/平，較2018年全年升值了11.2%，42中學區房成交均價達到了22145元/平，升值率更是達到了17.8%。
經開區的168玫瑰園學區，升值率也達到10%左右。學區房的升值，拉動了整個板塊的價格漲幅。
而蜀山區的50中西和50中東西園，雖然中考成績較好，但是二手房老化嚴重，成交量較少，1-7月總共成交了83套，而同期蜀山區共成交了1017套，成交量不足，對板塊內的價格沒有明顯拉動。所以蜀山區2019年7月的成交均價同比去年只有2.1%的漲幅。
包河區的48中成交了75套學區房，佔總成交量670套的11.2%，學區房成交佔比不高，升值率也只有5.6%,不夠強勢。而包河區的一眾老破大小區，成交量大，成交價格下跌，所以整個板塊成交價格出現了下滑。
對比比較鮮明的是瑤海區的38中，學區房成交均價相比2018年竟然下跌了3.9%,對整個板塊沒有支撐。瑤海區在沒有強勢學區支撐的情況下，整個板塊又處於劣勢，加上供應量充足。價格一路下行。
三、供求關係決定了價格走勢
通過對掛牌量的研究，房博士發現，掛牌量的多少，能很清晰的反映當前市場的供求關係。當市場上房源較多，供應量充足的時候，房價很難上漲；而當板塊內房源稀缺，供應量不足時，房價比較堅挺。通過對供應量的研究，能夠很好的解決，僅僅依靠成交數據，導致的信息滯後問題。
8月13日採集的貝殼二手房掛牌數據51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。當前總掛牌量51384套，夠賣47個月，大概相當於夠賣4年。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
其中瑤海區8777套、蜀山區7244套、包河區6129套供應量最充足。新站3158套、長豐2994套，雖然總量不大，但是成交量也不高，所以供應量也比較充足。
按照當前的成交量，新站區的二手房可賣7年！供應主要集中在七裡塘板塊，隆昊昊天園掛牌142套，綠地香樹花城掛牌102套。而作為次新房的當代moma未來城也有108套掛牌。而新站當前在售或即將開售的新盤不低於20家。
特別要注意的是，2019年長豐土拍了18塊地，共計1016畝，這些新地塊上市，加上長豐現有在售的新盤，長豐的新房供應量超遠超萬套，長豐的供應量充足，這對於周邊的剛需來說是好事，但是對於投資者來說卻不是什麼好消息。這些板塊的投資或者自住兼投資，需要慎重。只能選擇學區、地鐵、公園、房齡、品質等等各方面資源加成越多的房子，才能儘可能的保值、增值。
瑤海區供應量最多，而今年1-7月份瑤海區一共成交了867套，月均成交124套，按照這個速度，瑤海區當前掛牌房源可以成交70個月！大概夠賣6年！瑤海區的二手房嚴重過剩！再加上不斷推出的新樓盤，瑤海的市場供大於求的關係，短時間內難以逆轉。
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一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
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然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
2019年政務區累計成交二手房554套，而50中新學區房就成交了454套，佔比82%。50新學區房的升值，拉動了整個政務區房價的升值。
2019年1-7月，廬陽區45中學區房成交均價為24625元/平，較2018年全年升值了11.2%，42中學區房成交均價達到了22145元/平，升值率更是達到了17.8%。
經開區的168玫瑰園學區，升值率也達到10%左右。學區房的升值，拉動了整個板塊的價格漲幅。
而蜀山區的50中西和50中東西園，雖然中考成績較好，但是二手房老化嚴重，成交量較少，1-7月總共成交了83套，而同期蜀山區共成交了1017套，成交量不足，對板塊內的價格沒有明顯拉動。所以蜀山區2019年7月的成交均價同比去年只有2.1%的漲幅。
包河區的48中成交了75套學區房，佔總成交量670套的11.2%，學區房成交佔比不高，升值率也只有5.6%,不夠強勢。而包河區的一眾老破大小區，成交量大，成交價格下跌，所以整個板塊成交價格出現了下滑。
對比比較鮮明的是瑤海區的38中，學區房成交均價相比2018年竟然下跌了3.9%,對整個板塊沒有支撐。瑤海區在沒有強勢學區支撐的情況下，整個板塊又處於劣勢，加上供應量充足。價格一路下行。
三、供求關係決定了價格走勢
通過對掛牌量的研究，房博士發現，掛牌量的多少，能很清晰的反映當前市場的供求關係。當市場上房源較多，供應量充足的時候，房價很難上漲；而當板塊內房源稀缺，供應量不足時，房價比較堅挺。通過對供應量的研究，能夠很好的解決，僅僅依靠成交數據，導致的信息滯後問題。
8月13日採集的貝殼二手房掛牌數據51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。當前總掛牌量51384套，夠賣47個月，大概相當於夠賣4年。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
