'炒房職業玩家內部資料洩露：原來都是用多全款抵押'

投資小戶型購房銀行上海租房讓夢發生瀋陽上海復地頭號大贏家| 理財大賽第二季自媒體房姐說樓市 2019-09-17

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提問：房姐，您好，tty，hlg小戶型相對大戶型貴，未來，兩者價格會不會趨於相同；或者，因為上車溢價，兩居小戶型會長期高於大戶型，甚至2025，大戶型因為資金總額限制，單價仍然遠低於平均價格（例如tty大戶型2.5均價4.3）。

回答：hi打正常情況，200大戶型應該是120三居戶型85折。

2017年是5折，現在是7折。

提問：房姐好，我現在租房在珠江帝景，準備在朝陽買2-3房自住（兼有一定投資屬性），居住條件/小區稍微好些的，請大致給些建議。

手上現金300萬，如有需要可以再融資100-200萬（或者更多，如果真有必要）。除了房貸，每月還有10萬左右可供支配，年底一般會有200-300萬分紅。

我社保還有一年到五年（不過已在其他城市有N套房產，按揭抵押都做過了）。但是男朋友是臺灣人，可以用他首房首貸。

綜上，您有什麼價格區間以及總價建議？用掉首房首貸還是全款抵押？大致小區建議呢？感謝！

回答：現金流太多，2000萬以前月供基本不用考慮。

臺灣人也限購限貸，先做好排查。

而且，外籍人士，貸款流水是一個很大的麻煩。

500萬，可以優先買1000萬左右的雙井次新大面積三居，另一個值得推薦的板塊是望京。

單價儘量控制在7.5萬以內的標的。

提問：請教房姐，如果完全按照你說的操作，後面基本都要負現金流，那樣的話，怎麼保證基本生活呢？

回答：一般提問這個問題的，往往是沒有實際經歷過貸款的。

要知道，貸款幾乎是買房體系裡最勞心勞力的環節，壓榨你的每一分潛力，可以說，你能貸到5000萬，普通人的世界中基本沒有你做不到的事。

要貸款貸到負現金流，首先你要借到足夠多的首付，比自有資金多幾倍的首付。為什麼是借到？因為任何時候貸款目標都是以現金流為衡量標準，當你用自己資金貸款時，輕易就可以留下餘糧，輕易可以抹平月供。

自己的體重，不叫壓力。

只有當你乾坤大挪移，從親友中借力，在自身資源以外，再加一倍兩倍，才能算得上是開發潛力，才能出現真正的負現金流。

當你具備這種能力時，你對於負債的理解就完全變了。

現金流的計算，收支進出的抹平，都是尋常的小事，最後都是數學題。

如果你預留更多的生活開支，相當於抽出一些現金，更改一下算式中的數值。

負現金流，不代表坐吃山空；

當你理解負債，任何時候，你都是量力而行的。

提問：房姐，請問拆遷安置房能買麼，是不是風險特別大？據說是和拆遷辦籤協議。要求：北京戶口，名下兩套房以內，付全款，一年後給房產證。廣華新城3.8萬/平米。

回答：風險很大。

如果你在提問風險怎麼樣這個狀態，建議迴避，很多地方會超出個人控制能力。

賺錢的房子很多，我們第一求穩。

提問：房姐好，奧森北園（北五環外）周邊的次新盤，單價在6.5–7，改善自住，您覺得如何？

回答：北苑，林萃橋一帶，典型的溢價區。

提問：請問，雙井附近的樓盤，為啥比陶然橋附近便宜那麼多？謝謝

回答：這個問題的真實邏輯是：

為什麼陶然亭的價格，比雙井貴這麼多？

因為學區，以及土著還沒有被收割完畢。

提問：房姐好，北京，存在大量辦公的住宅性質樓盤對應周邊老破大是否折價。落戶是否存在巨大風險。搏落戶學區未來清理算鬼牌的一種嗎？

謝謝！

回答：視情況不同，我們有4-7折買進的。

算

買入價格是基礎

提問：房姐您好！本人單身滬籍，居住北京，在上海購買了一套房貸700萬，目前手頭現金150萬，另有400萬明年年中可以用。有北京購房資格，但由於各種原因遲遲沒有購房（本打算結婚一起買但分手了）。

我想請教一下，通過投資房產增加財富，現在我可以怎麼買？先買個北京的嗎，其他哪些城市可以投資佈局？父母都是四線城市戶口，沒有大城市房票。謝謝您！

回答：如果要結合家庭看，工程量就很大了，父母的年齡，資質，怎麼落戶投靠，還要結合各地落戶政策，城市投資價值，個人投資能力和配置方式。

如果你已經有700萬房產，再用150首付買一套北京會比較浪費，如果有4-500，又是一個很好的選擇。

既然你現在現金不多，大額半年後到賬，我建議可以用這150萬買3-4套瀋陽的優質房產（父母可以落戶按揭一手，也可以直接二手），明年中繼續用你的400現金再買北京。

中午發的瀋陽金輝137平送355平的洋房一復地不錯。

提問：請問現在適合換抵押貸款嗎？去年十月辦理的廊坊銀行，利率8.13%，因為成數高，今年二月已經買完二套貸款已經下了，現在有個恆豐銀行，批的錢數和去年一樣，利率5.88%，值得的換嗎？還是再等兩年升值了再換抵押貸？謝謝

回答：如果資質足夠，建議現在換更便宜的優質貸款。

下半年更難貸款。

提問：房姐好，北京剛起步，想問一下夫妻兩個人的貸款，房本分配。都是北京戶口，準備結離婚騰房票+抵押貸。女方事業單位但是沒編制的那種，單位明令不許兼職，不知道能不能作為股東申請抵押經營貸。男方私企，已自己註冊公司殼了。有點理不清結離婚和貸款之間的先後關係，還有房子應該放在誰名下，是否應該把房都放在男方名下，然後離婚狀態下男方單獨申請貸款？或者還有其他更好的分配方式嗎？不考慮情感風險，僅考慮整體利益。

回答：1.男方不是體制內，男方流水足夠，可以男方資質單獨貸款。

2.體制內可以用實控類產品替代。

3.房子放在貸款能力更高的人名下，

4.騰出一位有資格單獨買入的人負責打獵，獵物交給另一位貸款大廚處理。

核心看貸款的資質

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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