'謝逸楓：未來中國城市房價何去何從？關鍵在於人錢流向'
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
18家城商行來看，信貸資源的1/5投向房地產，同樣以零售端為主。18家城商行房地產業貸款佔比平均為20.28%，在所有類型銀行中居於最低位置，這主要與其很大一部分信貸資源隱藏在類信貸中有關。不過單就信貸而言，其20.28%的房地產業貸款中，7.38%為公司端、12.90%為零售端，同樣以零售端為主。這18家城商行，房地產業貸款佔比（含公司端與零售端）從高到低依次為成都銀行（35.38%）、北京銀行（28.95%）、中原銀行（26.67%）、徽商銀行（26.56%）、青島銀行（26.09%）、上海銀行（23.62%）、杭州銀行（21.81%）、鄭州銀行（21.53%）。
4家農商行來看，上海農商行40%以上的信貸資源投向了房地產，上海農商行和北京農商行對房地產較依賴。農商行這裡僅選擇了重慶農商行（港股上市）、北京農商行、上海農商行和廣州農商行（港股上市）。四家農商行房地產業貸款（含公司端與零售端）佔比從高到低依次為上海農商行（42.33%）、北京農商行（26.31%）、重慶農商行（24.92%）和廣州農商行（20.91%），可見上海農商行居於絕對領先地位，對房地產依賴比較大。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
18家城商行來看，信貸資源的1/5投向房地產，同樣以零售端為主。18家城商行房地產業貸款佔比平均為20.28%，在所有類型銀行中居於最低位置，這主要與其很大一部分信貸資源隱藏在類信貸中有關。不過單就信貸而言，其20.28%的房地產業貸款中，7.38%為公司端、12.90%為零售端，同樣以零售端為主。這18家城商行，房地產業貸款佔比（含公司端與零售端）從高到低依次為成都銀行（35.38%）、北京銀行（28.95%）、中原銀行（26.67%）、徽商銀行（26.56%）、青島銀行（26.09%）、上海銀行（23.62%）、杭州銀行（21.81%）、鄭州銀行（21.53%）。
4家農商行來看，上海農商行40%以上的信貸資源投向了房地產，上海農商行和北京農商行對房地產較依賴。農商行這裡僅選擇了重慶農商行（港股上市）、北京農商行、上海農商行和廣州農商行（港股上市）。四家農商行房地產業貸款（含公司端與零售端）佔比從高到低依次為上海農商行（42.33%）、北京農商行（26.31%）、重慶農商行（24.92%）和廣州農商行（20.91%），可見上海農商行居於絕對領先地位，對房地產依賴比較大。
儘管房地產調控加碼抑制增速，住戶部門中長期貸款同比少增159億元，總量與佔比依然非常高。在房貸數據上也有體現。按照人民幣貸款分部門看，2019年7月住戶部門貸款增加5112億元，其中被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加4417億元，短期貸款增加695億元，佔比新增貸款1.06萬億元的41.66%。與2018年7月相比，中長期貸款和短期貸款增量分別少增159億元、1073億元。這並未延續上半年的增長勢頭，7月住戶部門中長期貸款增加4417億元，單月依然維持在4000億以上的高位。今年上半年，住戶部門貸款中，中長期貸款增加2.75萬億元，對比2018年上半年2.5萬億元的增量，多增了0.25萬億，漲幅為10%。
7月末，人民幣貸款餘額147.02萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個和0.6個百分點，7月份人民幣貸款增加1.06萬億元，同比少增3975億元。具體來看，7月末，M2餘額191.94萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4個百分點。數據顯示，2019年前6個月的M1同比分別增長0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分別增長8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增長8.6%，創下13個月新高，在2019年4月、5月、6月這三個月都保持在8.5%，7月出現小幅下滑。對於房地產來說，利率將維持平穩。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
