文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
放鬆限購，今年全國已有高碑店、珠海、青島、南京4城解除了樓市限購政策，蘭州與合肥是部分區域。雖然只是部分區域、特定人群，但是對於樓市的影響是深遠的。放寬落戶、人才買房。各大城市對於人才爭奪的戰爭從未放鬆，並且愈演愈烈。杭州在近期出臺大專落戶細則，讓一二線城市的人才爭奪戰變為人口爭奪戰。呼和浩特更是推出3年內大學畢業生半價買房，首付僅需2成等巨大人才“誘惑”。二手房減稅。自2019年起，全國各大城市已開始落實“減稅降賦”，從一線城市到二線城市，均已開始對二手房稅增值稅附加稅進行減半徵收。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
放鬆限購，今年全國已有高碑店、珠海、青島、南京4城解除了樓市限購政策，蘭州與合肥是部分區域。雖然只是部分區域、特定人群，但是對於樓市的影響是深遠的。放寬落戶、人才買房。各大城市對於人才爭奪的戰爭從未放鬆，並且愈演愈烈。杭州在近期出臺大專落戶細則，讓一二線城市的人才爭奪戰變為人口爭奪戰。呼和浩特更是推出3年內大學畢業生半價買房，首付僅需2成等巨大人才“誘惑”。二手房減稅。自2019年起，全國各大城市已開始落實“減稅降賦”，從一線城市到二線城市，均已開始對二手房稅增值稅附加稅進行減半徵收。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
放鬆限購，今年全國已有高碑店、珠海、青島、南京4城解除了樓市限購政策，蘭州與合肥是部分區域。雖然只是部分區域、特定人群，但是對於樓市的影響是深遠的。放寬落戶、人才買房。各大城市對於人才爭奪的戰爭從未放鬆，並且愈演愈烈。杭州在近期出臺大專落戶細則，讓一二線城市的人才爭奪戰變為人口爭奪戰。呼和浩特更是推出3年內大學畢業生半價買房，首付僅需2成等巨大人才“誘惑”。二手房減稅。自2019年起，全國各大城市已開始落實“減稅降賦”，從一線城市到二線城市，均已開始對二手房稅增值稅附加稅進行減半徵收。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
放鬆限購，今年全國已有高碑店、珠海、青島、南京4城解除了樓市限購政策，蘭州與合肥是部分區域。雖然只是部分區域、特定人群，但是對於樓市的影響是深遠的。放寬落戶、人才買房。各大城市對於人才爭奪的戰爭從未放鬆，並且愈演愈烈。杭州在近期出臺大專落戶細則，讓一二線城市的人才爭奪戰變為人口爭奪戰。呼和浩特更是推出3年內大學畢業生半價買房，首付僅需2成等巨大人才“誘惑”。二手房減稅。自2019年起，全國各大城市已開始落實“減稅降賦”，從一線城市到二線城市，均已開始對二手房稅增值稅附加稅進行減半徵收。
其他鬆綁舉措。還有其他類型的調控政策開始陸續公佈：人才購房補貼發放、房貸利率降低、貸款成數放開等，對於購房者來說，也是一大利好。其實今年以來，在“一城一策”的調控思路下，不少城市量身定製了適合自己的政策。接下來或許有更多城市會加入到“一城多策”大軍中，樓市調控不再一刀切將成為共識。所以，對於下半年，放鬆調控將成為主要的主流。只要房價保持大致穩定，不要大漲大落，很多的限購、限貸、限價等調控措施都會慢慢撤離，以刺激市場，保住增長和就業。
調控政策鬆中有緊
最新數據顯示，自4月以來，全國已有15個城市發佈了收緊的房地產調控政策。市場整治是最為常用的政策。繼4月初遵義提高二套房住房公積金貸款利率以來，已有哈爾濱、深圳、合肥、杭州等地提出對經紀機構、房企的不規範行為和市場亂象做專項整治。此外，多地重啟“限購、限價、限售”政策。長沙停止執行對二套房的契稅優惠，北京、西安等地收緊住房公積金等。其中，蘇州於5月11日提出的限售政策備受熱議。按照新規，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房限售三年，蘇州工業園區全域二手房限售五年，此外還涉及預售條件與土地報價的收緊。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
放鬆限購，今年全國已有高碑店、珠海、青島、南京4城解除了樓市限購政策，蘭州與合肥是部分區域。雖然只是部分區域、特定人群，但是對於樓市的影響是深遠的。放寬落戶、人才買房。各大城市對於人才爭奪的戰爭從未放鬆，並且愈演愈烈。杭州在近期出臺大專落戶細則，讓一二線城市的人才爭奪戰變為人口爭奪戰。呼和浩特更是推出3年內大學畢業生半價買房，首付僅需2成等巨大人才“誘惑”。二手房減稅。自2019年起，全國各大城市已開始落實“減稅降賦”，從一線城市到二線城市，均已開始對二手房稅增值稅附加稅進行減半徵收。
其他鬆綁舉措。還有其他類型的調控政策開始陸續公佈：人才購房補貼發放、房貸利率降低、貸款成數放開等，對於購房者來說，也是一大利好。其實今年以來，在“一城一策”的調控思路下，不少城市量身定製了適合自己的政策。接下來或許有更多城市會加入到“一城多策”大軍中，樓市調控不再一刀切將成為共識。所以，對於下半年，放鬆調控將成為主要的主流。只要房價保持大致穩定，不要大漲大落，很多的限購、限貸、限價等調控措施都會慢慢撤離，以刺激市場，保住增長和就業。
調控政策鬆中有緊
