引 言
高商辦配比的土地在招拍掛市場上越發增多：
高存量！
去化難！
溢價低！
……
“談商色變”
以福建為例，各城市項目中的商業指標概況如圖所示，主要有以下幾個特徵：
■土地條件中商業比例高：泉州、漳州政府土地出讓時習慣於設置商業>10%
■土地偏遠，商業承載力低：以廈門為例，近幾年隨著城市化進程，政府優先發展區域逐漸外拓，出讓地塊多在島外人群較少的地方，商業承載力更低
■商業的溢價空間有限：福州、莆田控制相對合理，但不同於住宅成熟的溢價策略。商業空間如何從業主的角度出發做溢價，這對於我司是一個重大的課題
大部分高商辦配比項目，為消化商業指標，沿規劃道路做一圈多層商鋪，後期運營容易出現較大問題。
商業街沿路若上到二樓，如非餐飲類或者健身館，則大多數位置目前處於空置狀態。一些位置較差、昭示面差的店鋪已倒閉關門；
底層一拖二店鋪沒有良好的規劃則很容易難以銷售；
缺乏提起顧客逛街慾望的元素商城經營不好，陷入惡性循環……
面對這種情況，如何破局？
結合福建各地多個項目高商辦配比項目的產品設計實踐經驗，總結了以下三種轉化思路：
攻略一研發網紅極小SOHO
項目一週邊商業、景觀、教育、醫療資源豐富。在這一稀缺地塊中，住宅產品的溢價毋庸置疑。但高配比的商務指標如何進行快速去化，成為該項目的難點。
項目中設計了網紅18、28㎡極小戶型SOHO產品，該產品具有“小面積化”、“高實用化”、“空間靈活化”等特點，在控制總價的同時，做大投資價值。
小：三房三衛、可改三鑰匙小公寓、自住出租兩相宜
全：收納空間功能齊全，且每套房皆有獨立儲物
變：全屋變形傢俱設計應用，場景隨心切換
具體項目請見：別說大城市房價太高，20平米也能容納一個家
攻略二營造活躍的開放式社區
項目二用地周邊景觀和教育資源均優，交通生活便捷，距離市中心車程約20分鐘。
項目中商業面積佔地塊計容總面積的10%，商務辦公面積佔地塊計容總面積的14%。在如此高商辦指標配比的情況下，還有嚴格的規劃條件控制。
■覆蓋率控制
規劃要點規定，地塊總覆蓋率≤20%。根據前期強排測算，街鋪方式覆蓋率為27%-30%。
■城市設計要求
用地南側不得設置商業。
為解決該項目的去化問題，本項目團隊採用了以下策略：
1
沿規劃道路設置常規沿街商鋪，可消化部分商業指標
2
在人氣較旺盛的地塊北側靠近學校處設置集中商業；同時在展示面較好的地塊西南角設置售樓處，後期作為小型集中商業銷售；
3
開放街區，利用內街和高差沿街商業面。
■引入內街，增長商業界面
引入內街後，商業街長度為原來僅沿規劃路佈置商業的2.7倍。內街將項目劃分為5個尺度宜人的組團，面向城市開放，串聯起三個不同主題的中心地帶，打造具有共享、開放、活力的街區型居所。
■利用高差，消解密度要求
按普通街鋪設計，則覆蓋率高達27.6%，遠超規劃設計條件20%的要求。利用項目用地南北高差，將南側山海路定義為地面層，抬高基底，內街商鋪後側作為停車庫，滿足規劃設計條件20%建築密度的要求。
■做精內街，提高產品溢價
內街的引入化解了需做大型集中商業的問題，保證了項目的基本收益。為進一步保證內街的溢價，設計中通過對於立面以及地形的推敲，保證內街的品質感，進一步提高溢價。
攻略三打造舒適濱海大師工作室
項目三緊鄰城市海岸線沙灘，享受一線海景和超長海岸線，住宅價值較高。
但是目前，區域的商業承載力較低，而該項目商業面積佔總計容面積的14%，約2萬平方米。結合項目地理區位以及環境資源優勢，為保證產品溢價，設計中充分利用項目本身濱海資源優勢，打造環境品質兼備的濱海大師工作室，提高項目調性。
■庭院最大化，看海視線最大化
■庭院立體化，海景參與化，打造最佳觀海戲海的舞臺
將約5300平方米的商業指標轉化為“濱海大師工作室”，在建築設計方面充分利用環境優勢，注重建築看海視線的打造，複合的海景、流動的空間、私享的庭院。
來源：poly技術匯（ID：POLY-Technology），本文已獲授權，對原作者表示感謝。
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