文/小白讀財經（ID：veekn365）
對買房人來說，判斷短期房價漲跌是一件麻煩事，很多時候我們總在聽這個專家說買，那個專家說賣，讓人不知所措，猶豫之間往往錯過買賣的最佳時機。
買不買房是人生一個重要決定，避免被別人鼓動、誘惑，最好的方法是懂得一些判斷房價漲跌的基本方法，綜合運用並結合家庭和當前市場的情況作為自己的判斷。
那麼判斷樓市拐點的方法有哪些？現在小白給大家介紹下：
一、消化週期
所謂消化週期說的是目前存庫的房子需要多少時間才能賣完（消化週期＝待售面積/月銷售面積）。消化週期越短，說明庫存越緊張，供不應求，房價會上漲；反之會下跌。
目前消化週期是多少呢？
下面是國家統計局最新公佈的2017年1-8月份全國房地產開發和銷售情況。
表中可以看出，2017年1－8月份銷售面積是98539萬平方米，平攤月銷售面積是12317萬平方米。截至8月份，商品房待售面積是62352萬平方米，同比大幅減少12%，這說明現有的庫存商品房正在快速消化，如果不增加供應，容易導致供不應求的局面。
目前消化週期＝待售面積/月銷售面積＝62352萬平方米÷12317萬平方米＝5.06個月。
也就是說，按照目前的銷售速度，市場上的商品房5個月就可以賣完，這個數值是高還是低？
4月1日，住建部及國土資源部發布《加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，要求各地根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。
對消化週期在36個月以上的，應停止供地;
18-36個月的，要減少供地;
6-12個月的，要增加供地;
6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
可見，目前5個月的消化週期是非常低的水平，如果未來不增加商品房土地供應，房價很可能會反彈。
小白在9月5日《住宅供應不足？上半年，房企“庫存”土地規模讓你大吃一驚！》一文中已經說過（微信公眾號：小白讀財經可查看），統計局範疇的待售面積指的是已建完準備要出售的商品房，不包括在建房屋和土地儲備。從133家上市公司公佈的半年報來看，上半年其存貨總計逼近4萬億元，同比增長18%。
存貨包括待售面積也包括在建房屋和土地儲備，這說明房地產市場在建房屋和土地儲備仍然是非常龐大的，只不過因為新房受到政府限價，銷售價格較低，房企銷售意願不強，囤積大量的房子。
為了增加商品房供應，未來管理層很可能採取的手段是加大對開發商開工、竣工的檢查，敦促開發商出售房子，緩解供需矛盾。
所以就消化週期來說，房價確實存在上漲預期，但是隨著管理層的介入未來消化週期應該會提升，房價上漲的可能性不大。
二、房貸數據
我們用什麼指標來體現房地產的熱度？當然是房貸比，我們每個人買房都涉及到按揭或者抵押貸，居民買房熱情最終會體現在房貸上。
房貸比＝新增住戶中長期貸款/新增人民幣貸款
直接的房貸額央行沒有公佈，我們可以把住戶中長期貸款理解為房貸，理由很簡單，你身邊的人長期貸款都是用來幹嘛，投資？消費？我想大部分人還是用來買房。
下面是今年1－8月份的房貸比數據
從表中可以看出，最新的房貸比為41.01%，這個比例是高了還是低了呢？
1、相比2016年10月樓市火爆時是低了，那時候新增人民幣貸款幾乎全部來自於房貸，這說明接近一年的房地產調控效果已經顯現。
2、相比5、6月份還是出現反彈，居民買房熱情仍然非常高，哪裡政策有漏洞，哪裡價格就會上升，你看北京，在317新政前後樓市非常火爆，支撐了全國房貸比上升到4月份的51.9%（房貸比是有滯後性的，2、3月份的數據會體現在4月份上）。
三、M2同比一GDP同比
房地產是一個資金密集型行業，哪個時期的錢多，哪個時候就會上漲。我們可以用M2同比一GDP同比衡量資金進入房地產領域的多少。
M2是個人、居民、單位在銀行的存款加現金總和，可以理解為社會上所有的錢；GDP是國內生產總值，可以理解為某一時期社會創造財富的總和。
假如M2同比一GDP同比越大，那麼越說明貨幣超發，越容易造成房價上漲。
下面是歷年中國M2同比一GDP同比走勢圖
需要說明的是M2同比一GDP同比的上升的速度或者下跌的速度越快，越容易使房價上漲或下跌。仔細觀察上面一張圖，你會發現為了救經濟2008年末有一段時間M2同比一GDP同比增長得很快，那個時候剛好對應國家出臺4萬億救市政策、貨幣政策轉為寬鬆時期，那個時候M2同比增速逼近了創記錄的18.7%，使原本已經進入調整的樓市快速迎來複蘇，我們失去了一次低成本降房價的機會。
8月份的M2增長是8.9%，三季度的GDP數據沒有出來，我們暫且用二季度的數據（6.9%），如果三季度的增長保持不變，那麼目前的M2同比一GDP同比即為2%，繪製得上圖。
我們可以看出，M2同比一GDP同比降到歷史低位，這說明樓市在未來一段時間內會經歷難熬期。有的人說現在的M2有點失真，不能真實反應市場的資金面，但小白告訴你的是，目前社會所有財富中，80%還是統計在M2裡面的。
四、成交量
無論是股市還房價一個不變的準則是量為王，有量才有價。如果一個城市房價下跌，那麼成交量肯定會先下降。
下表是2017年1－8月廊坊新房房價和成交量走勢圖
我們可以發現，成交量先於房價一個月下跌，量價先行，這同時告訴我們，如果房價要反彈，那麼成交量首先要上升。
下表是8月份主要城市的交易情況
我們可以看出，北上深成交面積環比普偏滑落，這告訴我們這些城市房價會繼續調整。
五、GDP增速
在中國沒有哪一個行業與經濟有這麼大的關聯了，房地產在GDP當中的比重起碼佔到20%，房地產繁榮GDP一般增長得很快，反過來說如果GDP降低太多，那麼房地產又開始擔任拯救經濟的重任了。
比如2012年－2013年GDP下降得很快，隨後在2013年之前調控的政策逐漸被放開，房地產2015年－2016年開啟一波牛市。
2017年二季度GDP增長是6.9%，相比去年的6.7%已經相當高了，GDP增長率越高，政府越有調控的耐心，可以預見，未來GDP增速沒有降到6.5%之前，目前的一些調控手段不大可能會放開，樓市將繼續會調整。
綜上5個指標分析，我們可以得出這樣的結論：
房貸比高燒不退，說明居民買房熱情依然強烈，在旺盛的需求下，新房庫存量降至新低，如果不加以遏制房價很容易會反彈。
不過隨著GDP增長尚處於合理區間，未來房地產調控仍然不會放鬆，資金面（M2同比一GDP同比）繼續收縮的可能性大，未來成交量全面入冬在所難免，房價一兩年有望得到控制。
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