最新數據顯示，自4月以來，全國已有15個城市發佈了收緊的房地產調控政策。市場整治是最為常用的政策。繼4月初遵義提高二套房住房公積金貸款利率以來，已有哈爾濱、深圳、合肥、杭州等地提出對經紀機構、房企的不規範行為和市場亂象做專項整治。此外，多地重啟“限購、限價、限售”政策。長沙停止執行對二套房的契稅優惠，北京、西安等地收緊住房公積金等。其中，蘇州於5月11日提出的限售政策備受熱議。按照新規，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房限售三年，蘇州工業園區全域二手房限售五年，此外還涉及預售條件與土地報價的收緊。
樓市自進入新一輪的調控之後，各地樓市開展“因城施策、一城一策”。但在這輪調控之中，不少城市出現了“24小時”政策，朝令夕改，迅速反轉。開封發佈了“取消限售政策”，但第二天便被撤回，市場一片譁然。然而不少城市發佈過“24小時”政策，“一日遊”之後便被緊急召回。2019年7月19日，開封取消限售是根據當地房地產市場的特點作出來的決定。“取消新房限售”政策經媒體報道後引發了廣泛的關注，但僅僅是在第二天，該政策就被撤回。7月20日，開封市網發佈了市住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定。
除了此次開封發佈了“24小時”政策外，全國不少城市曾出臺過類似政策。2018年12月26日晚，衡陽市住房和城鄉建設局表示將於2019年1月1日暫停執行《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知》，此決定被外界解讀為放開限價。在2018年12月27日，衡陽市便發佈公告表示，撤銷此決定。撤銷的原因則為對穩控房價的複雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出臺引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖於部門出臺文件的初衷。
不完全統計，在此輪政策調控之前，呼和浩特、瀋陽、佛山等城市均出現過類似的“24小時”政策，政策一經發布，短時間內便被緊急叫停。2014年6月13日，呼和浩特印發了《關於切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》，文件指出，取消商品房銷售備案制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網籤、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。此政策被解讀為取消限購。而該政策也在一天之內被撤回，網上的文件消失。
買房是最好時機嗎
中國房地產市場遠遠沒有觸頂，以房地產為主業的經營策略仍然不變，只是今後，企業的運營思路需要適時轉變。伴隨房地產市場調控的深入，房企迴歸理性，行業進入精細化競爭階段。同時，作為房企的重要“糧倉”，土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。房地產市場走勢看什麼？短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。房價未來走勢如何，還要看具體政策。一旦政策放鬆，根據當前樓市“供不應求”的狀態，房價仍有可能出現上漲。事實上，無論政策如何變動，對於普通居民而言，最為關注的永遠都只是“房價”。
文/謝逸楓
樓市調控關鍵時刻，又到放鬆期。決定樓市調控的不是高層政策指導，是地方的住房供需、房價、經濟、財政、金融、債務、區域規劃、產業、新城發展因素影響到樓市政策變化。繼8月5日的杭州人才政策再升級，8月6日下午，上海自貿區臨港新片區的樓市限購政策正式鬆綁，意味著中國樓市政策風向標轉變信號。這輪樓市調控自2016年3月25日上海第一個打響開始，到2019年8月6日已經超過3年半左右時間。毫無疑問，表明地方樓市調控由收緊期轉向局部微調期，房價有望扭轉不利局勢環境，往平穩方向的趨勢預期發展，暗示著未來樓市調控調整空間更大，調整的城市更多，樓市調控放鬆的蝴蝶效應已經開啟。
儘管上海自貿區臨港新片區樓市限購放鬆，截至到8月6日，全國共有77城人才政策與戶籍放鬆及30個城樓市調控微調，絕不是意味著調控全面鬆綁，不是意味著會重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大規模信貸、金融、稅收、購房、土地的政策+2萬億+4萬億經濟大刺激，千萬不要奢望。因為樓市自今年下半年進入密集的調控收緊、政策出臺的嚴控期，一週內高層多次強調“房住不炒”、“長效機制”、“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”，7月19日的開封“取消新房限售”政策一日遊，到7月20日發佈後一天被撤回就是最好聲明，足夠讓地方作為下階段樓市調控不放鬆、不鬆綁的判斷。
說明“24小時”政策多集中在取消限售、取消限購等放鬆性政策。目前，我國實施“因城施策、一城一策”，但樓市政策仍以“穩”字為主，穩地價、穩房價、穩預期成為了避免共振風險的主要操作手段。類似“24小時”政策雖公佈後即取消，但輿論以及市場方面仍出現了波動。