其中瑤海區8777套、蜀山區7244套、包河區6129套供應量最充足。新站3158套、長豐2994套，雖然總量不大，但是成交量也不高，所以供應量也比較充足。
按照當前的成交量，新站區的二手房可賣7年！供應主要集中在七裡塘板塊，隆昊昊天園掛牌142套，綠地香樹花城掛牌102套。而作為次新房的當代moma未來城也有108套掛牌。而新站當前在售或即將開售的新盤不低於20家。
特別要注意的是，2019年長豐土拍了18塊地，共計1016畝，這些新地塊上市，加上長豐現有在售的新盤，長豐的新房供應量超遠超萬套，長豐的供應量充足，這對於周邊的剛需來說是好事，但是對於投資者來說卻不是什麼好消息。這些板塊的投資或者自住兼投資，需要慎重。只能選擇學區、地鐵、公園、房齡、品質等等各方面資源加成越多的房子，才能儘可能的保值、增值。
瑤海區供應量最多，而今年1-7月份瑤海區一共成交了867套，月均成交124套，按照這個速度，瑤海區當前掛牌房源可以成交70個月！大概夠賣6年！瑤海區的二手房嚴重過剩！再加上不斷推出的新樓盤，瑤海的市場供大於求的關係，短時間內難以逆轉。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
供應量佔比第二高的是蜀山區，蜀山區目前有7344套房源在售，好在蜀山區在1-7月份的成交量不低。蜀山區掛牌量最大的是信旺華府駿苑小區，當前掛牌374套，也是全合肥市掛牌套數最多的小區。信旺華府駿苑2019年共成交了61套，2019年成交均價為12245元/平，比2018年下跌了5.5%，拖累了整個蜀山區的板塊升值率。
廬陽區與包河區的供應量也非常充足，廬陽區的優勢是有45中學區、42中學區板塊，四里河板塊以及新6中板塊，有學區板塊，有新興板塊，所以廬陽區整體價格走勢不是很難看，但是在廬陽區，房價也出現了分化。沒有學區的老破小板塊，同樣面臨著房價走勢疲軟，價格下行的趨勢。2019年廬陽區除去45中、42中學區房以及萬科森林公園以外，共成交了745套，成交均價是15248元/平，2018年共成交564套，成交均價15637元/平。下跌了389元/平，跌幅為2.5%。
包河區掛牌6129套，房源非常充足，但是上半年1-7月份只成交了670套，成交與掛牌的百分比值只有10.9%，在9區2縣中倒數第4。包河區的二手房老化，以及學區疲軟，導致整個二手房市場走勢較弱。掛牌量和成交均集中在周谷堆板塊，金地國際城掛牌238套居第一，萬振逍遙苑四期193套、寶利豐廣場137套、鉑金漢宮139套、元一柏莊150套。事實上綠地海頓公館的ABCD四期，一共掛牌也達到171套。
本文數據全部來自於貝殼網公開數據，共調用已成交數據16340條，掛牌數據51384條。希望通過對已成交數據與掛牌數據的研究與分析，幫助大家更具體的認識合肥的樓市走勢，對大家後面的投資起到參考的作用。房博士房產研究成果全部在我的公眾號後臺同步更新，歡迎關注我的公眾號：合肥房博士，免費查看。同時房博士提供房產投資諮詢服務，可在我的公眾號後臺選擇合適的諮詢方式。
一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
2019年政務區累計成交二手房554套，而50中新學區房就成交了454套，佔比82%。50新學區房的升值，拉動了整個政務區房價的升值。
2019年1-7月，廬陽區45中學區房成交均價為24625元/平，較2018年全年升值了11.2%，42中學區房成交均價達到了22145元/平，升值率更是達到了17.8%。
經開區的168玫瑰園學區，升值率也達到10%左右。學區房的升值，拉動了整個板塊的價格漲幅。
而蜀山區的50中西和50中東西園，雖然中考成績較好，但是二手房老化嚴重，成交量較少，1-7月總共成交了83套，而同期蜀山區共成交了1017套，成交量不足，對板塊內的價格沒有明顯拉動。所以蜀山區2019年7月的成交均價同比去年只有2.1%的漲幅。
包河區的48中成交了75套學區房，佔總成交量670套的11.2%，學區房成交佔比不高，升值率也只有5.6%,不夠強勢。而包河區的一眾老破大小區，成交量大，成交價格下跌，所以整個板塊成交價格出現了下滑。
對比比較鮮明的是瑤海區的38中，學區房成交均價相比2018年竟然下跌了3.9%,對整個板塊沒有支撐。瑤海區在沒有強勢學區支撐的情況下，整個板塊又處於劣勢，加上供應量充足。價格一路下行。
三、供求關係決定了價格走勢
通過對掛牌量的研究，房博士發現，掛牌量的多少，能很清晰的反映當前市場的供求關係。當市場上房源較多，供應量充足的時候，房價很難上漲；而當板塊內房源稀缺，供應量不足時，房價比較堅挺。通過對供應量的研究，能夠很好的解決，僅僅依靠成交數據，導致的信息滯後問題。
8月13日採集的貝殼二手房掛牌數據51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。當前總掛牌量51384套，夠賣47個月，大概相當於夠賣4年。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