18家城商行來看，信貸資源的1/5投向房地產，同樣以零售端為主。18家城商行房地產業貸款佔比平均為20.28%，在所有類型銀行中居於最低位置，這主要與其很大一部分信貸資源隱藏在類信貸中有關。不過單就信貸而言，其20.28%的房地產業貸款中，7.38%為公司端、12.90%為零售端，同樣以零售端為主。這18家城商行，房地產業貸款佔比（含公司端與零售端）從高到低依次為成都銀行（35.38%）、北京銀行（28.95%）、中原銀行（26.67%）、徽商銀行（26.56%）、青島銀行（26.09%）、上海銀行（23.62%）、杭州銀行（21.81%）、鄭州銀行（21.53%）。
4家農商行來看，上海農商行40%以上的信貸資源投向了房地產，上海農商行和北京農商行對房地產較依賴。農商行這裡僅選擇了重慶農商行（港股上市）、北京農商行、上海農商行和廣州農商行（港股上市）。四家農商行房地產業貸款（含公司端與零售端）佔比從高到低依次為上海農商行（42.33%）、北京農商行（26.31%）、重慶農商行（24.92%）和廣州農商行（20.91%），可見上海農商行居於絕對領先地位，對房地產依賴比較大。
儘管房地產調控加碼抑制增速，住戶部門中長期貸款同比少增159億元，總量與佔比依然非常高。在房貸數據上也有體現。按照人民幣貸款分部門看，2019年7月住戶部門貸款增加5112億元，其中被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加4417億元，短期貸款增加695億元，佔比新增貸款1.06萬億元的41.66%。與2018年7月相比，中長期貸款和短期貸款增量分別少增159億元、1073億元。這並未延續上半年的增長勢頭，7月住戶部門中長期貸款增加4417億元，單月依然維持在4000億以上的高位。今年上半年，住戶部門貸款中，中長期貸款增加2.75萬億元，對比2018年上半年2.5萬億元的增量，多增了0.25萬億，漲幅為10%。
7月末，人民幣貸款餘額147.02萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個和0.6個百分點，7月份人民幣貸款增加1.06萬億元，同比少增3975億元。具體來看，7月末，M2餘額191.94萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4個百分點。數據顯示，2019年前6個月的M1同比分別增長0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分別增長8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增長8.6%，創下13個月新高，在2019年4月、5月、6月這三個月都保持在8.5%，7月出現小幅下滑。對於房地產來說，利率將維持平穩。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
18家城商行來看，信貸資源的1/5投向房地產，同樣以零售端為主。18家城商行房地產業貸款佔比平均為20.28%，在所有類型銀行中居於最低位置，這主要與其很大一部分信貸資源隱藏在類信貸中有關。不過單就信貸而言，其20.28%的房地產業貸款中，7.38%為公司端、12.90%為零售端，同樣以零售端為主。這18家城商行，房地產業貸款佔比（含公司端與零售端）從高到低依次為成都銀行（35.38%）、北京銀行（28.95%）、中原銀行（26.67%）、徽商銀行（26.56%）、青島銀行（26.09%）、上海銀行（23.62%）、杭州銀行（21.81%）、鄭州銀行（21.53%）。
4家農商行來看，上海農商行40%以上的信貸資源投向了房地產，上海農商行和北京農商行對房地產較依賴。農商行這裡僅選擇了重慶農商行（港股上市）、北京農商行、上海農商行和廣州農商行（港股上市）。四家農商行房地產業貸款（含公司端與零售端）佔比從高到低依次為上海農商行（42.33%）、北京農商行（26.31%）、重慶農商行（24.92%）和廣州農商行（20.91%），可見上海農商行居於絕對領先地位，對房地產依賴比較大。