最讓地方為難的是房價下降引起市場恐慌、土地財政吃緊、經濟低迷、金融與債務的風險隱現，樓市調控局部微調正是分類指導、因城施策、一城一策的最好體現。老謝不止一次講過，引起樓市政策變化的五個條件：其一是經濟變化，實體經濟困難。其二是樓市變化，量價低迷。其三是收入變化，地方財政吃緊。其四是金融變化，債務風險。其五是人才變化，吸引優秀人才。因此，作為地方主導的樓市調控政策，面對著四個變化，適當的時機、適當的調整力度，針對性的政策微調，是比較合理的，不存在把房地產作為短期經濟刺激的手段，是促進房地產市場長期平穩健康發展的最好措施。
上海樓市限購鬆綁
2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。這就是說上海自由貿易試驗區臨港新片區的限購政策正式鬆綁，限購的對象與購房條件放鬆，並且是直接以發行為發佈會的方式，在方案中明確的，不存在撤回的可能性。按照上海制定的新片區特殊支持政策，主要是聚焦於管理權限、資金支持、人才吸引、土地規劃、住房保障等方面，應該說，很多政策力度還是比較大的。
比如說，賦予了新片區更大的改革自主權，原則上上海的重 大 改 革舉措優先在新片區試點，上海支持浦東新區 改 革 開 放 再出發的政策舉措，在新片區全部適用。今後，上海出臺的同類政策，對於企業和人才的支持力度優於這次政策，新片區按照“政策從優”的原則，普遍適用，同時也賦予新片區管理機構市級以及區級經濟管理權限。
在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。另外為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。在資金方面上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。
經濟與樓市的雙贏
這對於上海經濟和樓市來說，都是重大利好。2019年8月6日下午，樓市傳來一個大消息，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。由於上海東南部以臨港為核心的這片區域，長期以來人氣不足。新片區的設立，尤其是對部分高新技術產業實施15%的所得稅優惠稅率，將讓上海對這些產業的吸引力大增。而限購的放鬆，也有利於上海吸引增量人口、增量資金。今年上半年，上海GDP增速只有5.9%，第二產業下滑顯著，在全國重要城市裡排名靠後。
今天出臺的新利好，以及樓市新政，有利於上海的長期發展。這個意義非同尋常的“新片區”位於上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。先行啟動的是南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。通往南匯新城的地鐵16號線是一條非常長的線，應該有60公里左右，是魔都最長的幾條地鐵之一。不用懷疑，魔都不單單隻有“觥籌交錯間葡萄美酒夜光杯”的陸家嘴與外灘，也有“煎餅果子黃燜雞米飯”的浦東農村和莘莊的城鄉結合部。臨港片區就屬於南匯新城，盤點一下它的現狀與規劃。
其一是商業、文化、產業等配套。上海海昌極地海洋公園，總佔地面積約29.7公頃，總規劃建築面積約為19萬平方米，包含12個展示場館、4個大型海洋動物互動體驗項目、3個特效影院以及15項大中型遊樂設備。上海臨港陸家嘴廣場”計劃，總投資近100億元人民幣。陸家嘴廣場包含高端商務辦公、國際會議中心、星級酒店、商業文化、居住功能及度假休閒等多種物業形態。港城廣場，佔據臨港核心地段，總面積達54.64萬平方米的城市綜合體，集辦公、商業、酒店、會展、文化展示、住宅於一體，滿足高品質的商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閒的複合功能需求。
臨港藝術中心，將設置1500座大劇院，400座多功能廳，落成運營後，將重點引進世界級優秀藝術團體、國際A類劇目演出，吸引各類文化精英和文化團體集聚臨港。其二是產業。南匯新城，由5個部分組成：主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區，總面積近300平方公里。臨港新城的五個組成部分。五大裝備產業基地為：汽車整車及零部件、大型船用設備、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空配套產業。中國商用飛機公司、中航集團、中船集團、中船重工集團、上汽集團、上海電氣集團等均在臨港新城有大項目。
房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面，房地產的週期很大程度上影響和決定經濟週期波動。因此，更要警惕在當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動可能上升。
樓市政策城市分化
