央企中航工業“去地產化”：部分項目轉讓受阻 轉型物業營收淨利下滑

本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報道

央企中國航空工業集團有限公司（以下簡稱“中航工業”）正逐漸剝離地產業務，但部分項目的股權轉讓陷入僵局。

6月28日，中航善達股份有限公司（000043.SZ，以下簡稱“中航善達”）發佈《關於披露重大資產重組預案後的進展公告》，指出截至本公告日，本次重大資產重組所涉及的標的資產審計工作已完成，評估工作尚在進行中，評估工作完成後還需上報有權國資監管機構審核備案。

此前招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ，以下簡稱“招商蛇口”）發佈公告稱，已籌劃受讓中航國際控股股份有限公司（以下簡稱“中航國際”）持有的中航善達22.35%股份，交易完成後，上市公司的控股股東預計變更為招商蛇口，這也意味著中航系再次出售上市公司股權，剝離非主業資產。

此外，近期中航工業還通過北京產權交易所出讓地產項目。6月10日，中航裡城（香港）有限公司以22.80億元底價轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，更早之前，中航工業以底價11億元轉讓深圳市中航置地開發有限公司100%股權，以底價18億元出售廣東國際大廈75%股權，卻因無人問津而流拍。

剝離地產業務受阻

在航空軍工類國企退出房地產領域的背景下，央企中航工業正大刀闊斧剝離地產業務。

位於廣州市越秀區環市東路的200米高建築廣東國際大廈，在20世紀90年代曾是中國第一高樓。2007年，中航工業旗下港股上市公司中航國際接手廣東國際大廈實業有限公司75%的股份，逸濤集團下屬公司深圳市一浪投資有限公司則收購餘下的25%，總對價為11.3億元。

僅10年後，中航國際因該項目持續虧損而掛牌出售。公告顯示，廣東國際大廈除稅後淨利潤在2015年度為-396.6萬元，在2016年度進一步擴大到-1.64億元，2017年中航國際以底價29.7億元出售75%股權，但截至2018年7月份出讓公告公示期結束時，該項目都無人問津。

近日，《中國經營報》記者走訪廣東國際大廈，發現該地標建築雖位於繁華地段，但來往人流不多，位於四樓的部分商鋪閒置。現場一位銷售中介告訴記者：“近年來大型企業都偏好珠江新城或者琶洲的寫字樓，老越秀因為商業環境和交通堵塞，租金有所降低。”

高力國際近期報告指出，受全球經濟增速放緩與中美貿易摩擦影響，2019年上半年廣州寫字樓需求有所放緩，其中越秀區甲級寫字樓總存量43萬平方米，租金130元/月·平方米，低於全市的平均179元/月·平方米，租金同比下滑0.6%，空置率同比上升0.6%。

Wind數據顯示，中航國際近三年的營業收入不斷上升，但經營上卻陷入持續虧損的狀態。2016～2018年，營業收入分別為331.99億元、367.06億元以及544.18億元，同期扣非後歸屬母公司淨利潤則分別為-1.63億元、-8.58億元以及-15.10億元。

與廣東國際大廈項目同樣遭受“冷遇”的，還有蘇州蘇航置業公司。據北京產權交易所6月10日消息，中航裡城（香港）有限公司擬轉讓蘇航置業100%股權，轉讓底價22.8億元。據瞭解，中航裡城實際控制方為中航工業集團。

此前，蘇航置業曾於2015年6月以總價27.3億元、總面積272914.9㎡成功競得蘇地2015-G-14號與蘇地2015-G-15號地塊，兩幅地塊均位於蘇州市吳中區木瀆鎮壽桃湖東側，土地性質均為城鎮住宅用地。換而言之，蘇航置業已經是降價出售。

中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林分析：“中航工業多個項目賣不出去無非是價格原因或者說本身有風險。一是存在糾紛或者虧損等風險。例如廣東國際大廈在經營上一直處於虧損狀態；二是性價比不高，價格比較貴。現在很多地方限購，土地溢價也不算高，還不如買一個乾淨的地塊來開發。”