儘管房地產調控加碼抑制增速，住戶部門中長期貸款同比少增159億元，總量與佔比依然非常高。在房貸數據上也有體現。按照人民幣貸款分部門看，2019年7月住戶部門貸款增加5112億元，其中被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加4417億元，短期貸款增加695億元，佔比新增貸款1.06萬億元的41.66%。與2018年7月相比，中長期貸款和短期貸款增量分別少增159億元、1073億元。這並未延續上半年的增長勢頭，7月住戶部門中長期貸款增加4417億元，單月依然維持在4000億以上的高位。今年上半年，住戶部門貸款中，中長期貸款增加2.75萬億元，對比2018年上半年2.5萬億元的增量，多增了0.25萬億，漲幅為10%。
7月末，人民幣貸款餘額147.02萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個和0.6個百分點，7月份人民幣貸款增加1.06萬億元，同比少增3975億元。具體來看，7月末，M2餘額191.94萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4個百分點。數據顯示，2019年前6個月的M1同比分別增長0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分別增長8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增長8.6%，創下13個月新高，在2019年4月、5月、6月這三個月都保持在8.5%，7月出現小幅下滑。對於房地產來說，利率將維持平穩。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
18家城商行來看，信貸資源的1/5投向房地產，同樣以零售端為主。18家城商行房地產業貸款佔比平均為20.28%，在所有類型銀行中居於最低位置，這主要與其很大一部分信貸資源隱藏在類信貸中有關。不過單就信貸而言，其20.28%的房地產業貸款中，7.38%為公司端、12.90%為零售端，同樣以零售端為主。這18家城商行，房地產業貸款佔比（含公司端與零售端）從高到低依次為成都銀行（35.38%）、北京銀行（28.95%）、中原銀行（26.67%）、徽商銀行（26.56%）、青島銀行（26.09%）、上海銀行（23.62%）、杭州銀行（21.81%）、鄭州銀行（21.53%）。
4家農商行來看，上海農商行40%以上的信貸資源投向了房地產，上海農商行和北京農商行對房地產較依賴。農商行這裡僅選擇了重慶農商行（港股上市）、北京農商行、上海農商行和廣州農商行（港股上市）。四家農商行房地產業貸款（含公司端與零售端）佔比從高到低依次為上海農商行（42.33%）、北京農商行（26.31%）、重慶農商行（24.92%）和廣州農商行（20.91%），可見上海農商行居於絕對領先地位，對房地產依賴比較大。
儘管房地產調控加碼抑制增速，住戶部門中長期貸款同比少增159億元，總量與佔比依然非常高。在房貸數據上也有體現。按照人民幣貸款分部門看，2019年7月住戶部門貸款增加5112億元，其中被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加4417億元，短期貸款增加695億元，佔比新增貸款1.06萬億元的41.66%。與2018年7月相比，中長期貸款和短期貸款增量分別少增159億元、1073億元。這並未延續上半年的增長勢頭，7月住戶部門中長期貸款增加4417億元，單月依然維持在4000億以上的高位。今年上半年，住戶部門貸款中，中長期貸款增加2.75萬億元，對比2018年上半年2.5萬億元的增量，多增了0.25萬億，漲幅為10%。
7月末，人民幣貸款餘額147.02萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個和0.6個百分點，7月份人民幣貸款增加1.06萬億元，同比少增3975億元。具體來看，7月末，M2餘額191.94萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4個百分點。數據顯示，2019年前6個月的M1同比分別增長0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分別增長8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增長8.6%，創下13個月新高，在2019年4月、5月、6月這三個月都保持在8.5%，7月出現小幅下滑。對於房地產來說，利率將維持平穩。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