其中瑤海區8777套、蜀山區7244套、包河區6129套供應量最充足。新站3158套、長豐2994套，雖然總量不大，但是成交量也不高，所以供應量也比較充足。
按照當前的成交量，新站區的二手房可賣7年！供應主要集中在七裡塘板塊，隆昊昊天園掛牌142套，綠地香樹花城掛牌102套。而作為次新房的當代moma未來城也有108套掛牌。而新站當前在售或即將開售的新盤不低於20家。
特別要注意的是，2019年長豐土拍了18塊地，共計1016畝，這些新地塊上市，加上長豐現有在售的新盤，長豐的新房供應量超遠超萬套，長豐的供應量充足，這對於周邊的剛需來說是好事，但是對於投資者來說卻不是什麼好消息。這些板塊的投資或者自住兼投資，需要慎重。只能選擇學區、地鐵、公園、房齡、品質等等各方面資源加成越多的房子，才能儘可能的保值、增值。
瑤海區供應量最多，而今年1-7月份瑤海區一共成交了867套，月均成交124套，按照這個速度，瑤海區當前掛牌房源可以成交70個月！大概夠賣6年！瑤海區的二手房嚴重過剩！再加上不斷推出的新樓盤，瑤海的市場供大於求的關係，短時間內難以逆轉。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
供應量佔比第二高的是蜀山區，蜀山區目前有7344套房源在售，好在蜀山區在1-7月份的成交量不低。蜀山區掛牌量最大的是信旺華府駿苑小區，當前掛牌374套，也是全合肥市掛牌套數最多的小區。信旺華府駿苑2019年共成交了61套，2019年成交均價為12245元/平，比2018年下跌了5.5%，拖累了整個蜀山區的板塊升值率。
廬陽區與包河區的供應量也非常充足，廬陽區的優勢是有45中學區、42中學區板塊，四里河板塊以及新6中板塊，有學區板塊，有新興板塊，所以廬陽區整體價格走勢不是很難看，但是在廬陽區，房價也出現了分化。沒有學區的老破小板塊，同樣面臨著房價走勢疲軟，價格下行的趨勢。2019年廬陽區除去45中、42中學區房以及萬科森林公園以外，共成交了745套，成交均價是15248元/平，2018年共成交564套，成交均價15637元/平。下跌了389元/平，跌幅為2.5%。
包河區掛牌6129套，房源非常充足，但是上半年1-7月份只成交了670套，成交與掛牌的百分比值只有10.9%，在9區2縣中倒數第4。包河區的二手房老化，以及學區疲軟，導致整個二手房市場走勢較弱。掛牌量和成交均集中在周谷堆板塊，金地國際城掛牌238套居第一，萬振逍遙苑四期193套、寶利豐廣場137套、鉑金漢宮139套、元一柏莊150套。事實上綠地海頓公館的ABCD四期，一共掛牌也達到171套。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
由於小區房齡基本上是2010年之前的小區，整個板塊沒有新的資源投放，小區房齡老化，在沒有學區加持的情況下，小區價格逐漸開始下行。包河區目前有投資價值的板塊有48中學區板塊、政務區東龍川裡與祁門路之間的板塊，以及新房較多的淝河板塊。其中龍川路的龍川裡、高鐵都市花園等幾個限價盤的性價比最高。而淝河板塊的翡翠天際、錦繡龍川由於價格過高，性價比並不高。
我將各個區掛牌量比較多的小區，列舉出來，並在地圖上做了標註，（限於地圖幅面，有部分小區，雖然掛牌較多，但是沒有標註，包括長豐北城的恆大帝景：265套，新慧金水岸北區151套；濱湖新區的藍鼎觀湖苑159套，合肥雲谷122套）。
本文數據全部來自於貝殼網公開數據，共調用已成交數據16340條，掛牌數據51384條。希望通過對已成交數據與掛牌數據的研究與分析，幫助大家更具體的認識合肥的樓市走勢，對大家後面的投資起到參考的作用。房博士房產研究成果全部在我的公眾號後臺同步更新，歡迎關注我的公眾號：合肥房博士，免費查看。同時房博士提供房產投資諮詢服務，可在我的公眾號後臺選擇合適的諮詢方式。
一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
2019年政務區累計成交二手房554套，而50中新學區房就成交了454套，佔比82%。50新學區房的升值，拉動了整個政務區房價的升值。
2019年1-7月，廬陽區45中學區房成交均價為24625元/平，較2018年全年升值了11.2%，42中學區房成交均價達到了22145元/平，升值率更是達到了17.8%。
經開區的168玫瑰園學區，升值率也達到10%左右。學區房的升值，拉動了整個板塊的價格漲幅。
而蜀山區的50中西和50中東西園，雖然中考成績較好，但是二手房老化嚴重，成交量較少，1-7月總共成交了83套，而同期蜀山區共成交了1017套，成交量不足，對板塊內的價格沒有明顯拉動。所以蜀山區2019年7月的成交均價同比去年只有2.1%的漲幅。
包河區的48中成交了75套學區房，佔總成交量670套的11.2%，學區房成交佔比不高，升值率也只有5.6%,不夠強勢。而包河區的一眾老破大小區，成交量大，成交價格下跌，所以整個板塊成交價格出現了下滑。
對比比較鮮明的是瑤海區的38中，學區房成交均價相比2018年竟然下跌了3.9%,對整個板塊沒有支撐。瑤海區在沒有強勢學區支撐的情況下，整個板塊又處於劣勢，加上供應量充足。價格一路下行。
