文 | 地產風聲
深悅會整理推薦
富力地產也曾笑傲江湖，當過「華南五虎」的一哥，以其敢拼敢闖的風格著稱業界。
當時的碧桂園、恆大隻能跟在後面遞根菸稱其大哥。
牛皮吹得太久容易被反擊，出來混遲早要還的。
風雲變幻後，17年碧桂園以5508億銷售額穩坐第一寶座，而富力地產僅818億銷售額，在行業中僅排23名。
從房企第一梯隊淡出，到淪為三流房企，失去了和昔日兄弟們平起平坐的資本。這對於高傲的富力來說，心裡很不是滋味，壓力更加沉重。
一個企業的興衰史也是一個時代的縮影，站得越高摔得越重。
沉寂後的富力地產又屢屢捲入輿論的漩渦，無法自拔……
1
往往擁有再失去比從未擁有更慘痛。
富力地產靠兩位領袖人物攜手打天下——張力和李思廉，他們精誠合作有二十餘載，成就地產圈中一段佳話。
左張力，右李思廉
看圖中張力身穿簡單的白襯衫，釦子隨意解開一顆，手舉酒杯高過頭頂，就可以感受到其直爽實幹、不拘一格的形象。
的確，張力人送綽號「豹子頭」，善於統領一批虎豹般的勇猛之士，勇於在商海中開拓。
比張力小4歲的李思廉，是位名副其實的高材生，畢業於香港中文大學數學系。圖中其一身嚴謹的西服套裝，襯衣的領帶打得一絲不苟，手中的酒杯舉在胸前，抿嘴一笑，顯得十分低調儒雅。
1993年恰逢廣州樓市開始升溫，張力嗅出商機馬上打電話給好友李思廉，兩人一拍即合便共同投資2000萬元創業。兩人一武一文，一打前鋒一做後衛，相得益彰，並且都踏實能幹。
他們成功的第一步，便是買下舊城改造的平價土地，做成了第一個小區項目富力新居，一舉大賣。
嚐到了甜頭，剛起步的富力彼時確立了以「城市改造，建設宜居社區」的發展方向。
江湖人稱「每一根菸囪倒下，背後都有富力一份功勞」，一時間牛逼哄哄。
2004年至2009年，富力曾連續五年位列中國房地產企業綜合實力第一名。然而人在享受快速打怪升級的喜悅感時，容易被勝利衝昏頭腦。
就在2004年的地產博鰲論壇上，李思廉竟一反過往的低調，公然叫板王石，欲與萬科試比高，並與王石就商業地產的問題爭得面紅耳赤。
緊接著2005年是富力地產最為風光的一年，當年富力赴港上市，成為彼時在香港H股上市募資最多的國內民企。
不聽王石勸諫的的富力彼時風頭正旺，初生牛犢不怕虎，在北京和商業地產急速擴張，讓不少地產界人士感到驚訝與擔憂。
就在2007年富力一度位居第四名，為「華南五虎」之首時，富力也開始了向住宅與商業並重轉型之路，欲坐上酒店大亨的寶座。沒料到的是迎面而來的08年經濟危機……
2
李思廉為了實現在王石面前誇下的海口，大躍進般地發展商業地產。由於過多拿地和押寶商用物業，導致富力資金鍊危機頻頻，淨負債率大幅上升。
上市之初淨負債率僅20%出頭的富力，2007年時高達139.5%。
2008年全球經融危機讓中國的地產行業受到重創，這讓運用高槓杆前腳踏入雲端的富力，後腳踏空摔得慘痛的，錢袋子一撒而空。
這一次傷筋痛骨好多年，還留下了後遺症，蹦跳遠不及其他兄弟靈活，於是萬里長征路上被甩得越來越遠。
隨後三年，富力眼看著兄弟們一個個地從身邊超越自己，心裡越發慌亂，悔不及當初，老辣的王石似乎一語成讖。
此時，富力只得另闢蹊徑，2011年創辦了廣州富力足球隊，稍微將自己拉回了大眾的視野裡。
本執著於一二線城市的富力幡然醒悟，開始奔向二三線城市發力商品房項目，可為時已晚，正好迎上了13年中國樓市調控，又慘遭滑鐵盧。
再者，張力的用人策略不理想管理層流失嚴重，李思廉也多次錯失回A機會。這一次次的折騰，所付出的機會成本無法估量。
2013年的業績會上，李思廉將銷售目標定為700億元，還自信滿滿預計2016年可衝千億。
可如今回過頭來看，2016年富力合約銷售金額僅達609億元，離千億還相距甚遠。
連張力兒子張量創辦的實地建設集團在2017年都上榜了「2018中國房地產開發企業100強」，後生可畏。
圖左為張力之子—張量
回眸而看，富力的前半生像是被「自信」推上了浪頭，又拍在了沙灘上，難以動彈。
3