18家城商行來看，信貸資源的1/5投向房地產，同樣以零售端為主。18家城商行房地產業貸款佔比平均為20.28%，在所有類型銀行中居於最低位置，這主要與其很大一部分信貸資源隱藏在類信貸中有關。不過單就信貸而言，其20.28%的房地產業貸款中，7.38%為公司端、12.90%為零售端，同樣以零售端為主。這18家城商行，房地產業貸款佔比（含公司端與零售端）從高到低依次為成都銀行（35.38%）、北京銀行（28.95%）、中原銀行（26.67%）、徽商銀行（26.56%）、青島銀行（26.09%）、上海銀行（23.62%）、杭州銀行（21.81%）、鄭州銀行（21.53%）。
4家農商行來看，上海農商行40%以上的信貸資源投向了房地產，上海農商行和北京農商行對房地產較依賴。農商行這裡僅選擇了重慶農商行（港股上市）、北京農商行、上海農商行和廣州農商行（港股上市）。四家農商行房地產業貸款（含公司端與零售端）佔比從高到低依次為上海農商行（42.33%）、北京農商行（26.31%）、重慶農商行（24.92%）和廣州農商行（20.91%），可見上海農商行居於絕對領先地位，對房地產依賴比較大。
儘管房地產調控加碼抑制增速，住戶部門中長期貸款同比少增159億元，總量與佔比依然非常高。在房貸數據上也有體現。按照人民幣貸款分部門看，2019年7月住戶部門貸款增加5112億元，其中被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加4417億元，短期貸款增加695億元，佔比新增貸款1.06萬億元的41.66%。與2018年7月相比，中長期貸款和短期貸款增量分別少增159億元、1073億元。這並未延續上半年的增長勢頭，7月住戶部門中長期貸款增加4417億元，單月依然維持在4000億以上的高位。今年上半年，住戶部門貸款中，中長期貸款增加2.75萬億元，對比2018年上半年2.5萬億元的增量，多增了0.25萬億，漲幅為10%。
7月末，人民幣貸款餘額147.02萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個和0.6個百分點，7月份人民幣貸款增加1.06萬億元，同比少增3975億元。具體來看，7月末，M2餘額191.94萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4個百分點。數據顯示，2019年前6個月的M1同比分別增長0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分別增長8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增長8.6%，創下13個月新高，在2019年4月、5月、6月這三個月都保持在8.5%，7月出現小幅下滑。對於房地產來說，利率將維持平穩。
文/謝逸楓
關於中國房價走勢，行業有一句話叫做長期看人口，中期看土地，短期看金融，這句話有一定的道理。由於沒有考慮到政策、貨幣因素，只是從城市化角度進行的闡述，根本無法準確、客觀判斷房價的趨勢。事實上，中國樓市本質上就是政策市，非市場市。未來房價趨勢，即長期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影響到人口、土地、金融的供需變化，一定程度上決定著三個因素的資源分配。按照城市與人口、資金來看，作為人、錢的需求力，是影響房價漲跌的關鍵。
人、資金的流入是城市繁榮的標誌，也是房價走勢的關鍵，決定著未來房價漲跌。一組人口流動的數據顯示，一線城市與二線城市及強的三四線城市，在人口放開與戶口制度放鬆的政策推動之下，大量的人口往這些城市集中靠攏，房價一瞬間就成為膨脹的對象，直接讓限制的政策喪失作用。而城鎮化的大車輪過後，還有大量的農村人口往城鎮方向流動，這就是房價與人口的密切關係。
人往高處走，房價往大城市漲。