三、供求關係決定了價格走勢
通過對掛牌量的研究，房博士發現，掛牌量的多少，能很清晰的反映當前市場的供求關係。當市場上房源較多，供應量充足的時候，房價很難上漲；而當板塊內房源稀缺，供應量不足時，房價比較堅挺。通過對供應量的研究，能夠很好的解決，僅僅依靠成交數據，導致的信息滯後問題。
8月13日採集的貝殼二手房掛牌數據51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。當前總掛牌量51384套，夠賣47個月，大概相當於夠賣4年。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
其中瑤海區8777套、蜀山區7244套、包河區6129套供應量最充足。新站3158套、長豐2994套，雖然總量不大，但是成交量也不高，所以供應量也比較充足。
按照當前的成交量，新站區的二手房可賣7年！供應主要集中在七裡塘板塊，隆昊昊天園掛牌142套，綠地香樹花城掛牌102套。而作為次新房的當代moma未來城也有108套掛牌。而新站當前在售或即將開售的新盤不低於20家。
特別要注意的是，2019年長豐土拍了18塊地，共計1016畝，這些新地塊上市，加上長豐現有在售的新盤，長豐的新房供應量超遠超萬套，長豐的供應量充足，這對於周邊的剛需來說是好事，但是對於投資者來說卻不是什麼好消息。這些板塊的投資或者自住兼投資，需要慎重。只能選擇學區、地鐵、公園、房齡、品質等等各方面資源加成越多的房子，才能儘可能的保值、增值。
瑤海區供應量最多，而今年1-7月份瑤海區一共成交了867套，月均成交124套，按照這個速度，瑤海區當前掛牌房源可以成交70個月！大概夠賣6年！瑤海區的二手房嚴重過剩！再加上不斷推出的新樓盤，瑤海的市場供大於求的關係，短時間內難以逆轉。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
供應量佔比第二高的是蜀山區，蜀山區目前有7344套房源在售，好在蜀山區在1-7月份的成交量不低。蜀山區掛牌量最大的是信旺華府駿苑小區，當前掛牌374套，也是全合肥市掛牌套數最多的小區。信旺華府駿苑2019年共成交了61套，2019年成交均價為12245元/平，比2018年下跌了5.5%，拖累了整個蜀山區的板塊升值率。
廬陽區與包河區的供應量也非常充足，廬陽區的優勢是有45中學區、42中學區板塊，四里河板塊以及新6中板塊，有學區板塊，有新興板塊，所以廬陽區整體價格走勢不是很難看，但是在廬陽區，房價也出現了分化。沒有學區的老破小板塊，同樣面臨著房價走勢疲軟，價格下行的趨勢。2019年廬陽區除去45中、42中學區房以及萬科森林公園以外，共成交了745套，成交均價是15248元/平，2018年共成交564套，成交均價15637元/平。下跌了389元/平，跌幅為2.5%。
包河區掛牌6129套，房源非常充足，但是上半年1-7月份只成交了670套，成交與掛牌的百分比值只有10.9%，在9區2縣中倒數第4。包河區的二手房老化，以及學區疲軟，導致整個二手房市場走勢較弱。掛牌量和成交均集中在周谷堆板塊，金地國際城掛牌238套居第一，萬振逍遙苑四期193套、寶利豐廣場137套、鉑金漢宮139套、元一柏莊150套。事實上綠地海頓公館的ABCD四期，一共掛牌也達到171套。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
由於小區房齡基本上是2010年之前的小區，整個板塊沒有新的資源投放，小區房齡老化，在沒有學區加持的情況下，小區價格逐漸開始下行。包河區目前有投資價值的板塊有48中學區板塊、政務區東龍川裡與祁門路之間的板塊，以及新房較多的淝河板塊。其中龍川路的龍川裡、高鐵都市花園等幾個限價盤的性價比最高。而淝河板塊的翡翠天際、錦繡龍川由於價格過高，性價比並不高。
我將各個區掛牌量比較多的小區，列舉出來，並在地圖上做了標註，（限於地圖幅面，有部分小區，雖然掛牌較多，但是沒有標註，包括長豐北城的恆大帝景：265套，新慧金水岸北區151套；濱湖新區的藍鼎觀湖苑159套，合肥雲谷122套）。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
從上圖中，能看到，還有一個供應量巨大的板塊，就是肥西與經開政務接壤的繁華西板塊，禹州華僑城等。繁華西緊鄰經開區、高新區，距離政務區也只有幾公里，按照最新的地鐵規劃，7號線以及4號延長線均在繁華西設有站點。繁華西的樓盤禹州天璽、信地華地城、文一名門綠洲、綠地海頓公館等小區都是規模較大的次新小區。然而在過去一段時間，掛牌量非常大，成交量也不小，價格卻一路走低。房博士通過實地踩盤，發現繁華西的工廠較多，周邊配套匱乏，由於集賢路的阻隔，再加上繁華大道與集賢路互通立交的修建，將繁華西分割在繁華的大合肥之外，過了集賢路往西，就感覺到了縣城，除了幾個小區密集的樓盤外，沒有學區，沒有公園，沒有大型商超，小區周邊都是工廠和高壓線。板塊內的樓盤之間也出現了分化，其中禹州天璽算是相對比較優質的小區，樓間距較大，品質做的也不錯。繁華西相比新站，瑤海，在地段和未來發展的空間上，還是有不少優勢的。（合肥各區域詳細房價分析，我會在後面文章中持續更新，朋友們可以關注我的微信公眾號：合肥房博士，在後臺回覆“政務”、“濱湖”、“經開”等關鍵詞免費查看。）