5月10日，在媒體吹風會上表明，房地產調控和房地產金融方針取向沒有改動，央行將持續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的方針，堅持房地產金融方針的連續性、安穩性。其一是當地上的樓市調控，現已開端呈現收緊的態勢。合肥、北京、長沙、西安、丹東等商場動搖較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金借款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住宅公積金“資金流動性危險防控一級響應”、限購限價限售等收緊方針。
以長沙為例，下發的《關於調整長沙市第二套住宅交易環節契稅方針的告訴》中規則，在長沙市規模內中止履行對家庭第二套改善性住宅的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住宅，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式履行。其二是成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對住宅公積金提取方針做了進一步的規範。而像西安規則將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金、石家莊則是在全市規模內一致暫停發放住宅公積金異地借款。
其三是與此一起，在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對房地產商場亂象、經紀機構、房企的不規範行為做專項整治。不過，與樓市調控趨緊相對應的是，當地上的落戶方針在放開放寬。例如，杭州現已規則全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。廣州則取消碩士研究生、博士研究生等人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州現引進單位有參保記錄，本科生連續半年社保可入戶。在保定、姑蘇、呼和浩特等城市則發佈了各種人才方針，涉及購房補貼相關內容。
房住不炒現已被重複強調。4月19日的會上現已提出，2019年“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動：一方面堅持住宅居住特點、緊盯房地產金融危險、分類輔導、穩步推進房地產稅立法的大方向將保持不變。另一方面，各地結合房地產商場運轉現狀，活躍落實主體責任，調控方針以穩為主，一城一策防止樓市大起大落。4月19日，對漲幅較大城市預警提示。依照穩妥施行房地產長效機制計劃確認的月度分析、季度點評、年度考核的要求，對一季度房地產商場運轉狀況開展專題調研並對房價、地價動搖起伏較大的城市進行了預警提示。
對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。一城一策還延伸至了土地端。4月17日，發出告訴，要求根據產品住宅庫存消化週期，擬定施行本年度住宅用地分類調控方針。發文稱，持續遏制房地產泡沫化，操控居民槓桿率過快增長。釋放的各種信號現已表明，下一階段房住不炒仍是調控的中心。“以穩為主，一城一策”的方針基調不會改動。
開發商們從業以來最難過的一週。繼7月30日再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，在本週兩次對房地產行業點名。7月31日晚間，央網顯示，於7月29日（週一）在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，座談會“點名”房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日晚間，召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的會已經召開了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了重要表述。2019年一季度，由於政策放鬆的預期以及資金面的實際寬鬆、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。這種背景下，4月19日召開會議再次提及房住不炒，定下樓市調控基調之後，後續部委和地方的調控政策也隨之而來。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
調控放鬆蝴蝶效應
隨著2018年底土拍的“覺醒”，各城市開始為“因城施政”做出調整——紛紛開始給樓市鬆綁。目前全國已有25座城市給與樓市鬆綁，取消限購，取消限售，放鬆限購、限貸、限價、限籤政策開始在各大城市陸續上演。南京、合肥、西安等地接連出臺樓市或落戶新政。北京、無錫、開封、廈門、佛山、合肥、泉州、南京、西安、蘇州、常州、深圳、廣州、大連、天津、蘭州、海口、青島、衡州、杭州、珠海、菏澤、太原。這兩天，又有城市傳來政策放鬆的消息，杭州、上海。如果按照放鬆的城市政策來看，分以下幾類型。