按照人口增長10強城市盤點顯示，人口流動一路向南。2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。2018年，有9個城市的人口增量超過了20萬，有4個城市增量超過30萬，分別是深圳、廣州、西安、杭州。總體上看，我國人口流動呈現由北向南流動的態勢。
深圳人口增量排名全國第一，外來人口和內部人口快速增長，2018年的人口增量比2017年多49.67萬，增速為3.96%。主要是因為深圳擁有良好的就業條件，加上人均收入高，所以深圳外來人口在此謀生，城市內的常駐人口高。廣州第二，2018年城市人口1490.44萬人，增量40.6萬；西安第三，2018年城市人口1000.4萬人，增量38.7萬，但增速超過了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6萬人，增量33.8萬；成都第五，2018年城市人口1633萬人，增量28.53萬。第六是重慶了。
重慶的人口多，排名第六，擁有3100多萬人，2017年重慶常住人口3075.16萬，2018年的人口增量比2017年多26.63萬，增速為0.78%。由於我們的重慶人口多，城市面積大，相當於一個省，有很多山區農民，加上生活條件的原因，就業率比較好，工資低，人均收入比較少，重慶的人口很有可能出現負增長的趨勢。而哈爾濱和北京的人口出現了負增長，由於生活條件和經濟來源變化，人口外流嚴重，導致內部人口呈負增長，拿北京來看，2018年的城市人口2154.2萬，人口增量比2017年少了16.5萬人，增速為-0.76%。
人口的增長，可以增加購房需求，支撐市場購買力。在去庫存政策刺激下，2016年以來部分人口外流的二線和三四線城市房價也開始暴漲。從人口和收入看，部分城市的房價可能存在上漲過快、缺乏支撐的風險，亟需人口流入支撐。從國際經驗看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，在城市化中後期。2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。
與國際相比，中國大城市不是多了而是少了，1000萬人以上城市的數量明顯偏少。考慮到中國總人口規模巨大，而國外人口因國家眾多而分割，中國1000萬人以上的城市數量應在10個以上。當前，確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來，杭州、成都等新一線城市表現活躍、正在崛起，城市“搶人”大戰將促進新千萬級城市的加速形成。
在立竿見影的存量“搶人”大戰後，未來或將出現城市競相鼓勵“造人”，著眼於未來增量。“搶人”對象只是存量，如果中國長期維持超低生育率未來可能會出現“無人可搶”。在這種背景下，如果國家全面放開生育、甚至出臺鼓勵生育政策，地方政府也有較大可能競相出臺力度更大的鼓勵生育政策。落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。由於庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數裡的奇景。
短期內，搶人加劇了房地產市場供需矛盾，推高房價。人口密度最高的是珠三角，將來房價可能會達到一個不能想象的高度。長三角人口較多，但是密度不如珠三角，還會進一步聚集。京津地區是北方最大的人口集聚地，而且有全國影響力，現在是管制較多，如果放開的話，完全不擔心人口的問題。中部地區人口優勢明顯，就看幾個省會的首位度戰略的執行情況，其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。西部地區，成都和重慶是人口密度最高的地區，優勢明顯。
錢往樓市流，房價跟著資金漲。
錢與房價的關係，簡單說就是銀行信貸、金融、理財的資金與房價的關係。最值得注意的是一組銀行信貸的數據顯示，2019年7月房貸佔到新增貸款的四成以上，幾乎讓個人住房貸款成為銀行發錢的主要對象。如果是住戶貸款，佔到新增貸款五成以上，其銀行的新增貸款主要流向地方。同時信託、基金、債務、股市、保險的類型金融資金的流入樓市，其作用對房價非常明顯。毫無疑問，房價何去何從的關鍵在於人錢流向。