本文數據全部來自於貝殼網公開數據，共調用已成交數據16340條，掛牌數據51384條。希望通過對已成交數據與掛牌數據的研究與分析，幫助大家更具體的認識合肥的樓市走勢，對大家後面的投資起到參考的作用。房博士房產研究成果全部在我的公眾號後臺同步更新，歡迎關注我的公眾號：合肥房博士，免費查看。同時房博士提供房產投資諮詢服務，可在我的公眾號後臺選擇合適的諮詢方式。
一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
2019年政務區累計成交二手房554套，而50中新學區房就成交了454套，佔比82%。50新學區房的升值，拉動了整個政務區房價的升值。
2019年1-7月，廬陽區45中學區房成交均價為24625元/平，較2018年全年升值了11.2%，42中學區房成交均價達到了22145元/平，升值率更是達到了17.8%。
經開區的168玫瑰園學區，升值率也達到10%左右。學區房的升值，拉動了整個板塊的價格漲幅。
而蜀山區的50中西和50中東西園，雖然中考成績較好，但是二手房老化嚴重，成交量較少，1-7月總共成交了83套，而同期蜀山區共成交了1017套，成交量不足，對板塊內的價格沒有明顯拉動。所以蜀山區2019年7月的成交均價同比去年只有2.1%的漲幅。
包河區的48中成交了75套學區房，佔總成交量670套的11.2%，學區房成交佔比不高，升值率也只有5.6%,不夠強勢。而包河區的一眾老破大小區，成交量大，成交價格下跌，所以整個板塊成交價格出現了下滑。
對比比較鮮明的是瑤海區的38中，學區房成交均價相比2018年竟然下跌了3.9%,對整個板塊沒有支撐。瑤海區在沒有強勢學區支撐的情況下，整個板塊又處於劣勢，加上供應量充足。價格一路下行。
三、供求關係決定了價格走勢
通過對掛牌量的研究，房博士發現，掛牌量的多少，能很清晰的反映當前市場的供求關係。當市場上房源較多，供應量充足的時候，房價很難上漲；而當板塊內房源稀缺，供應量不足時，房價比較堅挺。通過對供應量的研究，能夠很好的解決，僅僅依靠成交數據，導致的信息滯後問題。
8月13日採集的貝殼二手房掛牌數據51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。當前總掛牌量51384套，夠賣47個月，大概相當於夠賣4年。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
其中瑤海區8777套、蜀山區7244套、包河區6129套供應量最充足。新站3158套、長豐2994套，雖然總量不大，但是成交量也不高，所以供應量也比較充足。
按照當前的成交量，新站區的二手房可賣7年！供應主要集中在七裡塘板塊，隆昊昊天園掛牌142套，綠地香樹花城掛牌102套。而作為次新房的當代moma未來城也有108套掛牌。而新站當前在售或即將開售的新盤不低於20家。
特別要注意的是，2019年長豐土拍了18塊地，共計1016畝，這些新地塊上市，加上長豐現有在售的新盤，長豐的新房供應量超遠超萬套，長豐的供應量充足，這對於周邊的剛需來說是好事，但是對於投資者來說卻不是什麼好消息。這些板塊的投資或者自住兼投資，需要慎重。只能選擇學區、地鐵、公園、房齡、品質等等各方面資源加成越多的房子，才能儘可能的保值、增值。
瑤海區供應量最多，而今年1-7月份瑤海區一共成交了867套，月均成交124套，按照這個速度，瑤海區當前掛牌房源可以成交70個月！大概夠賣6年！瑤海區的二手房嚴重過剩！再加上不斷推出的新樓盤，瑤海的市場供大於求的關係，短時間內難以逆轉。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
供應量佔比第二高的是蜀山區，蜀山區目前有7344套房源在售，好在蜀山區在1-7月份的成交量不低。蜀山區掛牌量最大的是信旺華府駿苑小區，當前掛牌374套，也是全合肥市掛牌套數最多的小區。信旺華府駿苑2019年共成交了61套，2019年成交均價為12245元/平，比2018年下跌了5.5%，拖累了整個蜀山區的板塊升值率。
廬陽區與包河區的供應量也非常充足，廬陽區的優勢是有45中學區、42中學區板塊，四里河板塊以及新6中板塊，有學區板塊，有新興板塊，所以廬陽區整體價格走勢不是很難看，但是在廬陽區，房價也出現了分化。沒有學區的老破小板塊，同樣面臨著房價走勢疲軟，價格下行的趨勢。2019年廬陽區除去45中、42中學區房以及萬科森林公園以外，共成交了745套，成交均價是15248元/平，2018年共成交564套，成交均價15637元/平。下跌了389元/平，跌幅為2.5%。
包河區掛牌6129套，房源非常充足，但是上半年1-7月份只成交了670套，成交與掛牌的百分比值只有10.9%，在9區2縣中倒數第4。包河區的二手房老化，以及學區疲軟，導致整個二手房市場走勢較弱。掛牌量和成交均集中在周谷堆板塊，金地國際城掛牌238套居第一，萬振逍遙苑四期193套、寶利豐廣場137套、鉑金漢宮139套、元一柏莊150套。事實上綠地海頓公館的ABCD四期，一共掛牌也達到171套。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