豪華酒店，是富力引以為傲的金字招牌。
雖然富力的酒店業務從2012年起連續3年酒店業務虧本，6年淨現金流為負，但其對酒店業務還是一往情深！臨時加入融創萬達的世紀交易，這一手筆讓富力一躍成為世界最大的五星級酒店業主。
據說當時融創半年花千億已是手頭上吃緊，而王健林又想快刀斬亂麻，李思廉於是有機會見縫插針，狠狠地砍價近137億，最終以199.06億將77家酒店收入囊中，真是隨手撿了個大便宜。
但這近200億的大併購讓原本債臺高築的富力更加喘不過氣，緊接著又併購了倫敦九榆樹廣場地塊，其實富力也早在五年前開始補佈局海外項目。
但無論是接手龐大的酒店業務還是併購海外項目，都需要縱橫捭闔的能力和存在一定的風險。
這筆數字遊戲過後，富力的負債水平依然節節走高。
2018年上半年，富力地產淨資產負債率較2017年年底上升17.9%至187.5%。
與其相反，其他的房企都紛紛加入去槓桿的隊伍中。恆大提出，到2018年末資產負債率下降到60%左右；五礦地產與融信也表明將進一步降低淨負債率……
高槓杆運作，最怕的是債券發行計劃戛然而止。而受監管收緊影響，近兩年國內房地產發債規模大幅萎縮，富力難逃一劫。
8月底，富力發行的一筆60億元的住房租賃專項公司債券便被中止；5月底其60億元公司債項目狀態轉為中止；此前，公司已連續兩次取消發債。
接下來一兩年，房企將進入資金兌付壓力的窗口期，如果負債問題不能及時優化，資金斷裂的風險會越來越大，曾經輝煌一時的富力也將命懸一線。
覆盤下來，其實富力在併購擴張的努力並不少於同行，也不是說富力幹商業地產、佈局二三線城市和高槓杆就行不通，而是在錯誤的時間幹了一件正確的事兒，有緣無份。
4
定位不清、戰略搖擺，讓富力逐漸成為了「高仿」。
有知乎網友調侃道：當年看到潘石屹搞辦公樓，富力也紅紅火火模仿起來，在珠江新城建了一大堆商業辦公。結果拖累了資金的流動，沒有在最好的年代集中兵力再進一步；
後來看到雅居樂在海南建了個清水灣發了大財，做旅遊地產風生水起，富力也跑到海南去圈地，建了個富力灣；
然後富力足球俱樂部說起來也是和恆大足球別無二致；
看萬科、萬達、恆大涉足醫療和大健康行業，富力也建廣州富力國際醫院，把多元化運營之路的賭注押在高端醫療行業；
另外碧桂園在馬來西亞搞了個超級大盤—森林城市，富力也跟著去弄了個富力公主灣……
其實每個決策放在恰當的時機都是不錯的，但每個項目都是極具燒錢的黑洞。老李和老張總喜歡將自己的精力分配在不擅長的領域，是神仙也會失策、錯踏。
與森林城市16年近200億的銷售額相比，富力公主灣的業績著實慘淡，銷售三年僅為富力的財報貢獻約30億。且有媒體人去馬來西亞踩盤是發現公主灣售樓處的確門可羅雀……
可見乾地產千萬不可人云亦云，隨波逐流。
5
不僅如此，富力在國內的項目也一直不斷陷入質量問題，連百度百科都收有福利質量門的詞條。
富力旗下各地項目頻出質量事件，被人們冠以「豆腐渣工程」的稱號。的確在資金鍊常出問題的情況下，因壓縮成本無視質量，出現管控漏洞，就像今年集中爆發的房企質量門事件一般。
不僅如此，富力還玩起了學區房讀名校的營銷套路，近期重慶大學城富力城繁華里公寓的業主們就大呼上當：都是衝著學區房去買房的，如今開發商承諾的小學和中學都無法入讀。
這樣的事兒在北京富力盛悅居也發生過，千金換一學位的夢泡湯。
張力有一句經典名言——富力要用鹹菜的價錢做出燒鵝的味道。
也許這也本是所有開發商的初心，可是落入地產行業巨大的錢堆裡時，早已迷失自我，結果是用燒鵝的價錢做出鹹菜的味道。
並且內幕君還隨手搜了一下，發現富力員工吐槽的帖子還是挺精彩……
被自己員工評為最像國企的民企，不知富力會有怎樣的獲獎感言？
這貪婪的潘多拉盒子一經打開，就不會輕易關上。
富力的內憂外患，對於旁人來說已是不能承受之重。
2018年對富力地產而言，註定是最關鍵的一年！就看李、張還能如何續寫傳奇吧……
深悅會往期文章精選：
溫故而知新哦，skr, skr，skr