按照建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說，現在房地產業被過度金融化，人們已經習慣把它和股市、匯市、債市放在一起討論，且金 融機 構和國 家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。嘗試估算整個房地產行業的融資規模情況，房地產業有哪些資金來源？房地產業由於金融化程度高，且單筆資金規模大、使用時間長、資金來源易受政策影響等原因，使得其資金來源一直是市場比較關注的問題。從目前來看，房地產業的資金主要有自有資金、股票融資、銀行貸款與信託貸款、私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化、REITs、預售預租資金回籠、全部或部分墊資、合作開發、典當、貿易融資等等。
這些融資來源難以精確估計，我們嘗試根據現有數據進行初步估算。房地產行業吸納了全部金融資源的35%以上，融資規模約為75萬億。限於數據可得性，這裡僅統計房地產行業的三類融資路徑，具體包括ABS路徑、信貸路徑以及發債路徑，主要信息如下，房地產行業通過ABS路徑的融資規模約為1.22萬億元。房地產行業通過通過境內與境外債券的融資規模分別為2.34萬億元和0.31萬億元，合計達到2.65萬億元。房地產行業通過信貸路徑的融資規模約為54.64萬億元。可以看出，通過以上三種路徑的融資規模約為60萬億元左右。如果再加上股票渠道、信託渠道與基金渠道等等，則房地產行業的融資規模預計可以達到75萬億元左右。
這是一個什麼樣的概念？2018年底社會融資規模存量約為200萬億元附近，這意味著整個房地產行業的融資規模佔據了社會融資總額的35%以上。因此，單就房地產行業而言，其便吸納了整個金融資源的很大一部分，非房地產行業只能吸收剩餘的65%。這就是我們所面臨的現實，即房地產行業牽一髮而動全身，房地產行業融資的收緊對整個金融體系的打擊是非常大的，金融體系被房地產綁架。信貸口徑下1/3、全口徑下接近一半的金融資源投向了房地產行業。篩選了39家銀行（包括6家國有大行、11家股份行、18家城商行和4家農商行），統計它們的房地產行業貸款（公司端）和個人住房按揭貸款（零售端）的佔比與規模情況。
可以發現絕大部分銀行的信貸資源約1/3以上投向了房地產，並且這還不包括類信貸等資源。如果考慮全口徑的話，我們預計接近一半的資金投向了房地產行業，同時非銀行體系大多是商業銀行的影子，在商業銀行將大量資源投向房地產行業時，非銀金融機構同樣也不會例外，因此 “中國金融體系被房地產綁架”的結論是非常明確的。
現在我們看看這39家銀行的具體情況，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。國有六大行來看，信貸資源的35%以上投向了房地產，主要以零售端為主。根據2018年的最新數據，6家國有大行的房地產貸款佔全部貸款的平均比例為35.76%，其中公司端與零售端的平均比例分別為5.86%和29.89%。國有六大行公司端的房地產貸款佔比從高到低依次為建設銀行（8.60%）、中國銀行（7.77%）、工商銀行（5.51%）、農業銀行（5.20%）、交通銀行（4.46%）和郵儲銀行（3.63%）。
而零售端的個人住房按揭貸款佔比從高到低則依次為建設銀行（34.49%）、郵儲銀行（33.15%）、農業銀行（30.74%）、工商銀行（30.51%）、中國銀行（29.72%）和交通銀行（24.32%）。因此國有大行的房地產貸款佔比雖然較高，但主要集中在零售端，這也是為什麼國有大行客戶基礎較好的原因之一，並且國有六大行的公司端房地產客戶主要為優質房地產企業。很顯然，即便房地產出現暴露，受到衝擊的也僅是非頭部房地產企業。從這個角度來看，房地產行業崩潰的可能性較小，即便房地產政策收緊，更多的房地產企業融資需求將會向國有大行靠攏。
11家股份行來看，信貸資源的1/4投向了房地產，雖仍以零售端為主，但公司端與零售端相對均衡。11家股份行2018年房地產業貸款佔比平均為25.14%，其中公司端和零售端分別為10.03%和15.12%。對於11家股份行而言，房地產業貸款佔比從高到低依次為渤海銀行（33.98%）、興業銀行（32.20%）、招商銀行（31.67%）、光大銀行（30.13%）、中信銀行（26.95%）、浦發銀行（25.84%）、民生銀行（23.67%），其餘均在20%以下。其中，公司端房地產業貸款佔比較高的股份行依次為渤海銀行（15.97%）、光大銀行（14.41%）、浙商銀行（13.74%）、民生銀行（12.69%）。