由於小區房齡基本上是2010年之前的小區，整個板塊沒有新的資源投放，小區房齡老化，在沒有學區加持的情況下，小區價格逐漸開始下行。包河區目前有投資價值的板塊有48中學區板塊、政務區東龍川裡與祁門路之間的板塊，以及新房較多的淝河板塊。其中龍川路的龍川裡、高鐵都市花園等幾個限價盤的性價比最高。而淝河板塊的翡翠天際、錦繡龍川由於價格過高，性價比並不高。
我將各個區掛牌量比較多的小區，列舉出來，並在地圖上做了標註，（限於地圖幅面，有部分小區，雖然掛牌較多，但是沒有標註，包括長豐北城的恆大帝景：265套，新慧金水岸北區151套；濱湖新區的藍鼎觀湖苑159套，合肥雲谷122套）。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
從上圖中，能看到，還有一個供應量巨大的板塊，就是肥西與經開政務接壤的繁華西板塊，禹州華僑城等。繁華西緊鄰經開區、高新區，距離政務區也只有幾公里，按照最新的地鐵規劃，7號線以及4號延長線均在繁華西設有站點。繁華西的樓盤禹州天璽、信地華地城、文一名門綠洲、綠地海頓公館等小區都是規模較大的次新小區。然而在過去一段時間，掛牌量非常大，成交量也不小，價格卻一路走低。房博士通過實地踩盤，發現繁華西的工廠較多，周邊配套匱乏，由於集賢路的阻隔，再加上繁華大道與集賢路互通立交的修建，將繁華西分割在繁華的大合肥之外，過了集賢路往西，就感覺到了縣城，除了幾個小區密集的樓盤外，沒有學區，沒有公園，沒有大型商超，小區周邊都是工廠和高壓線。板塊內的樓盤之間也出現了分化，其中禹州天璽算是相對比較優質的小區，樓間距較大，品質做的也不錯。繁華西相比新站，瑤海，在地段和未來發展的空間上，還是有不少優勢的。（合肥各區域詳細房價分析，我會在後面文章中持續更新，朋友們可以關注我的微信公眾號：合肥房博士，在後臺回覆“政務”、“濱湖”、“經開”等關鍵詞免費查看。）
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
四、未來合肥樓市走勢分析及購房建議
當前樓市，特別是對合肥樓市，影響最大的應該是銀行收緊住房貸款政策。自2016年合肥執行嚴格的調控政策以來，歷時3年。時至今日，調控不但沒有放鬆，而且有進一步收緊的趨勢。
長期來看，國家提倡“房住不炒”，下定決心要擠掉房地產中的泡沫，希望更多的社會資金進入實體經濟，而不是讓房地產一家獨大。這是未來幾年的經濟發展的主要方向。那麼當下合肥仍處於擠泡沫、降槓桿、防炒作的階段。所以2016年漲幅過大，又缺乏頂級學區、優質板塊支撐的大量二手房，隨著板塊的老化和房齡的增加，小區品質越來越低，價格會一路回落，在沒有全面放開限購限貸的背景下，房價很難有反彈的機會。這是一個價格與價值逐漸匹配的過程，當房子失去金融屬性（銀行不放貸）、沒有學區價值、失去投資價值（價格不再上漲）的時候，這部分房子就會迴歸居住屬性，房屋的價格就會慢慢和房租掛鉤。慢慢大家就會發現，國際公認的租售比，對於許多普通商品房也逐漸適用。
銀行收緊房貸，對於樓市，凍結流動性，對於炒房客來說，無疑是釜底抽薪。想變現難度越來越大。這也是我一直強調的，長線投資，價值投資，減少換手率，儘量一步到位。
房博士潛心研究合肥樓市達十年，專業解答這種樓市投資問題，幫助朋友們：
- 分析合肥樓市走向；
- 挑選潛力樓盤；
- 計算投資收益；
- 避免投資誤區；
為您制定專屬的家庭資產配置方案。朋友們如果需要諮詢，可以長按二維碼加入我的小密問房圈。也可以直接加我微信：Hefeifbs。您只需要少許費用，即可讓你的房產投資得到更多的保障，實現最大的升值。
本文數據全部來自於貝殼網公開數據，共調用已成交數據16340條，掛牌數據51384條。希望通過對已成交數據與掛牌數據的研究與分析，幫助大家更具體的認識合肥的樓市走勢，對大家後面的投資起到參考的作用。房博士房產研究成果全部在我的公眾號後臺同步更新，歡迎關注我的公眾號：合肥房博士，免費查看。同時房博士提供房產投資諮詢服務，可在我的公眾號後臺選擇合適的諮詢方式。
一、全年價格走勢平穩
2019年8月合肥共掛牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。
其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均價為16546元/平，較6月上漲73元，漲幅0.4%，價格基本平穩。
縱觀全年，合肥二手房成交價格走勢也基本保持平穩。合肥2019年7月的成交均價，較2018年8月成交單價16361元/平，全年只上漲了185元/平，漲幅只有1.1%。可以說，合肥很好的控制了房價的漲幅，在過去的1年裡走勢非常平穩。
從另一個層面來看，因為樓市大盤走勢整體平穩，不再火爆，想在樓市中成功投資並獲取較為客觀的利潤，已經不是非常容易的事情了。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