其一是取消限價城市。衡陽，2019年1月1日起，暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。廣州，在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價。北京，2019年1月9日，擬於近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。佛山，取消樓市限價，變為單合同。阜陽，國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年以來所有地塊，限價要求消失。其二是放開限售城市。太原2018年7月4日，取消限售。大連取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之後，3年內不得抵押、轉讓的規定。取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。
其三是解除限購或放鬆限購城市。2018年1月5日，蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告，取消了部分區域的限購政策。2019年8月6日，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。合肥，部分區域購房不需社保證明。珠海，非珠海市戶籍居民購房，從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。
其四是放寬落戶城市。廣州，學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45週歲放寬到40、45、50歲。南京，社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少於24個月"。杭州，針對卻因工作調動造成社保補繳的，累計不超過三個月，視為符合購房資格。西安，凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間，但是所購房產面積有一定限制。常州，官方宣佈購房落戶條件放寬。海口，本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。專科學歷或高·級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。
其五是樓市減稅城市，深圳二手房的增值稅附加稅減半。南京二手房交易部分稅費也減半。其六是其他鬆綁舉措。青島2019年1月3日，取消僅出臺6個月的購房搖號政策，為本輪調控中的首例。天津2019年1月10日，將自持租賃住宅調整為可售住宅，為全國首個執行城市。與之呼應的是，就在730會議召開當日，遼寧大連與安徽合肥兩地相繼發佈房地產調控新政。其中最受關注的是，大連“準跌不準漲”，即已取得預售證的項目，調整預售價格不得高於此前網籤價格最低價，首次申請預售證的項目，6個月後，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。
而合肥則是“三個暫停”，即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。數據顯示，上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。不難看出，房地產銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩定，房地產開發依然旺盛，房地產市場整體收緊卻沒有失速。
據不完全統計，2019年1-6月全國至少已有25城出臺鬆動政策，鬆綁方式大多因地制宜：取消限價、放開限售、放鬆限購、降低落戶門檻或者是下調二手房稅費等等。樓市回暖信號明顯。上半年濟南取消限價的消息，震驚了整個地產圈。畢竟像濟南這樣，3月21日官方公開承認“取消限價”的大城市，之前從未有過。除濟南之外，北京、佛山、衡陽等地也在試水，阜陽屬於默默放開，並未出示文件，只是“國土局官網上掛出的地塊信息顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告均取消了限價條款。
放鬆限購，今年全國已有高碑店、珠海、青島、南京4城解除了樓市限購政策，蘭州與合肥是部分區域。雖然只是部分區域、特定人群，但是對於樓市的影響是深遠的。放寬落戶、人才買房。各大城市對於人才爭奪的戰爭從未放鬆，並且愈演愈烈。杭州在近期出臺大專落戶細則，讓一二線城市的人才爭奪戰變為人口爭奪戰。呼和浩特更是推出3年內大學畢業生半價買房，首付僅需2成等巨大人才“誘惑”。二手房減稅。自2019年起，全國各大城市已開始落實“減稅降賦”，從一線城市到二線城市，均已開始對二手房稅增值稅附加稅進行減半徵收。
其他鬆綁舉措。還有其他類型的調控政策開始陸續公佈：人才購房補貼發放、房貸利率降低、貸款成數放開等，對於購房者來說，也是一大利好。其實今年以來，在“一城一策”的調控思路下，不少城市量身定製了適合自己的政策。接下來或許有更多城市會加入到“一城多策”大軍中，樓市調控不再一刀切將成為共識。所以，對於下半年，放鬆調控將成為主要的主流。只要房價保持大致穩定，不要大漲大落，很多的限購、限貸、限價等調控措施都會慢慢撤離，以刺激市場，保住增長和就業。
調控政策鬆中有緊