18家城商行來看，信貸資源的1/5投向房地產，同樣以零售端為主。18家城商行房地產業貸款佔比平均為20.28%，在所有類型銀行中居於最低位置，這主要與其很大一部分信貸資源隱藏在類信貸中有關。不過單就信貸而言，其20.28%的房地產業貸款中，7.38%為公司端、12.90%為零售端，同樣以零售端為主。這18家城商行，房地產業貸款佔比（含公司端與零售端）從高到低依次為成都銀行（35.38%）、北京銀行（28.95%）、中原銀行（26.67%）、徽商銀行（26.56%）、青島銀行（26.09%）、上海銀行（23.62%）、杭州銀行（21.81%）、鄭州銀行（21.53%）。
4家農商行來看，上海農商行40%以上的信貸資源投向了房地產，上海農商行和北京農商行對房地產較依賴。農商行這裡僅選擇了重慶農商行（港股上市）、北京農商行、上海農商行和廣州農商行（港股上市）。四家農商行房地產業貸款（含公司端與零售端）佔比從高到低依次為上海農商行（42.33%）、北京農商行（26.31%）、重慶農商行（24.92%）和廣州農商行（20.91%），可見上海農商行居於絕對領先地位，對房地產依賴比較大。
儘管房地產調控加碼抑制增速，住戶部門中長期貸款同比少增159億元，總量與佔比依然非常高。在房貸數據上也有體現。按照人民幣貸款分部門看，2019年7月住戶部門貸款增加5112億元，其中被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加4417億元，短期貸款增加695億元，佔比新增貸款1.06萬億元的41.66%。與2018年7月相比，中長期貸款和短期貸款增量分別少增159億元、1073億元。這並未延續上半年的增長勢頭，7月住戶部門中長期貸款增加4417億元，單月依然維持在4000億以上的高位。今年上半年，住戶部門貸款中，中長期貸款增加2.75萬億元，對比2018年上半年2.5萬億元的增量，多增了0.25萬億，漲幅為10%。
7月末，人民幣貸款餘額147.02萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個和0.6個百分點，7月份人民幣貸款增加1.06萬億元，同比少增3975億元。具體來看，7月末，M2餘額191.94萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4個百分點。數據顯示，2019年前6個月的M1同比分別增長0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分別增長8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增長8.6%，創下13個月新高，在2019年4月、5月、6月這三個月都保持在8.5%，7月出現小幅下滑。對於房地產來說，利率將維持平穩。
從銀行的按揭貸款利率看，以平穩為主流，個別銀行的波動對市場影響不大。7月12日公佈的最新數據顯示，今年上半年人民幣貸款增加9.67萬億元，比去年同期多增6440億元。受季節性因素影響，6月人民幣貸款增加1.66萬億元，同比少增1786億元，但較5月1.18萬億的規模回暖明顯。從結構上看，今年上半年，房貸依然是新增貸款的主力軍，居民中長期貸款佔全部新增貸款的比例不足三成（28.43%）。分部門看，住戶部門貸款增加3.76萬億元，其中，短期貸款增加1萬億元，中長期貸款增加2.75萬億元。非金融企業及機關團體貸款增加6.26萬億元，其中，短期貸款增加1.47萬億元，中長期貸款增加3.48萬億元，票據融資增加1.18萬億元。非銀行業金融機構貸款減少3565億元。
7月26日發佈數據顯示，上半年，全國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%，比2017年高出0.17萬億元。按照金融機構貸款投向統計報告顯示，二季度全國房地產貸款增速繼續平穩回落。二季度末，人民幣房地產貸款餘額41.91萬億元，同比增長17.1%，增速比上季末低1.6個百分點。二季度末，房地產開發貸款餘額11.04萬億元，同比增長 14.6%，增速比上季末低4.3個百分點。個人住房貸款餘額27.96萬億元，同比增長17.3%。2018年上半年中國房地產市場人民幣貸款同比增加3.54萬億元，佔同期各項人民幣貸款增量的39.2%。2017年上半年房地產貸款增加3.04萬億元，佔同期各項貸款增量的38.1%。