把時間點再拉近一點，回顧一下2019年近7個月的的合肥二手房價格走勢，可以清楚地看到，成交價格在2019年的3、4月份迎來了一波不小的漲幅，進入5月份以後，成交價格逐漸回落。在過去一年裡，合肥沒有放開限購、限貸。非常堅決的執行了房主不炒，穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。進行房產投資，更是需要精準的尋找目標，否則買入的房子，如果每年房產投資的漲幅不能超過5%，還不如進行其它的理財類投資。
然而，看似四平八穩的合肥樓市，真實的走勢卻並不是波瀾不驚，而是跌宕起伏。合肥的區域、板塊分化進一步拉大，分化更加加劇，這才是合肥樓市的真實現狀。同比2018年7月，政務區漲幅達到了10.7%，而瑤海區則下跌了6.5%。一反一正，差距將近20%！
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
過去一年，合肥各區漲幅差距較大，政務區的全年漲幅達到了10.7%。自今年1月以來，政務區的漲幅也達到了5.3%。而跌幅最大的瑤海區，2018年8月成交單價是13408元/平，2019年1月成交單價是12995元/平，到了2019年7月，成交均價只有12530元/平，成交均價一路走低。而通過同比去年、環比上月、對比2019年1月份的各月成交均價，也能看出，過去一年，合肥表現最亮眼的是政務區、經開區、廬陽區、濱湖等區域。投資這些板塊的房產，獲利的機會要大的多；而類似於瑤海、肥西、包河這樣表現比較弱勢的板塊，可能會被套牢。
房博士將各區二手房成交均價作圖如下，其中的漲跌，是相對於上年同比得出的結果，供大家參考。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
二、學區房拉動了板塊價格漲幅
政務區、經開區、廬陽區、濱湖新區有較好的漲幅。房博士仔細對比了一下成交數據，優勢板塊價格上漲，離不開學區房的功勞。政務區的50新、經開區的168玫瑰園、廬陽區的45中、42中學區以及濱湖的46中等學區都有較高的漲幅，從而拉動了整個區域的房價上漲。而濱湖新區的漲幅與優質資源投放、板塊提升也有很大的關係。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
2019年政務區累計成交二手房554套，而50中新學區房就成交了454套，佔比82%。50新學區房的升值，拉動了整個政務區房價的升值。
2019年1-7月，廬陽區45中學區房成交均價為24625元/平，較2018年全年升值了11.2%，42中學區房成交均價達到了22145元/平，升值率更是達到了17.8%。
經開區的168玫瑰園學區，升值率也達到10%左右。學區房的升值，拉動了整個板塊的價格漲幅。
而蜀山區的50中西和50中東西園，雖然中考成績較好，但是二手房老化嚴重，成交量較少，1-7月總共成交了83套，而同期蜀山區共成交了1017套，成交量不足，對板塊內的價格沒有明顯拉動。所以蜀山區2019年7月的成交均價同比去年只有2.1%的漲幅。
包河區的48中成交了75套學區房，佔總成交量670套的11.2%，學區房成交佔比不高，升值率也只有5.6%,不夠強勢。而包河區的一眾老破大小區，成交量大，成交價格下跌，所以整個板塊成交價格出現了下滑。
對比比較鮮明的是瑤海區的38中，學區房成交均價相比2018年竟然下跌了3.9%,對整個板塊沒有支撐。瑤海區在沒有強勢學區支撐的情況下，整個板塊又處於劣勢，加上供應量充足。價格一路下行。
三、供求關係決定了價格走勢
通過對掛牌量的研究，房博士發現，掛牌量的多少，能很清晰的反映當前市場的供求關係。當市場上房源較多，供應量充足的時候，房價很難上漲；而當板塊內房源稀缺，供應量不足時，房價比較堅挺。通過對供應量的研究，能夠很好的解決，僅僅依靠成交數據，導致的信息滯後問題。
8月13日採集的貝殼二手房掛牌數據51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。當前總掛牌量51384套，夠賣47個月，大概相當於夠賣4年。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
其中瑤海區8777套、蜀山區7244套、包河區6129套供應量最充足。新站3158套、長豐2994套，雖然總量不大，但是成交量也不高，所以供應量也比較充足。
按照當前的成交量，新站區的二手房可賣7年！供應主要集中在七裡塘板塊，隆昊昊天園掛牌142套，綠地香樹花城掛牌102套。而作為次新房的當代moma未來城也有108套掛牌。而新站當前在售或即將開售的新盤不低於20家。
特別要注意的是，2019年長豐土拍了18塊地，共計1016畝，這些新地塊上市，加上長豐現有在售的新盤，長豐的新房供應量超遠超萬套，長豐的供應量充足，這對於周邊的剛需來說是好事，但是對於投資者來說卻不是什麼好消息。這些板塊的投資或者自住兼投資，需要慎重。只能選擇學區、地鐵、公園、房齡、品質等等各方面資源加成越多的房子，才能儘可能的保值、增值。