最新數據顯示，自4月以來，全國已有15個城市發佈了收緊的房地產調控政策。市場整治是最為常用的政策。繼4月初遵義提高二套房住房公積金貸款利率以來，已有哈爾濱、深圳、合肥、杭州等地提出對經紀機構、房企的不規範行為和市場亂象做專項整治。此外，多地重啟“限購、限價、限售”政策。長沙停止執行對二套房的契稅優惠，北京、西安等地收緊住房公積金等。其中，蘇州於5月11日提出的限售政策備受熱議。按照新規，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房限售三年，蘇州工業園區全域二手房限售五年，此外還涉及預售條件與土地報價的收緊。
樓市自進入新一輪的調控之後，各地樓市開展“因城施策、一城一策”。但在這輪調控之中，不少城市出現了“24小時”政策，朝令夕改，迅速反轉。開封發佈了“取消限售政策”，但第二天便被撤回，市場一片譁然。然而不少城市發佈過“24小時”政策，“一日遊”之後便被緊急召回。2019年7月19日，開封取消限售是根據當地房地產市場的特點作出來的決定。“取消新房限售”政策經媒體報道後引發了廣泛的關注，但僅僅是在第二天，該政策就被撤回。7月20日，開封市網發佈了市住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定。
除了此次開封發佈了“24小時”政策外，全國不少城市曾出臺過類似政策。2018年12月26日晚，衡陽市住房和城鄉建設局表示將於2019年1月1日暫停執行《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知》，此決定被外界解讀為放開限價。在2018年12月27日，衡陽市便發佈公告表示，撤銷此決定。撤銷的原因則為對穩控房價的複雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出臺引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖於部門出臺文件的初衷。
不完全統計，在此輪政策調控之前，呼和浩特、瀋陽、佛山等城市均出現過類似的“24小時”政策，政策一經發布，短時間內便被緊急叫停。2014年6月13日，呼和浩特印發了《關於切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》，文件指出，取消商品房銷售備案制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網籤、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。此政策被解讀為取消限購。而該政策也在一天之內被撤回，網上的文件消失。
買房是最好時機嗎
中國房地產市場遠遠沒有觸頂，以房地產為主業的經營策略仍然不變，只是今後，企業的運營思路需要適時轉變。伴隨房地產市場調控的深入，房企迴歸理性，行業進入精細化競爭階段。同時，作為房企的重要“糧倉”，土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。房地產市場走勢看什麼？短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。房價未來走勢如何，還要看具體政策。一旦政策放鬆，根據當前樓市“供不應求”的狀態，房價仍有可能出現上漲。事實上，無論政策如何變動，對於普通居民而言，最為關注的永遠都只是“房價”。
買房最好時機在於以下八個情形，這是最合理的。1.有經濟、有條件、有能力、有資格、有房票的，資金早已經準備到付首付、或一次性買房的。2.沒有抄底的想法，沒有等房價暴跌、等調控降房價買得起時出手的心理，看中就出手。3.穩增長、保增長、救市、調控。4.印鈔機開動，貨幣放水，降準降息，房地產貸款暴增。5.個人住房貸款加槓桿，房貸首付低、貸款利率低、稅費低、財政補貼大。6.美元升值、人民幣貶值、銀行存款負利率、股市震盪、資產荒、資金荒。7.經濟危機、金融風暴、樓市低谷期、調整期、房地產短週期的波動期、房企缺錢、庫存高、負債高、地王頻現、中小房企退出。8.性價比高、折扣大、優惠力度大、送的面積大、物管費高等。
好多最佳購房時機，最合理的買房時機，盡在嚴格調控、樓市低迷、別人不敢買的時候。如果按照這一規律，下一次最佳買房時機出現在2017年上半年或者下半年，你敢出手買房嗎？因為現在買房，可能確實會賺錢，並且你可以獲得一個機會成本，就是贏得了未來1年-2年抄底購房的機會。因為當前政策下，買房資格和貸款資格格外珍貴，說明房價上漲的壓力巨大。現在買房的人，是明智的，因為過了這個波段，房價會大漲。那些永遠不買房的人，將永遠無法獲得城市紅利，無法獲得財產性收入，無法抵禦通貨膨脹。
從專業投資者的角度來看，關鍵是你能否把握住最佳買房時機，做波段，賺到錢。賺錢才是王道，不賺錢的投資就是耍流氓。現在，2019年，依然是買房最好時機，因為房地產短週期的波動論一直存在。在這房地產短週期的波動期中，過去十二年，一線城市與31個二線城市及全國主要三四線城市，最佳買房時機的最合理時段一共出現了8次：分別是2002年初、2004年、2005年初、2008年下半年、2011年下半年、2014年下半年、2016年、2018年9月5月。毫無疑問，老謝通過十多年買房投資的一個經驗，結合最新的貨幣、經濟、政策、利率、供需、庫存去化週期變化的實際情況，把波段論分享給更多的人。