謝逸楓：2019年中國房價走趨預判！讓買房更有底氣！

文/謝逸楓

2018年即將過，2019年即將來。房價未來一年走勢的預判，成為當下最熱鬧的焦點話題。官方、行業、機構、專家學者、媒體記者紛紛發表2019年房價走勢，漲或跌成為爭論的主旋律。老謝認為，基於房價調控目標與政策任務及以往的調控經驗、土地供應與地價及現在樓市形勢六個因素，2019年房價上漲是大趨勢，漲幅回落是大方向，可以確定房價不存在暴漲、暴跌。基於經濟面、市場面、金融面、政策面、供應面、庫存面的六基本面得出判斷，樓市調整期過渡到平穩期，政策於上半年完全見底，2019年不會崩盤。

老謝判斷沒錯，房價只是漲幅回落，漲速放緩，已經下調到個位數，呈現小幅度平穩上漲形勢。統計局的數據顯示，1-10月，全國商品房成交均價8708元/平方米，同比增長10.1%。其中住宅成交均價8521元/平方米，同比上漲11.8%；辦公樓成交均價同比上漲4.4%，商業營業用房成交均價同比上漲4.7%。10月70城房價環比上漲1%，9月1%、8月1.49、7月1.2%，表明房價穩漲，呈現漲勢放緩，漲速下降，漲幅小幅度回落的穩中放緩走勢。由於限價、限籤及雙合同的手段、網籤數據滯後性、區域與產品結構性的因素干預，當前的房價統計數據與實際房價差別大，說明房價拐點是假信號。

老謝研究發現，自國家統計局1987年公佈的全國房價數據以來，截至到2017年的31年時間裡，唯有1999年微跌0.05%，2008年小跌1.6%，其年份都是上漲的，足足29年。按照國家統計局的數據顯示，2018年前10月全國房價上漲10.1%，預計全年房價上漲10%左右，味著過去32年時間，房價上漲的年份達到30年。即使是1997年、2008年、2014年的困難，唯有1999年微跌0.05%、2008年小跌1.6%，1997年，2014年房價是上漲的。

老謝分析2019年房價上漲的原因與邏輯發現，其一是需求面看，未來需求旺盛。城鎮化率雖然一線城市已經達到90%，但是二三四線城市還比較低，仍然沒有達到國外70%以上的水平。而舊城改造，棚戶區改造還會造成很多拆遷戶，當前仍以貨幣安置為主，拆遷戶拿到錢，還會買更多的房子，房價想跌都難。另外結婚率越來越低，離婚率卻居高不下，這都將催生獨立的居住需求，一個家庭最少需要3-5套住房，老人1-2套，夫妻1-2套，子女一套。由於大量的人口還將進入城市安家落戶，預計還要將1億人口轉為城市人口，這一億人就需要接近3000萬-5000萬套住房。

其二是政策面看，政策見底。實體經濟與房地產下行過快，不利於穩增長，調控調整不可避免，這是大趨勢。調控對抗不了“6年週期律”，一旦不調整的繼續下去，必然付出巨大的代價，市場降溫，已經達到預期。限價、限籤已經局部放鬆，繼續執行下去將出大問題，不利於房地產市場長期健康穩定發展。而房地產稅、不動產空置稅、不動產遺產稅的無法重稅開徵，不會取消商品房預售制，不會影響到預期。同時，限購、限貸的政策被人才、棚改貨幣化的政策衝擊之下，逐漸的放開是大趨勢。金融端看，信貸、利率的調整，已經在一些城市開始，支持首次與改善的合理住房需求。

其三是供應端、庫存去化端看，商品住宅土地供應的負增長繼續，但是政策導致庫存出現上漲，如不調整，可能會出現地方財政、經濟低迷的現象。因此，去庫存的政策不會一刀切取消，一二線城市的供應端看，依然無法滿足需求的增長，特別是土地價格不斷上漲。其四是成本端看。各種房地產稅相關稅收、建房成本、土地價格、房貸利率的上漲，無異於變相導致房價上漲。特別是城市的擴大效應，土地資源稀缺，未來的地價上漲依然壓力大。況且，地方債務到期，支出大，最依賴土地財政，否則面臨著財政危機的風險。其五是經濟面看，不會爆發崩盤的危機情形。

房價走勢的判斷，老謝認為，短期看政策與庫存去化週期及貨幣、中期看供需與土地供應及資源配置，長期看人口與制度及體制。因此，不可簡單的是說房價上漲的判斷，短期看金融、中期看土地、長期看人口。其中人口的增長涉及到戶籍、教育、住房、醫療的制度，越放開的城市，人口增長最快。同時涉及到收入、就業、升職、結婚等方面。因此，人口的增長背後，不僅是房子問題，關鍵是土地、戶籍制度的放開與資源及與人有關的方面支持。主要是考慮到中國房地產市場是計劃市場、政策市場，並非市場化的市場，土地、貨幣、資源都是集中與壟斷的。

老謝認為，根據房地產的大、中、小週期的看，其一是短期看政策（調控政策）+庫存去週期（去化時間）+金融（金融槓桿、房貸首付、房貸利率、資金成本價格、貨幣供應、降息、下調存款資本金率）。其二是中期看供需（房子生產週期、住房需求增長速度）+資源配置（教育、醫療、交通設施、人才與稅費優惠政策、世界500強與國內500強、上市企業、央企、國企的分佈）+土地（土地供應、地價、出讓方式）。其三是長期看體制（經濟）+制度（住房和土地、法律與戶籍）+人口（城鎮化率、收入、人口結構、家庭戶數、婚姻人口）。

因此，老謝判斷，2019年房價上漲不避免，保持小幅度的平穩上漲趨勢不變，總體看是房價回落到個位數上漲。因為從經濟面看，基本不會有大問題。從市場面看，平穩。從利好面看，會持續。不利面看，無法實現。由於政策的目標是保增長、穩房價、防風險。目前房地產市場處於短週期的波動期、調整期，政策引起的市場供需、價格波動，只是短期影響。短期之內，調控與稅收解決不了供需、貨幣等一系列樓市、經濟問題。長期看，中國經濟的體制、制度、經濟發展模式、地方發展方式、貨幣、財政、金融、土地、住房、稅收、人口問題等一系列問題的改革不會有根本性、實質性的本質變化。