瑤海區供應量最多，而今年1-7月份瑤海區一共成交了867套，月均成交124套，按照這個速度，瑤海區當前掛牌房源可以成交70個月！大概夠賣6年！瑤海區的二手房嚴重過剩！再加上不斷推出的新樓盤，瑤海的市場供大於求的關係，短時間內難以逆轉。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
供應量佔比第二高的是蜀山區，蜀山區目前有7344套房源在售，好在蜀山區在1-7月份的成交量不低。蜀山區掛牌量最大的是信旺華府駿苑小區，當前掛牌374套，也是全合肥市掛牌套數最多的小區。信旺華府駿苑2019年共成交了61套，2019年成交均價為12245元/平，比2018年下跌了5.5%，拖累了整個蜀山區的板塊升值率。
廬陽區與包河區的供應量也非常充足，廬陽區的優勢是有45中學區、42中學區板塊，四里河板塊以及新6中板塊，有學區板塊，有新興板塊，所以廬陽區整體價格走勢不是很難看，但是在廬陽區，房價也出現了分化。沒有學區的老破小板塊，同樣面臨著房價走勢疲軟，價格下行的趨勢。2019年廬陽區除去45中、42中學區房以及萬科森林公園以外，共成交了745套，成交均價是15248元/平，2018年共成交564套，成交均價15637元/平。下跌了389元/平，跌幅為2.5%。
包河區掛牌6129套，房源非常充足，但是上半年1-7月份只成交了670套，成交與掛牌的百分比值只有10.9%，在9區2縣中倒數第4。包河區的二手房老化，以及學區疲軟，導致整個二手房市場走勢較弱。掛牌量和成交均集中在周谷堆板塊，金地國際城掛牌238套居第一，萬振逍遙苑四期193套、寶利豐廣場137套、鉑金漢宮139套、元一柏莊150套。事實上綠地海頓公館的ABCD四期，一共掛牌也達到171套。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
由於小區房齡基本上是2010年之前的小區，整個板塊沒有新的資源投放，小區房齡老化，在沒有學區加持的情況下，小區價格逐漸開始下行。包河區目前有投資價值的板塊有48中學區板塊、政務區東龍川裡與祁門路之間的板塊，以及新房較多的淝河板塊。其中龍川路的龍川裡、高鐵都市花園等幾個限價盤的性價比最高。而淝河板塊的翡翠天際、錦繡龍川由於價格過高，性價比並不高。
我將各個區掛牌量比較多的小區，列舉出來，並在地圖上做了標註，（限於地圖幅面，有部分小區，雖然掛牌較多，但是沒有標註，包括長豐北城的恆大帝景：265套，新慧金水岸北區151套；濱湖新區的藍鼎觀湖苑159套，合肥雲谷122套）。
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
從上圖中，能看到，還有一個供應量巨大的板塊，就是肥西與經開政務接壤的繁華西板塊，禹州華僑城等。繁華西緊鄰經開區、高新區，距離政務區也只有幾公里，按照最新的地鐵規劃，7號線以及4號延長線均在繁華西設有站點。繁華西的樓盤禹州天璽、信地華地城、文一名門綠洲、綠地海頓公館等小區都是規模較大的次新小區。然而在過去一段時間，掛牌量非常大，成交量也不小，價格卻一路走低。房博士通過實地踩盤，發現繁華西的工廠較多，周邊配套匱乏，由於集賢路的阻隔，再加上繁華大道與集賢路互通立交的修建，將繁華西分割在繁華的大合肥之外，過了集賢路往西，就感覺到了縣城，除了幾個小區密集的樓盤外，沒有學區，沒有公園，沒有大型商超，小區周邊都是工廠和高壓線。板塊內的樓盤之間也出現了分化，其中禹州天璽算是相對比較優質的小區，樓間距較大，品質做的也不錯。繁華西相比新站，瑤海，在地段和未來發展的空間上，還是有不少優勢的。（合肥各區域詳細房價分析，我會在後面文章中持續更新，朋友們可以關注我的微信公眾號：合肥房博士，在後臺回覆“政務”、“濱湖”、“經開”等關鍵詞免費查看。）
2019年8月合肥房價走勢分析及購房建議
四、未來合肥樓市走勢分析及購房建議
當前樓市，特別是對合肥樓市，影響最大的應該是銀行收緊住房貸款政策。自2016年合肥執行嚴格的調控政策以來，歷時3年。時至今日，調控不但沒有放鬆，而且有進一步收緊的趨勢。
長期來看，國家提倡“房住不炒”，下定決心要擠掉房地產中的泡沫，希望更多的社會資金進入實體經濟，而不是讓房地產一家獨大。這是未來幾年的經濟發展的主要方向。那麼當下合肥仍處於擠泡沫、降槓桿、防炒作的階段。所以2016年漲幅過大，又缺乏頂級學區、優質板塊支撐的大量二手房，隨著板塊的老化和房齡的增加，小區品質越來越低，價格會一路回落，在沒有全面放開限購限貸的背景下，房價很難有反彈的機會。這是一個價格與價值逐漸匹配的過程，當房子失去金融屬性（銀行不放貸）、沒有學區價值、失去投資價值（價格不再上漲）的時候，這部分房子就會迴歸居住屬性，房屋的價格就會慢慢和房租掛鉤。慢慢大家就會發現，國際公認的租售比，對於許多普通商品房也逐漸適用。
銀行收緊房貸，對於樓市，凍結流動性，對於炒房客來說，無疑是釜底抽薪。想變現難度越來越大。這也是我一直強調的，長線投資，價值投資，減少換手率，儘量一步到位。
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