針對在北京產權交易所項目如何處置的問題，本報記者致函採訪中航工業集團新聞部負責人，截至發稿未獲回覆。

轉型物業營收淨利下滑

在處置地產業務的同時，中航工業集團還提出子公司中航善達轉型物業公司的目標。據瞭解，中航善達的前身為中航地產，是央企中國航空工業集團公司旗下地產平臺，此次重大資產重組，也意味著中航系再次出售上市公司股權，剝離非主業資產。

2018年財報顯示，期內中航善達物業營收約38億元，佔總營收約58%，同比增長31%，但其扣非後淨利潤卻虧損1.5億元，且該業務的淨利率只有約4.41%，遠低於其房地產業務25.19%的淨利率。

同策研究院首席分析師張宏偉認為，中航善達通過資產重組，是為了推動物業板塊的規模進一步提升，通過併購提升市場份額，未來物業領域會像住宅開發一樣，迎來一個激烈競爭的時代，規模大的公司將有明顯優勢。

2018年年度報告顯示，中航善達實現營業收入66.6億元，同比增長13%；實現淨利潤8.6億元，同比增長469%，但扣除非經常性損益的淨利潤則為-1.5億元。

據本報記者查詢財報發現，中航善達2018年度業績大增主要是因為出售了部分資產。2018年8月28日，中航善達在北京產權交易所以成交價4.24億元出讓惠東康宏公司51%股權，以成交價9.24億元轉讓貴陽中航房地產開發有限公司70%股權。

與去年的亮眼業績相比，中航善達2019年第一季度業績表現平平，報告期內營業收入12.44億元，同比下滑18.89%；歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤為5340萬元，同比下滑14.53%；經營活動產生的現金流淨額為-6.86億元，同比下滑354.38%。

中航善達公關部負責人告訴記者，目前公司戰略仍聚焦於物業資產管理業務，並處於資產重組的關鍵時期，對於業績為何下滑等問題暫時無法回覆。

盤和林指出，中航善達轉型物業的難度比較大。隨著地產業務的剝離，中航物業相關業務將會逐漸失去自身對業務的支撐，合作依賴性增大。此外，雖然物業管理是行業價值鏈的縱向挖深，但是除去被逐漸削弱的地產板塊，中航善達的產業鏈略顯單薄。

處置資產收金近百億

無論是中航工業集團本身，還是子公司中航善達，都通過處置資產回籠了資金。

國務院國資委一紙“退房令”，讓中航工業在內的眾多央企走上了處置地產業務的漫長道路。根據北京產權交易所公開信息梳理統計，今年5月以來，超過30個房地產項目進行股權轉讓，多個項目轉讓方的出資人為主業非地產業務的央企，包括中航工業、中化集團以及中國通用技術集團等。

2016年以來，中航系在全國範圍內走上不斷“賣賣賣”的道路，當年2月，中航國際將旗下地產業務以20.3億元協議轉讓保利地產，包括成都航逸科技、成都航逸置業在內的9個資產包。

2017年5月，中航國際在北京產權交易所掛牌出讓中航萬科合計60%權益，出售價格不低於平均底價約18億元，後由萬科接盤。同年12月20日，又以10.64億元將旗下上海中航城100%股權轉讓給深圳市卓越不動產投資有限公司。

2018年8月北京產權交易所披露，中航工業另一子公司中國航空技術國際控股有限公司轉讓東莞中航旅遊投資有限公司100%股權及相關債權。根據披露信息，東莞中航所持房地產項目位於廣東省惠州市龍門縣南崑山區域，分為西坑壠地塊、花果山地塊、川龍地塊三部分。

據記者不完全統計，目前中國航空工業集團旗下涉及房地產項目的有上市公司中航善達、中航國際控股、中國航空工業國際，以及非上市公司中航國際（香港）、賽瑞公司、中航共青城等。包括中航善達已出售的資產在內，中航系自2016年以來公開處置的房地產項目資產總金額達95.94億元，為其回籠了大量資金。

相關數據顯示，2018年消失或淡出的房企逾17家。盤和林認為，實際上，從政策層面來講，國家一直要求非地產主業的央企“去地產化”，但部分央企卻行動遲緩。現在處於樓市調控政策區間，房地產不再是“印鈔機”，甚至是負擔，在這種大環境下，央企頻繁變賣資產可能受到了市場消極情緒的影響。

圖說: 位於廣州越秀區的廣東國際大廈，兩度掛牌仍無人問津

(編輯：趙毅 校對：顏京寧)